地上権とは？借地権、賃借権、地役権との違いもわかりやすく解説！

地上権とは他人の土地を使用できる権利

地上権に関する基本事項をまとめます。民法における地上権の規定、そして地上権がどういった性質の権利であるのか理解しましょう。

地上権とは

地上権（ちじょうけん）は、民法265条に規定された権利です。それによると、「他人の土地において工作物または竹木を所有するため、その土地を使用する権利」と書かれています。ここでいう工作物とは建物や道路、トンネルや地下街など地上と地下の施設全般を指し、竹木とは樹木や竹林を指しています。

地上権の取得者ができること

地上権を取得した人は地上権者と呼ばれます。地上権者は工作物や竹木を所有し、地主の承諾なしに第三者へ譲渡・売買したり建替したりすることが可能です。お金を借りるときに土地や建物を担保とする抵当権もあります。地上権を売却することも可能です。また、所有者に対して、登記の請求もできます。

このように物を支配する権利を物権と呼び、貸した人（債権者）が借りた人（債務者）を介して目的物を支配する債権とは区別されています。地上権のような物権は、借りた人も地主と同じように行使できることになります。

物権の典型が所有権ではありますが、地上権も物権であるため所有権と同じくらい強力な支配権を行使できるわけです。地上権が侵害された場合は、侵害者に対して訴訟を起こすなどして支配を回復することができます。

地上権が登記されるとき

地上権には登記義務があるため、地主は登記簿に「地上権設定」と記載する必要があります。地下や地上の一部に地上権を設定することもでき、これを「区分地上権」と呼びます。送電線や地下鉄のように、他人の土地の空中や地下の一定区画だけを利用したいときに区分地上権の設定を求めることがあります

地上権の存続期間

地上権の存続期間は事前に設定されることが多いのですが、設定されない場合もあります。この場合、地上権はいつでも放棄できます。ただし、地代支払い義務がある場合は、1年前までに予告するか1年分の地代を支払わなければいけません。また、地上権を持つ者が権利を放棄しない場合は、当事者の請求に基づいて裁判所が20年から50年の間で定めます。

法律で地上権の存続期間について、特に制限があるわけではありません。したがって、存続期間を永久と定めることも理論上は可能です。そうは言っても、建物所有を目的とする場合は最短年数30年と借地借家法第3条で決まっています。仮に当事者同士の契約で20年と定めていても30年は地上権が有効ですし、一方で40年と定めたときはその40年が有効期間となります。

地上権の取得にかかる費用

一般的に、物を建設するために他人の土地を使用する権利を借地権と呼び、借地借家法の適用を受けます。建地上権は借地権の一種なのですが、「借りる」という単語から受ける印象よりも土地に対して強い支配力を持ちます。

たとえば、一般的には地代を支払って使用する場合が多いのは一般的な貸借と同じなのですが、その支払う額は法律や各種規則に定められていません。極端に言えば、地代を払わないケースがあっても問題がないのです。

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地上権と借地権の違い

地上権と借地権の大きな違いは、物権か債権かの違いになります。

物権と債権の違いは、次のとおりです。

● 物権：第三者を含むすべての人に対して権利を主張できる
● 債権：第三者に権利を主張するには特定の手続きが必要になる

地上権は物権にあたり、借地権は債権にあたります。つまり、地上権は強い権利であり、借地権は地上権に比べ弱い権利といえます。

借地権とは？

借地権とは、建物の所有を目的に土地を借りるときに発生する権利です。

借地権には次のようにさまざまな種類があります

● 普通借地権（借地法・旧法）
● 普通借地権（借地借家法・新法）
● 定期借地権
● 建物譲渡特約付借地権

土地に借地権を設定するときには存続期間や建物の用途、更新の可否などを定めますが、それぞれの種類によって定められる内容が異なります。

●地上権と借地権の違い

地上権と借地権の大きな違いは物権と債権ですが、ほかにも違いがあります。

地上権と借地権とのこまかな違いをみていきましょう。

地上権も借地権も土地を借りる時に発生する権利ですが、内容は異なります。土地を借りる目的によってどちらの権利を設定するのか検討しておく必要があります。

地上権と賃借権、地役権、法定地上権の違い

地上権の説明の際に、借地権や物権、債権といった権利についても言及しました。権利の種類が多くて混乱してしまいますので、整理のためにさらに貸借権や地役権についても触れてその違いをご説明します。

賃借権とは

貸借権（土地貸借権）とは、貸借契約を結んだ際に取得できる借主側の権利です。契約の範囲で土地や工作物を使用し、代わりに賃料を支払う義務があります。「土地を借りる・貸す」と聞いた場合に、一般的にイメージされるのは貸借権のようなものでしょう。

民法上では債権に当たります。物を直接的に支配する物権とは異なり、債権者が債務者に行為を請求する権利です。あくまで人に対する権利であり、物に対しては債権を介して間接的にしか支配できません。

したがって、借主は貸主の承諾なく土地や工作物を譲渡・売買できません。債権は物権より弱い権利であり、物権である所有権を有する貸主には勝てないのが原則です。ただし、借り手が落ち度もないのに強制的に追い出されるような不利益を被らないよう、実際には借地借家法を始めとした法律・ルールによって借主の権利も保護されています。

●地上権と賃借権の違い

地上権も貸借権も、借地権の一種です。つまり、自己使用のために他人の土地を借りる権利であるのは同じです。借地権における物権側が地上権、債権側が貸借権と整理するとよいでしょう。土地所有者にとって地上権は不利であるため、現在流通している借地権のほとんどは貸借権であり、地上権がある場合は特別に記載のあるケースが多いです。だからこそ、登記簿に地上権設定と記載することになります。

地上権と貸借権の違いをまとめると、以下の通りです。

このように、地上権には登記義務があるのに対し、貸借権の場合はありません。地上権があるなら地主に対して登記を請求できますが、貸借権の場合は地主の承諾を得る必要があります。

土地の譲渡や売買、転貸、建物のリフォームなどの際も、地上権者は自由に進められるのに対して貸借権者は地主の承諾なしには進められません。地上権自体を抵当権として設定できるのに対し、貸借権の場合は建物にだけ設定可能です。

地上権の存続期間は、当事者の合意に基づいて自由に設定できます。建物の所有を目的とした地上権の場合は、最短で30年です。貸借権の法定存続期間は20年以下（民法規定）とされていますが、借地借家法の適用があるのであれば地上権と同様に最短30年となります。

以上のように、同じ借主であっても地上権を有するケースと貸借権を有するケースとでは、できることの範囲と自由度が大きく異なっています。地主にとっては不利な面が多いため、地上権はあまり利用されていません。

地役権とは

地役権も、地上権や貸借権と同じように「他人の土地を利用できる権利」です。地上権と同じく物権の一つであり、物に対する強力な支配権を行使できます。

地役権は民法280条に規定されており、「自分の土地を使用するために他人の土地を利用できる権利」です。たとえば、所有する土地へ出入りするために他人の土地の通行を許可してもらう、というのが地役権の典型です。

●地役権と地上権の違い

地役権と地上権の違いは、他人の土地を利用する目的です。

地上権の目的は「他人の土地の工作物または竹木を所有すること」であるのに対し、地役権の目的は「自分の土地を使用すること」です。地上権は、他人の土地だけで完結する行為に対して設定されます。一方で、地役権は自分の土地（権利を設定する土地以外の土地）であることが前提です。

法定地上権とは

法定地上権は、「土地の所有者でなくとも、土地を利用することができる権利」です。

一般的には土地と建物は別の不動産であるため、土地や建物のどちらか一方のみに抵当権を設定できます。

抵当権が設定された後、債務者がきちんと支払いをしないと対象の不動産は競売にかけられ、競売手続きが進むと物件が競落されて対象の土地や建物は別の人の所有になります。

この時、建物の所有者に土地利用権が認められないと、建物のみの所有者は建物に住んだり、賃貸に出したりといった建物を有効活用することができません。

土地と建物の所有者が異なる状況になったときに建物の所有者に認められる地上権が「法定地上権」です。

●法定地上権と地上権の違い

一般的には、土地の所有者と建物の所有者が話し合いをして地上権を設定します。

通常の地上権と法定地上権の違いは、競売が起こったことにより、建物所有者に半自動的に地上権が認められるため、当事者間の意思とは関係なく発生し、合意も不要になります。

地代については、土地と建物の所有者間で話し合う必要があります。

存続期間は、期間の定めがない地上権と同じになるため、30年になります。

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地上権に関するよくある質問

Q1. 地上権の例は？

地上権の例として、次のようなものが当てはまります。

● 他人の山を借りて山の中にトンネルを通した
● 他人の土地を借りて電線の鉄塔を建てた
● 他人の農地を借りて耕作を開始した など

地上権は土地を借りて使う権利であるため、さまざまな使用用途で発生します。

Q2. 地上権は何メートルまで影響する？

民法では地上権が何メートルまで影響するか規定はありません。

ただし、権利は地中にも空中にも発生するとされています。どこまでの高さ、深さまで影響するかは法律の制限内で決まるという文言が民法に記載されているため、民法以外で高さ・深さの制限が課されている場合は、その規定までの距離に権利が及びます。

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地上権の説明を中心に、地上権・貸借権・地役権の違いについて触れました。また物権や債権の違い、そして借地権についても説明したことで、いかに不動産・マンション投資に法律や権利関係が絡んでいるか理解できたのではないでしょうか。

こうした権利についての理解が不足するために、意識しないまま自分に不利な契約を結んでしまう可能性もあります。理解不足の自覚があるなら専門家を頼るなどし、法律や権利への配慮を怠らないように注意しましょう。

J.P.Returnsでは、こういった不利な契約を結んでしまわないようきちんと丁寧にご説明いたします。WEBもOKなので、気になった方は、お気軽に【個別面談】で聞いてみてくださいね！

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