サラリーマンに不動産投資がおすすめの理由│覚えておきたい基礎知識

2018/12/17

不動産投資

「あと○万円給料が上がったら……」と夢見たことはないでしょうか。ところが、実際にはなかなか給与ベースが引き上げられることありません。むしろ、社会保険料や介護保険料、所得税・住民税など引かれる額ばかりが増えて手取りは減っていっているのが日本のサラリーマンの現状です。

そうした現状を打破するには、収入の柱を増やすのがおすすめです。今回ご説明する不動産投資がうまくいけば、毎月ほとんど時間を使わずに安定的な家賃収入を得られる可能性があります。不動産投資のメリットやリスク、うまくいくためのポイントをお伝えしますので、ぜひ一歩足を踏み出していただければと思います。

「サラリーマンが不動産投資を始めるための基礎知識」

普通のサラリーマンが不動産投資を始めるには、どうすればよいのでしょうか。不動産投資をより現実的に考えていただくために、基礎的な点についてご説明します。

不動産投資とは

不動産投資は、不動産を購入して運用し、利益(不動産所得)を得ることです。ただしその利益の出し方には2種類があります。

ひとつは、不動産を売買したときの差額(キャピタルゲイン)を得る方法です。単純に安く買って高く売ることができれば、利益を得られます。不動産の価値を高めるために、購入したあとにリフォームや修繕、リノベーションなどの手を加えることもあります。この場合は、そうした作業に費やしたお金以上の売買差益を出さないといけません。

キャピタルゲインとして数100万円以上を一気に手にできるケースもあるため、成功すると「一攫千金」といった感覚があります。しかし、将来的に価値=売却価格の上がりそうな物件を見極めるのはなかなか難しいものです。知識と経験、そしてセンスが求められます。万が一購入後に値下がりしてしまったら、利益が出ないどころか損失になってしまいます。

そこで、サラリーマンかつ不動産投資初心者の方にはもうひとつの方法をおすすめしています。それが、ワンルームタイプやファミリータイプのマンション、アパートなど所有する不動産を貸し出すことで家賃収入(インカムゲイン)を得る方法です。一度に何100万円も儲かることは期待できませんが、家賃収入は長く安定的に得られるため、給料とともに収入の柱となることが期待できます。

サラリーマンが不動産投資を行う主な理由

サラリーマンの兼業投資家は、日本にもたくさん存在します。そうした投資家の皆さんは、いくつかの理由で不動産投資の開始を決断されています。

収入の増加

まずは収入の増加です。どんなに仕事を頑張っても昇給率はそれほど高くない、期待できないなどの事情から、将来を見据えた安定的な収入源として不動産投資が選ばれています。

また、老後の年金のような位置づけとすることを目指す方も多いです。ローンを完済すれば、手元に残る所得も増えます。公的年金制度が揺らいでいる現代において、不動産投資による安定収入は大きな意味を持っています。

税金対策

税金対策の側面もあります。不動産投資においては、固定資産税や管理費、修繕費用、減価償却費などを経費として計上できます。この経費分を家賃収入から差し引けるため、収入増加に伴う所得税・住民税などの増加をある程度回避できるのです。

物件の運用が赤字になってしまっても、これをむしろ節税対策として活用できます。不動産所得が赤字となった場合、給与所得と相殺する(損益通算)ことが可能です。経費と損益通算を駆使することで、手取りを増やしている投資家も多いです。

生命保険代わり

家族が不動産を相続すれば、所有者がいなくても定期的な収入を遺してあげられます。また相続税の課税対象となる不動産の評価額は現金より低いため、現金を相続する場合に比べて相続税の節税になります。

不動産を購入するときに加入する団体信用生命保険も、家族に安心をもたらします。ローン契約者に万が一のことがあった場合、保険金でローン残債をすべて支払うことができます。自分が死んだあと、家族にローンの返済で負担をかけずに済むのです。

「サラリーマンが不動産投資を始めるメリット」

不動産投資にはさまざまなメリットがあるわけですが、サラリーマンだとさらに有利です。サラリーマンが不動産投資を始めるメリットをご説明しましょう。

融資を引き出しやすい

サラリーマンだと、融資戦略で有利な面があります。不動産購入には多額の資金が必要であるため、多くの人にとって自己資金だけでは賄いきれません。そこで銀行を始めとした金融機関から融資を受けることになるのですが、サラリーマンは会社の信用があってお金を借りやすいのです。結果的に、自己資金が少なくても不動産投資を始められます。「年収が低いから……」「貯金がないから……」とあきらめる必要がなくなるわけです。

若年のサラリーマンだと、長く給与収入を得られます。そのため、不動産投資に際して融資期間を長く設定できるのもメリットです。融資期間が長ければ、一回当たりの返済額を抑えることができ、年間の返済負担率が低く済みます。

アパートやマンションの大家さんと聞くと、退職したおじいさんやおばあさんが片手間にやっているイメージがあるかもしれません。しかし、実際のところは若いサラリーマンでも問題なく物件の運営を手がけられます。この点はぜひご理解いただければと思います。

複数の収入源を持てる

月に2回以上も口座へお金が振り込まれるというのは、思った以上に安心感があります。給料とは異なる収入源を確保することで、万が一減給やボーナスカット、さらには解雇といった事態に直面してもメンタルを保てるのです。転職活動中も預貯金が尽きる心配をしなくてよいので、じっくり企業選びに取り組めます。

収益物件の運営が軌道に乗れば、一般的なサラリーマンの給料を超える収入も期待できます。こうなると、「いつ会社を辞めても生きていける」という余裕を持って仕事に取り組めるので、むしろ仕事のクオリティが上がることも期待できます。

「サラリーマンが不動産投資を始める上で知っておきたい3つのリスク」

サラリーマンにとって、不動産投資はよいことずくめではありません。不動産投資にはさまざまなリスクがあることを認識し、あらかじめそれらに対処できていないと、手痛い失敗を被る可能性があります。ここでは、特に注意すべき3つのリスクを取り上げたいと思います。

空室リスク

空室リスクとは、所有する不動産に入居者が入らない、つまり家賃収入を手に入れられないリスクを指しています。利回り(利益÷投資額)を計算するとき、満室を想定するか、ある程度の空室を織り込むことがほとんどです。しかし空室率が事前の想定を上回ると、当然ながら家賃収入が下がり収益性も低くなってしまいます。特に中古物件だと、入居率が低ければ「すぐ家賃収入が入ってくる」という期待が裏切られることになります。空室リスクは、常に不動産投資につきまとう敵と言えるでしょう。

空室リスクを抑えるには、よい物件を選び管理を行き届かせる、つまり入居者のニーズに合致した物件にするしかありません。駅近やターミナル駅へのアクセスがよいエリアにあり、設備環境が整っており……など、確認すべき条件はたくさんあります。家賃の引き下げやリノベーションなどの試みによって、周辺物件との差別化を図るのも有効です。

また、サブリースを活用する手もあります。サブリースとは、物件を不動産会社に貸し出してリース料を受け取る方法です。もちろん満室時の家賃収入よりは下がりますが、空室リスクを抑えて一定の収入を得られるメリットがあります。

天災、事故のリスク

突発的な地震や火事、台風(暴風雨)、雪害などの天災、あるいは事故の被害を防ぐことはできません。こうしたトラブルで不動産が被害を受けると、直接的な損失のみならずその後の入居者の退去なども含めた二次的な損失も考えなくてはいけません。

天災や事故を完全に防ぐのは難しいですから、せめていざというときに備えるための火災保険や地震保険への加入は済ませておきましょう。物件のあるエリアの過去の災害状況を調べ、加入する保険の保障内容で対応できるか検討することをおすすめします。

ただし、天災や事故のリスクの少ない場所を選ぶことも重要です。木造家屋が多く狭い道の多い大都市の下町は避ける、過去に水害の多い低地帯は避けるなど、天災リスクをエリア選びの基準のひとつに加えてもよいかもしれません。

金利上昇のリスク

ローンには、固定金利型と変動金利型があります。変動金利型のローンを組んで物件を購入する場合は、将来的な金利上昇による返済の金額に注意が必要です。日本では長らく超低金利政策を採用しており、住宅ローンや事業用ローンなどの金利も低く抑えられてきました。それほど自己資金がなくても不動産投資を開始できる背景には、低金利があったことは間違いありません。

金利が上昇すると、返済総額が膨らんで家計を圧迫する恐れがあります。ローンが払いきれないと、競売によって物件を売却し、返済資金を捻出することになってしまいます。そうならないためにも、返済額の増加を見越して多めの現金を手元に置くなど、金利上昇リスクへの備えが求められます。

「不動産投資を始めたいサラリーマンが覚えておくべきポイント」

不動産投資のメリットとリスクを踏まえて、サラリーマン兼不動産投資家はどう立ち回るべきでしょうか。必ず覚えておきたいポイントをお伝えします。

賃貸物件の管理はプロに任せられる

オーナーが行うべき物件の管理には、日々の掃除や破損箇所の修繕、設備の点検、あるいや入退去者の管理や草取りなどさまざまな作業が含まれます。平日に会社勤めをしている一般的なサラリーマンでは、これらの作業を自らこなすのはきわめて困難です。

そこで、投資用不動産の管理はプロである不動産の賃貸管理会社に任せるのが一般的です。確かに管理費はかかりますが、手間のかかる管理業務や入居者トラブル対応、集金業務などを丸ごと任せられるのは大きなメリットです。自分はサラリーマンとしての仕事に専念しつつ、最低限のコミュニケーションだけ不動産会社と保っておけばよくなります。

「不労所得」という言葉がありますが、管理を不動産会社に任せて家賃収入だけ受け取る不動産投資は不労所得に近いものがあります。そうした体制を構築するのは大変ですが、チャレンジする価値は大いにあるでしょう。

不動産投資には専門の知識が必要になる

不動産投資に成功するには、不動産のみならず経営や営業・マーケティング、税務や法務など多岐にわたる知識や経験を身に付けることが大切です。不勉強なまま不動産投資を開始するのは、あたかも運転方法を知らないまま自動車を動かすようなもので大変危険です。

知識を身に付けるには、書籍やインターネットがおすすめです。初心者が必ず知っておくべきポイントが体系的にまとまっているため、効率的に学べます。不動産投資の第一歩としては、こうしたツールを活用するようにしましょう。

ただし、書籍やインターネットだけで事足りるわけではありません。不動産はオープンな市場で取引されているわけではなく、どれくらい優良な物件に多く出会えるのかは人脈次第というところがあります。そう考えると、人脈や生の情報を得るべくセミナーを利用するのがおすすめです。不動産会社のセミナーに参加するとよいでしょう。

不動産会社の営業担当者と懇意になれば、外に出回っていないような優良物件を優先的に紹介してもらえる可能性が出てきます。不動産投資を有利に進めるには、地道な人脈構築が重要であると肝に銘じておきましょう。

「サラリーマンならではの投資戦略で不動産投資を成功させよう」

サラリーマンは平日の日中から夜にかけて仕事をしており、不動産投資にたっぷり時間をかけられるわけではありません。その点では専業投資家より不利ですが、会社の信用を活用して融資を受けられるという面では有利でもあります。

不動産に時間をかけられない分、不動産会社や税理士などとのコネクションを作って業務を委託し、自分は重要な意志決定にのみ関与できるような体制を構築することが欠かせません。こうした効率性アップの試みを経験することは、巡り巡って本業にもよい影響を与えるに違いありません。サラリーマンに取って不動産投資は経済的なメリットが大きいのに加えて、仕事の経験値アップというメリットも無視できないものがあるのです。

 

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