不動産投資の経費とは？経費にできる項目とできない項目の違いを解説

不動産投資における経費とは

不動産投資における経費とは、不動産の運用や管理にかかるお金、つまり収益を得るためにかかった費用です。物件購入時のローン金利から、管理会社との打ち合わせの際の食事代まで、経費にできる費用は多岐にわたります。

ただし、私的に使用した支出は必要経費として認められません。例えば、プライベートのスマホで、不動産投資関連の電話をした場合の通話料は経費ですが、個人的な連絡で発生した通話料は経費計上できないのです。経費の按分で悩む際は、税理士に確認するといいでしょう。

家事と業務の両方にかかわりのある費用のうち、取引の記録などによって明確に区分けできる場合には、業務遂行のためにかかった金額に限って必要経費として認められます。

具体的には、店舗と住宅とが併用の場合の租税公課・家賃・水道光熱費などが挙げられます。経費の詳細については、下記の国税庁ホームページに詳しく記載されているので、参考にしてください。
参考：国税庁「No.2210 やさしい必要経費の知識」

経費が節税において重要な理由

不動産投資で経費が重要な理由は、支払う税金の額に直結するからです。不動産所得の赤字と給与所得を相殺して、課税所得(税率を掛ける所得)を減らすのが、不動産投資における節税の仕組みです。

不動産所得を赤字にするには、実際に支出がないにも関わらず費用計上ができる、減価償却費が重要な役割を果たします。減価償却費の詳細については後述します。

不動産所得の赤字と給与等の収入との損益通算によって、課税所得が減ると、所得税や住民税の節税につながるのです。累進課税制度のため、高年収の人ほど、効果的な節税ができます。

具体例で説明してみましょう。

課税所得が1200万円なら、不動産投資の有無でどの程度、納税額が変わってくるかを以下で計算してみます。

【不動産投資をしていない場合】
1200万円×33％(所得税率)－153.6万円(控除額)＝242.4万円(所得税)

【不動産所得が200万円赤字の場合】
(1200万円－200万円)×33％(所得税率)－153.6万円(控除額)＝176.4万円(所得税)

所得税だけを見ても、66万円の違いになります。さらに住民税額にも影響するので、実際はさらに納税額に差が生まれます。

上記の例のように、納税額に大きく影響するので、経費計上は重要なのです。

不動産投資の経費計上での注意点

未経験者の中には、不動産投資の経費計上は法律的にはアウトだけど、バレないから認められていると勘違いしている人もいるのではないでしょうか。もちろん、不動産投資とは関係のない飲食などを経費計上するのはダメですが、事業のために必要な支出であれば基本的に認められます。

不動産投資で利益を増やすための支出なのかどうか、という視点で考えると分かりやすいかもしれません。例えば、保有している物件での破損個所の修復は、入居者が暮らすための不可欠な費用なので経費計上できるとなります。

ただし、金融機関との話し合いで使うためのスーツなど、一部認められそうだが計上できない費用もあるので注意してください。次の章以降、計上できる経費/計上できない経費の解説をしてきます。

不動産投資で計上できる経費

不動産投資で計上できる経費の範囲は、想像以上に広いものです。不動産の管理委託の手数料や、部屋の修繕費用といった分かりやすい項目から、保険料や通信費のような見落とされやすい項目もあります。

また、不動産投資の相談でのコンサル費用や税理士報酬も、忘れやすい項目なので注意してください。これらの経費を漏れなく計上することで、不動産投資の収益性を最大限に高められるのです。具体的には以下の項目です。

・不動産投資ローンの金利
・税金類
・保険料
・減価償却費
・管理費
・修繕費
・旅費・交通費
・広告宣伝費
・通信費
・新聞図書費
・接待交際費
・消耗品費
・専門家への報酬

それぞれ説明していきましょう。

不動産投資ローンの金利

不動産購入のために金融機関から借りたお金の金利分のみ、費用計上ができます。返済の元本部分は、費用計上できないため、注意してください。不動産投資ローンは、借りる金額が大きいので、1％台の金利でもそれなりの金額になります。

ただし、注意すべき点があります。不動産所得が赤字のケースでは、土地分のローン金利は経費として計上できません。この場合、ローンの返済額の金利額から、土地に関する金利の分を算出する必要があります。物件の売買契約書には、建物と土地の購入金額が別々に記載されているので、それを見れば分かります。

例えば、5,000万円の物件のうち、土地が2,000万円、建物が3,000万円だった場合、不動産所得が赤字であれば、建物分の3,000万円に対する金利のみが経費として計上可能です。この点は、多くの投資家が見落としがちな部分ですので、注意してください。

税金類

不動産投資において、以下のさまざまな税金が経費計上の対象となります。

固定資産税：土地や建物の所有者に毎年課される税金です。物件の評価額に基づいて計算されます。
都市計画税：都市部の自治体で徴収される税金で、道路や公園などの都市施設の整備に使用されます。
登録免許税：不動産の所有権移転登記などの際に必要な税金です。物件購入時に発生します。
印紙税：契約書作成時に課される税金で、契約金額に応じて税額が決まります。
不動産取得税：不動産を取得した際に一度だけ課される税金です。取得価格に基づいて計算されます。
法人住民税：法人で不動産投資を行っている場合に認められる経費です。
自動車税：不動産投資専用の車両を所有していると、経費計上の対象です。

これらの税金を漏れなく計上することで、課税所得を減らし、節税効果を最大化できます。

保険料

火災・地震保険や孤独死保険にかかる費用は、全額を経費計上できます。

火災保険は、火災や落雷、破裂・爆発などのさまざまなリスクから物件を守るために不可欠です。修繕の一部にも使用できるケースもあります。地震保険は地震や噴火、これらによる津波による損害をカバーします。

建物の損傷によって住めなくなると、家賃収入がゼロになるうえで、大規模な修繕費用が発生するために必ず加入しておきましょう。孤独死保険は、孤独死による部屋の原状回復費用など、金銭的損失を補償する保険です。近年は加入を検討する大家さんが増えてきています。

確定申告の際に、保険料の明細が求められるので、保管しておいてください。また、保険を使用した際の明細も、将来の保険更新や保険会社を変更するときの参考になるので、とっておきましょう。

保険の選択や経費計上の方法について不安があるなら、税理士や保険の専門家に相談するのがおすすめです。

減価償却費

減価償却費は、不動産投資の節税において重要な経費項目になります。なぜなら、大きい費用を計上できるうえ、実際の支出は発生しないからです。

購入した物件の建物や設備部分の費用を一定年数(償却年数)に分割して、毎年経費計上するのが減価償却費です。

具体的には、建物や設備の取得価額を、法定耐用年数に応じて毎年一定額ずつ費用化していきます。マンションのような鉄筋コンクリート造では47年と長い一方、アパートや戸建てのような木造住居では22年です。また、築年数によっても減価償却期間が異なり、築古の物件を買えば、短い年数に設定されます。

減価償却費の活用は、収益性にも大きな影響を及ぼすため、購入前に確認しておくといいでしょう。

管理費

不動産管理会社へ委託した際の費用は、全額を経費として計上できます。

管理費とは、入居者募集から内見、契約、家賃回収、トラブル対応などの業務で管理会社に支払う費用のことです。忙しい会社員の人でも、問題なく不動産運用するためにも、管理会社への委託は欠かせません。

また、入居者の満足度向上の点からも、委託した方が結果的に収益も高くなるでしょう。管理会社は、豊富な経験と専門知識を活かし、24時間体制で迅速かつ適切な対応をしてくれます。

実績のある管理会社であれば、地域の不動産市場に精通しているため、適切な家賃設定や効果的な入居付けの方法も提案してくれるでしょう。個人の投資家ではすべて把握するのが難しい法令や各種手続きのサポートも受けられるため、投資家は安心して不動産経営に専念できます。

その他、管理会社経由で発生した、仲介手数料なども経費として計上できます。

修繕費

リフォームなどの修繕費用は経費として計上可能です。具体的には、壁紙などの内装の補修、エアコンやキッチン・トイレ・お風呂といった設備の修理や交換が当てはまります。

ただし、注意すべき点があります。修繕費と認められるのは、物件の機能や価値を元の状態に戻すリフォームや修繕です。

例えば、傷んだ壁紙の張り替えや故障した給湯器の交換であれば、問題なく修繕費となり、物件の維持に不可欠な支出として、全額を経費計上できます。

一方で、物件の機能や価値を著しく向上させる支出は、「資本的支出」として扱われ、修繕費として経費計上できません。資本的支出とは、物件の耐久性を高めたり、価値を増加させたりする支出を指し、具体的には、最新式のシステムキッチンに一新したり、高機能な省エネ設備を導入したりなどが該当します。

資本的支出は、修繕費として一括で経費計上できませんが、代わりに、建物の減価償却費として、耐用年数にわたって少しずつ経費化可能です。このため、節税効果が長期間に分散されます。

リフォーム内容によっては、修繕費と資本的支出の区別に迷うケースもあるかもしれません。その場合は、適切に経費計上を行うためにも、専門家のアドバイスを受けるのがおすすめです。

旅費・交通費

不動産投資に関係する移動や滞在にかかる費用は、旅費・交通費として経費計上が可能です。

例えば、以下のような目的での移動が該当します。

・不動産購入のための現地視察
・売主との交渉・契約のための不動産会社訪問
・管理会社との会議のための訪問
・金融機関への決済や面談のための訪問
・所有物件でのトラブル対応のための出張

上記の不動産投資の業務に関わる移動や滞在の費用は、すべて経費として認められます。

具体的には、公共交通機関の運賃はもちろん、自家用車を使用した場合の高速料金やガソリン代、さらには駐車場代も含まれます。長距離移動で複数日にわたる活動は、ホテルなどの宿泊費も計上可能です。

私的な目的が混在する場合、その部分は経費として認められません。例えば、物件視察と観光を兼ねているなら、観光に関する費用は除外する必要があります。領収書が混在しないよう、しっかりと保管してください。移動費用など、判断に迷うケースでは、専門家である税理士に相談するのがおすすめです。

広告宣伝費

入居者を募集するための広告費用は、広告宣伝費として経費計上できます。

広告宣伝費の具体例は多岐にわたります。まずは、不動産ポータルサイトへの掲載料です。これらのサイトは多くの入居希望者の目に触れるため、効果的な宣伝手段となります。さらに物件の魅力を伝えるための写真撮影をプロに委託する際は、撮影代も広告宣伝費として計上可能です。

他にも、チラシやパンフレットの印刷費、ポスティング代も含まれます。これらは地域に密着した宣伝方法として効果的ですが、費用ばかりかかってしまっては、利益を圧縮してしまいます。そのため、実績のある管理会社と連携して、コストも鑑みた適切な入居者獲得戦略を立てる必要があるでしょう。

ただし、入居促進のために家具や家電をプレゼントする費用は、広告宣伝費ではなく、交際費に区分されるので注意してください。

広告宣伝費の活用によって、空室率の低下や賃料の向上が期待できます。費用対効果を考えて、管理会社と戦略を練ってみてください。

通信費

不動産投資に使用するためのスマホやパソコンの費用は経費として計上可能です。

ただし、個人利用している場合、個人使用との按分が必要になります。例えば、パソコンの利用時間の半分が不動産投資に関連しているなら、原則、利用した50%のみを経費として計上できます。判断に迷うケースでは、税理士に相談するのが無難です。

また、スマホやパソコンの本体代金は10万円以下なら消耗品費、10万円以上は工具器具備品とするのが一般的な経費計上方法です。

具体的な通信費の例を見てみましょう。まず、毎月の携帯キャリアやインターネットプロバイダーに支払う料金も、不動産投資に関連する使用分は経費として認められます。例えば、自宅で物件情報を調べたり、オンラインで契約書のやり取りをしたりするケースです

その他、クラウドストレージの利用料、ZOOMのオンライン会議ツールの月額料金、不動産投資関連のアプリケーション使用料なども、経費計上の対象となります。上記のような効率的な不動産管理や投資分析に役立つこれらの支出は、通信費として仕訳可能です。

個人使用との線引きが難しく、経費計上に迷うなら専門家に相談してみましょう。

新聞図書費

不動産投資に関連する書籍や雑誌の購入費用は、新聞図書費として経費計上できます。

例えば、不動産に関する市場動向や法律改正、投資戦略に関する書籍などが該当します。具体的には、不動産経済に関する専門誌の年間購読料や、賃貸経営のノウハウ本の購入費用などは、新聞図書費として計上可能です。

ただし、不動産資格取得のための参考書や問題集は、経費計上できない点は注意してください。これは、資格取得が個人のスキルアップになるものとなり、事業に直接関係する費用とは見なされないからです。例えば、宅地建物取引士の資格取得を目的とした教材費は、経費として認められません。

また、当然ながら、賃貸経営に関係しない書籍は新聞図書費に含められません。一般教養の書籍などは、不動産に関連する内容が多少含まれていても、経費計上の対象外です。

新聞図書費の適切な活用は、経費計上での利益拡大のみならず、最新の情報や専門知識を効率的に獲得により収入拡大も実現できます。例えば、不動産投資に特化した経済誌の購読によって、市場動向をいち早く察知し、利益を生む的確な投資判断にもつなげられるでしょう。

購入した書籍や雑誌が実際に事業に役立つものであると説明できるよう、念のため記録を残しておくのがおすすめです。仕訳に悩む場合は専門家へ相談してみてください。

接待交際費

不動産投資会社や管理会社のような関係者との食事は、接待交際費として経費計上できます。

接待交際費として認められるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。まず、その支出が事業に関連しているかです。

例えば、物件の管理や入居付け相談の食事会や、新たな投資機会を探るための会合などが該当します。また、支出の大小は問われないものの、常識的な範囲でないと認められない可能性があるでしょう。

具体的には、不動産管理会社との打ち合わせ後の食事や、投資パートナーとの会食などです。ただし、単なる私的な付き合いや事業と関係のない知人との飲食は対象外となり、経費計上できないため、注意してください。

経費として認められるためには、詳細な記録をしておくのが無難です。日付、場所、参加者、金額、そして目的を明確に記録しておきましょう。これにより、万が一、税務調査になっても、滞りなく説明できます。

法人で不動産投資を行っている場合、損金算入には一定の制限があるので、顧問税理士とあらかじめ確認しておいてください。

パートナーとの関係が濃厚になると、より大きな利益を狙うことも可能なので、賃貸経営を円滑に運ぶためにも、上手に接待交際費を活用してみましょう。

消耗品費

ノート、ペンといった細かい備品や10万円以下の業務用スマホなども消耗品費として計上できます。

例えば、事務用品では、ボールペンや付箋、コピー機やインクが該当します。また、清掃用具や洗剤、蛍光灯や電池といった日常的に使用する小物も消耗品費として計上可能です。

壁の小さな傷を補修するパテや、ドアの軋みを直す潤滑油なども含まれ、消耗品費の幅は広いです。

ただし、消耗品費として計上できるのは、通常1年以内に使い切るものに限られます。そのため、長期間使用する場合は、別の経費項目として扱う必要があります。また、個人的な用途で使用する物品は、一部が業務に関連していても、慎重に判断した方がいいでしょう。

領収書の保管や使用目的の記録をしておくことで、税務調査になっても、スムーズに対応可能です。消耗品費か備品かなど、判断に迷うケースは税理士に相談するのをおすすめします。

専門家への報酬

不動産投資に関連する専門家への報酬は経費計上可能です。

専門家への報酬の具体例は多岐にわたります。まず、税理士への報酬です。仕訳の相談や確定申告の作成や税務相談に対する費用は、全額経費計上が可能です。また、不動産投資での揉め事などで依頼する弁護士への報酬も該当します。賃貸契約のトラブル解決や法的アドバイスに対する費用も経費となります。

次に、不動産鑑定士への報酬です。売買の際の価格評価や収益性分析に対する費用は、投資判断の重要な要素となります。

ただし、専門家への報酬は、あくまで不動産投資に直接関連するものに限られます。例えば、個人的な税務相談や、投資と無関係な法律相談が含まれる場合は、経費計上できない点に注意してください。

専門家への相談を活用することで、投資の質を高め、リスク軽減にもなります。ただし、万が一の税務調査に備えて、支払いの記録や相談内容の記録など、細やかな管理が求められます。経費に該当するか迷う場合は、税理士に相談してみましょう。

不動産投資で計上できない経費

ここまでは経費計上可能な経費について、詳しく解説しました。ここからは、一見、不動産投資に関連していて、経費計上可能にも見えるものの、認められていない以下の項目について解説していきます。

・スーツ
・旅行やジムなどの福利厚生費
・反則金や罰金
・所得税・住民税・法人税
・資格取得のための費用

それぞれ説明していきます。

スーツ

取引会社との会合で使うためのスーツは重要なビジネスツールなので、計上可能にも思えますが、認められていません。

スーツが経費として認められない主な理由は、それが個人的な用途と業務用途の両方で使用される可能性が高く、あくまでファッションアイテムと見なされやすいからです。同じ理由で、ネクタイや高級時計、さらにはコンタクトレンズも、取引先との会合のためであっても経費計上はできません。

経費に認められず、全額自己負担となるため注意してください。

旅行やジムなどの福利厚生費

旅行やジムなどの福利厚生費は経費として認められないため、注意しましょう。

これらの費用は事業のためではなく、私的経費として個人の利益と見なされます。事業の収益性向上に直接寄与するものではなく、個人の生活の質を向上させるものだと判断されるのです。

個人事業主でも、法人化して親族への福利厚生費用としても、いずれも私的経費と判断されるため、計上できません。

反則金や罰金

不動産投資の業務に関連して発生したとしても、反則金や罰金は経費計上できません。

具体的には、交通違反の反則金があります。例えば、物件視察中のスピード違反や駐車違反による罰金は、たとえ業務中であっても経費計上はできないので注意してください。

所得税・住民税・法人税

経費として認められている税金もありますが、所得税、住民税、法人税は計上できません。これは、不動産投資活動の有無に関わらず発生する税金で、直接関係ない経費であるからです。

一方で、先述の通り、固定資産税や都市計画税などの経費として認められている項目もあるため、注意してください。

資格取得のための費用

資格取得のための書籍やスクールなどの費用も経費として計上できません。先述の通り、あくまで個人の能力向上の投資と見なされ、宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士のような直結するような資格でも認められていないのです。

経費に関するQ&A

この章では、多くの人が経費について思っている質問に順番に答えていきます。

経費にできるかの基準は何ですか？

不動産投資における経費の基準は、「事業との関連性」と「合理性」です。簡単に言えば、その支出が賃貸経営に直接関係し、必要不可欠かどうかがポイントになります。

例えば、物件の修繕費は明らかに経費になります。壊れた水道管の修理は、賃貸経営を続けるうえで必要不可欠だからです。当たり前ですが、不動産投資において収益を直接的に生まない自宅のリフォーム費用は経費にはなりません。

経費か否かの判断に迷った場合は、「この支出によって、家賃収入を得られるか」という視点で考えてみてください。

経費の計上で気を付ける点はありますか？

経費計上で気を付けるべき点はいくつかあります。

一例を挙げると、先述の「修繕」と「資本的支出」の違いです。壊れた窓ガラスの交換は修繕費として全額経費計上できますが、すべての窓を二重ガラスに変更するなら、資本的支出となり、減価償却を通じて少しずつ経費化していく必要があります。

また、スマホやパソコンを私用と業務用の両方で使用する場合は、按分割合に注意してください。

他にも、領収書の保管や経費の内容の明確な記録など、細かな点にも気を配ることが重要です。実際に仕訳する際、不明点があれば、税理士に相談するのをおすすめします。

経費はどのように確定申告をすればいいですか？

確定申告に必要な書類を準備し、決算書を作成のうえ、提出します。

例年2月16日～3月15日が提出期間なので、不明書類の確認や取り寄せ、書類不備での訂正などの時間も考え、早めに準備しておきましょう。

必要な書類は不動産購入の際の売買契約書、賃貸物件に居住している人の契約書などです。また、経費に関連する領収書や明細も決算書作成に必須となるため、都度、整理しておくのがおすすめです。

決算書の作成は国税庁から「記帳のしかた」という動画が無料公開されているので、参考にしてみてください。
日本税理士会連合会｜記帳のしかた（概要編・白色申告編・青色申告編・消費税編）

忙しくて作業する暇がない、あるいは、手間を省きたい場合は、最初から税理士に依頼するのも一つの方法です。

決算書作成が終わったら、以下のいずれかの方法で提出すれば、完了です。

・税務署の窓口で提出する
・税務署へ郵送する
・ネット(e-tax)で提出する

クレジットカードの支払いも経費になりますか？

クレジットカードで支払っても経費にできます。経費処理を簡易化するために、不動産投資の個人事業主用カードを作っておくのがおすすめです。私費と混合を防げるので、書類準備の時間を短縮できます。

経費の計上を間違えた場合、ペナルティは発生しますか？

経費計上の間違いによって本来の税金より少なくなってしまった場合は、追加での支払いが求められます。

意図的な経費計上で悪質と判断されてしまうと、罰則として重加算税など、本来の税金よりも多く支払いが求められるケースもあります。そのため、経費計上の不明な点は税理士に確認するなどして、慎重に対応しましょう。

経費を多く使えば節税になりますか？

不動産投資に関係する支出であれば、経費を多く使うと利益が圧縮されるために税金は少なくできます。しかし、必要以上に経費を使ってしまうと、その分、利益が圧縮されて、手元に残る金額は少なくなります。

支払う税金が少なくなったとしても、無駄な支出によって、手元に残る現金が少なくなってしまっては元も子もありません。そのため、必要な支出かどうかは、都度考えるべきといえます。

経費の記録はエクセルでも問題ありませんか？

経費の必要事項を記録できれば良いので、エクセルでまとめるのでも問題ありません。ただし、直接手入力すると、ミスも起きやすくなるので注意してください。もし間違いがあると、提出後に修正を求められるなど、二度手間になる可能性もあるため、心配であれば会計ソフトや税理士に相談するのがいいでしょう。

そもそもどのように記録すべきか迷っている段階であれば、不動産投資会社の担当者に聞いてみるのも一つの手です。

まとめ：経費を上手に計上して利益を最大化させよう

不動産投資において、経費計上は節税によって利益最大化する鍵を握ります。本記事で解説したように、ローンの金利や税金、保険料など、多岐にわたる項目が経費として計上可能です。

ただし、不動産の資格取得費用など、一見、関連しているように見えても、経費として認められない項目もあります。これらを計上すると、税務調査の際に問題となる可能性もあるので注意してください。経費の判断に迷うケースは、不動産投資会社の担当者や税理士に相談するのをおすすめします。

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