不動産投資家になるには?なる手順と向いている人の特徴

公開日:2020/10/02 最終更新日:2022/04/04

不動産投資
記事監修:室田雄飛

資産運用にはさまざまな方法がありますが、一般的な会社員でも億を超える資産を手にしやすいのは何と言っても不動産投資でしょう。不動産投資家の中には、会社員でありながら本業より高い副業収入、そして1億円~2億円の規模のマンションを何棟も保有する人もいます。「不労所得を得られる」というイメージを持つ人も多いでしょう。
今回は、そんな不動産投資家になると得られるメリットやデメリットなど、基本的な情報についてお伝えします。不動産投資家には何が必要なのか、どうすれば不動産投資家になれるのかを理解してください。

不動産投資家になるには?

不動産投資家ってどんな人?

不動産投資家について

不動産投資家と聞いて皆さんがイメージするのは、家賃収入「不労所得収入」だけで生活をしている人だと思いがちですが、正確には所有している不動産から収益を得ている人すべてを指します。重要なのは「不労所得収入」だけで生活している事や、所有している物件数は全く関係ないという事です。

一棟マンションを100世帯以上所有している人も、マンション1室しか持っていない人も不動産投資家と言えます。

また不動産投資家と似た言葉で“大家さん”がありますが、この2つの言葉には決定的に1つだけ違うことがあります。

不動産投資家と大家の違いとは?

所有している物件から収益を得る仕組みに関して、不動産投資家と大家さんの違いに厳格な基準はありません。

しかし明らかに違う点は、所有物件の管理を自分で行う「自主管理」か「管理委託」なのかによる違いがあります。

不動産投資家の方は、多くの場合で本業を持っており、副業としてオーナー業をおこなっている方がほとんどです。

そのため以下の管理業務はすべて管理会社に任せています。

● 修繕対応など
● 所有物件の客付け
● 住民間のトラブル
● 草むしりなどの清掃

上記の様な保守業務を管理会社に依頼すると、1戸当たりの利益は減りますが、時間を掛けずに物件数を増やすことが容易になり、利益の最大化が図れます。

一方で大家さんの場合、エントランスや草むしりなどの清掃や、物件修繕のために業者を手配するなど、管理会社に依頼せず可能な限り自ら管理します。

よって1戸当たりの利益額は高くなります。

しかし、すべてを自主管理する事は時間的に難しい上、物件管理するための移動時間なども考慮しなければなりません。

そのため、大家さんの所有物件は、主に目が届きやすい自宅近隣の物件を購入することが多い為、自宅が駅から遠いなど立地面で空室リスクが上がる可能性や、管理該当エリアが限られるなどで投資機会を生み出しにくいなどが考えられます。

したがって土地を持っているなどの、特殊な環境が無い方が不動産投資を検討する際には、投資機会や該当エリア・空室リスクなどを考慮する必要があり、物件数を増やして利益の最大化を図るためには、管理会社の協力が必要不可欠になります。

 

不動産投資による収入の仕組みとは?

いわゆる「不動産投資家」が、どんな形で収入を得ているのかご説明します。かつては「資産家」と呼ばれる富裕層が不動産投資に取り組んでいましたが、最近では低金利政策の効果によって会社員など本業を持ちながら不動産投資もやっている人が増えています。必ずしも不動産の経営を本業にする必要はありません。

不動産投資家の分類として、ひとまず「インカムゲインかキャピタルゲインか」「本業か副業か」「区分か一棟か戸建てか」という3つの軸が考えられます。

 

インカムゲインかキャピタルゲインか

インカムゲインとは、手持ちの資産から得られる利益のことです。たとえば、銀行へ預けた普通預金の利子も(金額はごくわずかながらも)インカムゲインと呼ぶことができます。

不動産投資家の場合は、マンションや戸建て、アパート経営などを通じて得られる毎月の賃料収入こそがインカムゲインとなります。

不動産投資家には、このインカムゲインを重視する人がたくさんいます。

 

もうひとつがキャピタルゲインです。これは、資産を購入したときと売却したときの価格の差による利益で、要するに買ったときの物件価格より売ったときの価格が高くなれば成功、そうでなければ失敗というわけです。不動産投資家には、このキャピタルゲインで一攫千金を狙う人もいます。

 

本業か副業か

本業を不動産投資家として生計を立てている人もたくさんいますが、その一方で「サラリーマン大家さん」「サラリーマンオーナー」とも言うべき副業でオーナー業をおこなう、個人不動産投資家が多いことも注目すべきでしょう。

会社員を続けながら物件を保有し、管理を不動産管理会社へ委託して運営するスタイルが一般的です。最近では「副業解禁」が話題となっており、副業としての不動産投資に注目が集まっています。

 

区分か一棟か戸建てか

最後に、所有形態によって分類できます。

区分所有とは、マンションを部屋単位で所有する形態で、初期投資が少なくて済む分、リスクが低く初心者におすすめです。

一棟所有とは、その名の通りマンションやアパートを丸ごと一棟所有するものです。

戸建て投資は、一戸建てを所有して貸し出す手法です。最近では国内のみならず海外の戸建て不動産投資にも注目が集まっています。

 

以上の分類はあくまで便宜的なものであり、全ての投資家がいずれかに分類されるわけではありません。

インカムゲインを得つつ、最終的な出口戦略としてキャピタルゲインも狙う投資家もいますし、区分・一棟・戸建てをいずれも所有する投資家もたくさんいます。

どれかに的を絞る必要はありませんが、いずれを狙うかによって戦略の方向性が変わってくることは覚えておきましょう。

不動産投資家になるには

1)投資計画を立てる

「不動産投資を始めよう!」と思って、まずおこなわなければいけない事は、投資目的の設定と目的にあった情報収集が最も重要かつ必須です。

なぜなら、不動産投資家によって1人1人投資目的が違うからです。

例えば以下の30代の不動産投資初心者2人が次のように、それぞれの投資目的を持っていたとします。

投資目的の違い

● (Aさんの場合)キャッシュフローよりも資産形成を安定的にコツコツ積み上げたい(老後資金重視)
● (Bさんの場合)資産形成よりも、リスクを負って月々のキャッシュフローを多く得たい(現在の生活重視)

Aさんのように資産形成を安定的に行いたい目的の方であれば、長期的に人口が増えている都心かつ駅近で購入したほうが良いでしょう。

一方でBさんのように月々のキャッシュフローで大きく稼ぎたい場合は、都心の物件を購入する事は非常にハードルが高いでしょう。

なぜなら、家賃8万~10万程度の築浅ワンルームでも、最低2,000万円程度の物件購入費用がかかります。

 

現在の環境ですと、家賃収入からローンなどの支払額を引くと、手元に残るキャッシュフローがマイナス数千円~プラス数千円しか残らず、当初の“毎月のキャッシュフローを多く得る”という投資目的は達成できないのです。

それであれば、家賃6万円以上・700万円程度の地方の中古戸建を購入するとどうでしょうか?

当然、修繕費や人口減少による空室リスクは高まるものの、想定では、手元に残るキャッシュフローも5倍以上と当初の投資目的には合います。

不動産投資家になって何を達成したいか?を念頭に投資目的をきっちり固めておきましょう。

2)情報収集を行う

投資目的が決まったら、自分と同じような投資目的を既に達成している人の情報を集める事が大切です。

具体的には以下の情報源を見てみることから始めましょう。

● 書籍
● 不動産会社によるセミナー
● 不動産投資を実践している人の体験ブログ
● オーナー業をおこなっている友人

不動産投資には様々な手法がありますので、不動産投資の書籍もたくさん読んでおいて損はありません。最近はテーマ別に仕分けされている書籍も多く、参考になるでしょう。

同時に自分の投資目的と類似する事例を掲載している不動産投資ブログを読むと、物件を運営した時のリアル感もわかるので勉強になるでしょう。

ただし個人が発信する情報には、収益を得るためのアフィリエイト目的やポジショントークが多く、他の手法を必要以上に否定しがちです。

すべてを鵜呑みにせず、多角的に情報を得るようにしましょう。くれぐれも怪しい高利回りを謳った情報商材などには注意をしましょう。

3)不動産会社を選ぶ

投資目的をしっかりと定めて勉強したとしても、その投資を実現させてくれる不動産会社を見つけなければ、次のステップに進みません。

投資物件を探そうと楽待やアットホームなどの大手ポータルサイトなどから問合せすると、複数の不動産会社が1つの物件を紹介していることに驚くことでしょう。

「どこの不動産会社も同じなのかな?」とあなたは思うと思いますが、実際は各社にそれぞれ強み特徴があります。

例えば、その不動産会社が得意としているエリアはどこなのか、投資物件の中でも一棟物件に強いのか、アパートに強いのか、それともワンルームに強いのか。

不動産会社ひとつ取っても、全く違うことに気が付きます。

気になった不動産会社のホームページなどをしっかりと確認して、自分の投資目的に合った不動産会社なのかを判断しましょう。

高い買い物になりますので、不動産投資で失敗しないためには重要なステップです。

 

4)物件選び

不動産会社に相談をすると、複数の物件を紹介されると思いますが、最低限確認すべきポイントが5つあります。

● 立地(周辺の投資物件の数)
● 利回り/表面利回り
● 築年数
● 修繕の有無(計画案)
● レントロール(運用実績)

この5つだけは必ず確認しましょう。

よくある失敗事例として、空室状態にも関わらず売主や不動産会社が見込み家賃を高く設定することで、高利回りに見せかけ不動産投資初心者に売ることがあります。

実際空室ですから、見込み家賃が相場よりも高くて決まらず、結局は家賃を下げてしまう事になるのです。

このように知識不足によって、低利回りの物件を買わされてしまった失敗事例は多いので、運用実績のレントロールはよく見て検討しましょう。

また物件は基本的に現地を観て周辺環境や通勤時の乗降者数など実際に体感することをお勧めします。

 

5)ローン審査

物件が良くても金利が高く、金融機関の融資条件が悪ければ、残念ながら不動産投資で利益を得ることは難しいでしょう。

仮に、1,400万円の物件を35年ローンで年1.9%の金利で借入れる場合と、金利が0.1%低い1.8%で借入れを比較すると、総支払額が297,675円も安くなります。

たった0.1%の差で30万円も変わってくるので、ローンの金利には十分に拘っていきましょう。

金利の融資条件をよくする為に一般的に良いとされているのは

● 借入額を年収の8倍以内に抑える
● 正社員で勤続年数3年以上
● 自己資金を2割以上用意する

となります。

もし現在、自己資金がない場合は不動産投資を諦めなければならないのか?と思うかもしれませんが、そんなことはありません。

なぜなら不動産投資は時間を味方にする投資方法なので、早く運用したほうが目標達成の確率が高くなるからです。

それでも最低限、諸経費だけは現金で用意するとローン審査が通りやすくなるので、まずは貯金する習慣を身に付け、頭金作りから始めていきましょう。

6)物件引き渡し、運営

物件を購入したら、あとは家賃があなたの銀行口座に振り込まれるのを待ちましょう。

労働をしていないのに、本業以外のところから収入が得られる感動をぜひ味わってみてください。

ただし、その利益を確保し続けるためには、物件購入後の運営が必要になります。

なぜなら思わぬところで出費が発生したり、不動産投資で利益を確定するタイミングは家賃収入「インカムゲイン」を得ている時ではなく、売却した瞬間の売却益「キャピタルゲイン」で決まるからです。

もちろん家賃収入でローンを完済できれば、不動産投資ではプラスになりますが、空室状態が続くなどのトラブルはつきものです。

逆に地価が上がって売却したほうが儲かる場合も考えられます。

物件購入後に不動産会社に任せてきりで放置するのではなく、常に経済の状況と合わせて投資している物件エリアの相場もチェックするようにしましょう。

こうした地道な努力ができる人が不動産投資家に向いています。

 

不動産投資家になるメリット・デメリット

不動産投資家になるメリット・デメリット

不動産投資家になると、どんなメリットがあるのかお伝えします。ここでは、ただ「お金が儲かる」以外にもメリットがあることを理解しましょう。一方、投資額が大きいだけにデメリット(リスク)があることについても認識してください。

メリット

メリットとしては、「安定収入」「節税」「融資を受けられる」「管理を委託できる」などが挙げられます。

安定収入を継続的に得られる

株式やFX、仮想通貨などの金融資産の価格は時代に合わせて大きく変動するため、得られる利益もまた不安定です。最近で言えば、仮想通貨バブルを耳にする人も多いと思います。2017年初頭には10万円程度だったビットコインの価格は、一時200万円以上にまで急騰しました。その後は下落を続け、2018年末には40万円を切るところまで来ましたが、2021年末には760万円以上を記録するなど、非常に変動要素が高い投資商品となっています。

こうした金融商品とは違い、不動産の家賃収入が数ヵ月単位で大きく変動することはありません。短期間で数倍の利益を出すこともありませんが、賃料が大きく下がることもないのは実感する方も多いはずです。そして入居者は部屋を年単位で借りるケースが多いので、(よほどトラブルがなければ)急に空室が増えるようなこともありえません。空室率の低い東京都心の高稼働エリアであれば間違いないでしょう。

そのため、不動産投資であれば数十年にわたって安定した家賃収入を得続けられる可能性もあります。退職後も家賃収入が途切れなければ、公的年金に加えて「私的年金」のように生活を下支えしてくれます。老後に向けた貯金が不足するかもしれないと心配な人も、不動産投資が軌道に乗ればかなり安心できるのではないでしょうか。

 

税金対策になる

不動産投資で得られた利益には、当然ながら所得税や住民税、復興特別所得税といった税金が課せられます。利益が大きいほど支払う税金も大きくなり、ローンの返済分と合わせてキャッシュフローを圧迫する可能性も確かにあるでしょう。

しかし、不動産投資ならば多くの費用を経費として計上し、利益から控除することで課される税金を減らすことが可能です。たとえばローンの金利や固定資産税・都市計画税、減価償却費、交通費や交際費など、物件の運営に関わる費用を広く経費にすることができます。これは不動産投資ならではのポイントで、金融資産への投資にはなかなか無い特徴の1つです。

仮に不動産投資で赤字になったとしても、「損益通算」が使えます。これは、不動産所得の赤字を他の所得(給与所得や事業所得など)の黒字と相殺し、課税所得を目減りさせる処理方法です。中には減価償却費を大きく見積もってあえて赤字を出し、損益通算を駆使して手元に残るお金を増やす事を目的にした不動産投資家もいます。

所得税・住民税以外に、贈与税や相続税の対策にも不動産は適しています。こうした税金は移転される財産の評価額に対して課されますが、不動産の評価額は割り引かれるという仕組みがあります。1億円の現金を相続するより、1億円で購入した不動産を相続すると評価額が割り引かれ、税金が安くなる可能性が高い事も不動産投資を検討する方が増えている特徴でもあります。

 

初期費用を抑えて運用できる

多くの投資は自己資金を活用します。しかし不動産投資であれば、金融機関から融資を受けることで「他人資本」を活用し、少ない自己資金で大きな規模の投資が可能になるのです。株式投資やFXのための融資はできませんが、不動産投資であれば購入する不動産自体を担保にする形でお金を借りられます。

また、初心者の方はマンション一室の区分所有投資から始めることで初期費用を抑えられます。大きなお金を一気に投じるのが心配な人は、まずマンション一室からやってみるのがオススメです。

 

管理は不動産会社に任せられる

会社に勤めながら不動産投資をするのは大変です。そのため、物件の管理(入居者対応やクレーム処理、家賃の回収など)を不動産管理会社へ委託するのが一般的です。手数料は必要ですが、面倒な手間を省けるのは大きなメリットと言えるでしょう。

デメリット

デメリットとして、不動産投資にはリスクがいくつかあることを理解しましょう。不動産投資を始めるなら、リスク対策の知識がある事も必須です。

空室リスク

不動産投資家にとって最大のリスクが、空室リスクでしょう。入居者がいなければ、家賃収入も入ってきません。そして入居者が退室しても、すぐ次の入居者が見つかるまでは収入のない状態で管理だけ続けることになります。

 

建物の老朽化

中古物件の場合に多いのが、建物の老朽化です。深刻なリスクになる可能性があります。耐久性に問題が生じるのはもちろん、空室リスクにもつながります。また修繕費がかさみ、事前の想定より利益を圧迫する可能性も出てくるでしょう。

 

金利リスク

融資を活用して不動産投資をする場合、返済するローンの金利にもリスクがあります。金利には変動金利と固定金利がありますが、変動金利の場合は金利上昇による返済額負担増加のリスクがあり、固定金利の場合は比較的高い金利で固定されるリスクがあります。

 

現在の日本では長く超低金利政策が続けられ、ローンの金利も歴史的な低さとなっています。ですがこうした状況がいつまでも続くとは限らないため、今後の金融政策や景気動向を常に追いかけておいた方がよいでしょう。

 

流動性リスク

流動性リスクとはつまり、売却しにくいということです。株式であれば、いつでも市場で売買できます。それに対して、不動産の場合は買主と売主がマッチングしなければ売却できません。所有者がいくら売りたくても、「買いたい」と思う人がいなければ売却は成立しないわけです。不動産投資市場が落ち込んでいる時期だと、全く物件が売れずに塩漬け状態になることもあります。

 

したがって、売却したいときにすぐ売却できるとは限らないのが不動産特有のリスクです。すぐに現金が必要な場合には注意しましょう。

不動産投資家に向いている人

不動産投資家に向いている人

不動産投資家にはいろいろなタイプの人がいますが、ある程度適した性格というものが存在します。

コツコツ勉強ができる人

不動産投資には、物件の見方や手続き・法律・税金の勉強、あるいは最新情報に関する情報収集などを続ける必要があるため、時間を見つけてコツコツ勉強できる真面目なタイプは不動産投資が向いていると考えられます。

計画性がある人

不動産投資を始める前に計画を立てなければいけないので、一歩立ち止まって計画とシミュレーションを立てられる性格の人には、不動産投資はおすすめです。物件の購入から維持・管理、売却(出口戦略)に至るまで、長期的な視点で損益を判断できる計画を立てられるのが理想でしょう。

行動力がある

不動産投資に際しては、物件を直接見に行くだけの行動力が必要です。情報感度が高く、優良物件の情報を教えてもらったらすぐに現地へ赴き、決断したらすぐ購入を打診するようなスピード感が求められます。

不動産投資家になるには?

不動産投資家になるには?

不動産投資を開始するまでのステップをご紹介します。目的の設定から物件の購入・管理に至るまで、一つずつ焦らずに進めていきましょう。

 

初期費用を準備する

融資を使えるとは言っても、ある程度初期費用をまかなえるよう自己資金を貯めましょう。「フルローン」や「オーバーローン」のように、自己資金ゼロでも不動産を購入できるほどの融資を受ける方法もありますが、返済額が大きくなるデメリットがあります。こうなると、将来マイホームの購入時に住宅ローンを利用しても、断られたり融資額が小さくなったりする懸念もありますので、ある程度のお金は用意しておきましょう。

自己資金には、購入費用や不動産仲介手数料、ローン事務手数料、火災保険料、印紙代、不動産取得税、固定資産税などが挙げられます。

投資計画を立てる

大まかでよいので、資金計画と収支計画を立てましょう。自己資金がいくらあり、融資は最大いくらまで利用するつもりなのか、ローン返済額はいくらになるのか、家賃収入はどれくらいを期待するのかなど、具体的な数字を出すことで実感がわいてきます。

不動産投資家になるには情報収集と好奇心が大切

不動産投資には、ご説明したようなメリット・デメリットがたくさんあります。

ポイントは、実際の物件を見ながら、自分の価値観や投資目的に沿って判断することです。

そして多角的な情報収集を欠かさず、耳に入れた物件はすぐ見に行くというような好奇心・行動力が求められます。

 

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監修者

室田雄飛

J.P.Returns株式会社
執行役員 コンサルティング3部 本部長

J.P.RETURNS執行役員。
J.P.RETURNSに入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。数百戸の投資用区分マンションを販売、自身でも6件の不動産を所有、運用している。現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。

【書籍】
日本で最も利回りの低い不動産を持て!
マンション投資2.0

【ブログ】
室田雄飛のモグモグ不動産投資ブログ

執筆者

染谷重幸

大学在学中に家庭教師のアルバイトをきっかけにデイトレーダーへ転身。24歳で資産運用法人を設立する。25歳から大手投資用マンションディベロッパーと業務提携後、およそ6年間にわたり資産運用アドバイザーとして活躍。その後、大手不動産仕入れ会社で販売統括責任者として従来の投資用物件の流通システムを革新するプロジェクトを立ち上げる。国内最大規模の投資イベント「資産運用EXPO」で登壇実績があり、同業他社からも多くの見学者が立ち見の列を作った。2020年にJ.P.RETURNSに参画。オンラインでの商談やWEBセミナーを導入し、コロナ禍でも年間300件以上の顧客相談を担当している。

【保有資格】
宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー(AFP)

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