Amazonギフトカード
プレゼント条件

【個別面談・Web面談をお申込みのお客様】
プレゼントは、web面談で30,000円、オフライン個別相談で60,000円相当のAmazonギフトカードを予定しております。面談でAmazonギフトカードプレゼントは以下の条件を満たした方が対象となります。なお、web面談、個別相談とは弊社のコンサルタントと弊社オフィスもしくは弊社オフィス外、ウェブ通信にて対面し、弊社サービスの十分な説明とお客様についての十分な(数回にわたり)情報を相互に交換したことを指します。

プレゼント条件

  • 下記の①〜⑫すべての項⽬を満たしている⽅が対象になります。
  1. 世帯で初めて「J.P.リターンズ」のサービスを利⽤(セミナー受講、プライベートセミナー、⾯談、資料請求、動画セミナー)する⽅
  2. 予約申込後、90⽇以内に個別相談を完了された⽅(本⼈確認必須。Web⾯談の場合、カメラON、お顔が⾒える状態で⾯談をお願いします。)
  3. ⾯談(web以外も含め)に3回以上ご参加いただいた⽅
    ※お客様のご状況や提案状況に応じて、複数回の⾯談を実施する場合がございます。
  4. 上場企業、それに準ずる企業(=資本⾦1億円以上)、またはそのグループ会社にお勤めの⽅、もしくは医師、公務員、看護師、薬剤師として現在お勤めの⽅
  5. 年収700万円以上の方
  6. 勤続年数が2年以上かつ25歳以上50歳未満の方
    ※主婦、パートの⽅は配偶者の年収が700万円以上の場合、「年収700万円以上の⽅」と判断する場合もございます。
  7. フォームよりお申込後、メールでお送りした属性アンケートにご回答頂いた内容、もしくは、営業担当がヒアリングした内容が上記の年収、勤続年数などの条件を満たした⽅
  8. 事前に「社会健康保険証」をご提出いただいた方(データ送付・もしくは画面にて提示)
  9. WebカメラやFacetime等、テレビ通話を通じて対面で面談が出来る方(お顔を隠さず、Face to Faceで面談できる方)
  10. 当社提携金融機関の融資が受けられる方(ローン審査通過が必須)
  11. ⾯談前の電話及び⾯談中の質問事項にすべてお答えいただけた⽅
    ※ご融資に必要な質問事項、および当社のサービス提供にあたり必要な質問事項を含む
  12. 現在の社会環境の中で、前向きに購⼊を検討されている⽅

プレゼント対象外

  • ご本人以外の面談の場合
  • 1世帯で2回以上の申込みの場合
  • 虚偽、重複、悪戯、迷惑行為、不正申込、連絡が取れない方、個別面談を受けられない方
  • 弊社で行なっている他キャンペーンに応募したことがある方
  • 同業他社にお勤めの方
  • 無職、学生、フリーター・パート・アルバイト、契約・派遣社員の方
  • 現在の借り入れ状況や相談内容等によりサービスの提供が出来ない場合
  • 自営業の方、既に住宅ローンがある、疾病などの御理由により、ローンが組めない場合(ローンのご提案が難しい場合)
  • Web参加されても途中退席される方
  • (web以外も含め)ご面談が複数回になる場合がある事をご了承いただけない場合
  • 十分な面談時間が取れない場合(1回の面談につき、1~2時間程度)
  • ⾯談中、明らかに弊社コンサルタントと対話する姿勢でない場合
  • お申込後、事前に「社会健康保険証」をデータ送付頂けない方(または、当日、画面にて呈示頂けない方)
  • お申込後の事前の内容確認およびご融資に必要な質問事項に対して情報を秘匿される等、ご提案へ⾮協⼒的と判断される⽅
  • 過度に⾯談スケジュールのキャンセルや変更等をされる他、営業担当者からの連絡に対してご連絡が繋がらない等、営業担当者からの情報提供に対し協⼒的でないと判断される場合
  • 不動産購入に対して決裁権がご自身にない場合またはご相談が必要な場合、決裁権のある方またはご相談者(配偶者等)同席での面談を別途実施出来ると確認できない方
  • 当社の提案を全て聴いていただけた上で、不動産購⼊に対して決裁権がご⾃⾝にあり、ご⾃⾝だけで判断できると確認できない⽅
  • 不動産投資に興味がないなど特典⽬当てと弊社が判断した場合
  • 初回の⾯談から30⽇以上次回の⾯談⽇程がとれない場合

【ご⾯談についての注意事項】

  • 今現在、不動産投資を検討されていない⽅は、お申し込みをご遠慮ください。
  • 以下に当てはまる場合に関してはご⾯談をお断り・キャンセルさせていただく可能性がございます。予めご了承の上でお申し込みください。
  1. 情報収集のみを⽬的とされる等、不動産を活⽤した資産形成やマンション経営を検討されていないと判断される場合
  2. 当社で取り扱いの無い投資⼿法やサービスをご希望される場合
    ※投資条件(取り扱いエリア・物件種別・平均利回りなど)に当てはまらない場合
    ※ご希望される内容が、当社の商品やサービスにマッチしない場合
  3. 具体的な話やシミュレーションのご提⽰が不要という⽅
  4. 現在の不動産市況・ご⾃⾝の所得状況と乖離のある要求をされる⽅
  5. 現在の借り⼊れ状況や相談内容等によりサービスの提供が出来ない、ローンのご提案が難しい場合
  6. 客観的に「ポイントのみが⽬当て」と判断される⾔動や⾏動をされる⽅

【その他注意事項】

  • お申し込み前に、必ずページ内に記載の「取り扱い商品の特徴」をご確認ください。
  • 上記条件を全て満たしていなくても、ご成約後、特典を進呈する場合があります。なお、この場合、付与決定までは「付与保留」の取り扱いとさせていただきますので、ご了承ください。
    (例)
    ・現⾦で投資⽤不動産をご購⼊いただけた⽅
    ・頭⾦として現⾦をお⽀払いいただくことにより、投資⽤不動産をご購⼊いただけた⽅
    ・年収700万円未満または勤続2年未満でも、弊社提携の⾦融機関から融資を受け、投資⽤不動産をご購⼊いただけた方

当社の取り扱い商品の特徴

  • 取り扱いエリア
    ⼊居率や家賃の相場が⾼い【東京・神奈川エリア】の中古区分物件を中⼼に、築年数や駅距離などの条件の良いものをセレクトし、お客様にご提案しています。
    ※⼀部、⼤阪エリア物件の取り扱いあり
  • 物件ラインナップ
  • お客様のニーズにお応えするために、低価格⾼利回り物件からファミリータイプ物件まで、様々な物件を取り扱っています。
    <価格帯>1,000万〜5,000万円程度
    <平均利回り>4%前後

ご注意

  • キャンペーン参加等により被った一切の損害について、弊社は責任を負わないものとします。
  • 弊社は、諸事情等により、予告なく本キャンペーンの内容の全部または一部を変更したり、本キャンペーンの適正な運用を確保するために必要と判断した措置を講じることができたり、本キャンペーンを早期に終了したりすることができるものとします。
  • 弊社の意に沿わない場合、お断りの理由については一切お答えが出来ませんのでご了承ください。
  • 現物でのギフト券の贈呈はございません。 特典はメールにてお渡し致します(弊社指定の⽅法による)。特典付与のタイミングは⾯談から90⽇後頃を想定しております。

住宅ローン減税制度の仕組みと計算方法|受けるための条件とは?

公開日:2018/11/09 最終更新日:2021/01/25

節税対策
記事監修:室田雄飛

住宅を建設する際、多くの人が住宅ローンを活用します。数千万円のローン返済が10年単位で続きますので、いくら借りるのか検討することは極めて重要です。
そこで考えたいのが、住宅ローン減税(控除)の利用です。ローン残高や税額に応じて、毎年40万円まで控除してもらえる可能性があります。この仕組みが使えると、ローン返済の負担は大きく軽減されることでしょう。今回は、住宅ローン減税制度をどうすれば利用できるのか、いくらぐらい減税できるのかなどについてご説明します。

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住宅ローン減税とは?

ここからは、住宅ローン減税の制度内容と条件についてご説明していきます。特に、どんな住宅が住宅ローン減税の対象となるのかよく理解しておきましょう。

住宅ローン減税制度の仕組み

住宅ローン減税制度とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入する人に向けて、その金利負担の軽減を図るものです。毎年末の住宅ローン残高か住宅の取得対価のうち少ない方の金額に応じて、その1%が所得税から控除されます。もともと所得税が少なくて控除しきれないときは、残りを住民税からも控除できます。控除期間は10年間です。

住宅ローン減税を「住宅ローン控除」と呼ぶケースも多いですが、正式には「住宅借入金等特別控除」と呼びます。申請する際は、最初の年だけ確定申告を実施する必要があります。

消費税率が8%へ引き上げられた平成26(2014)年4月より、住宅ローン減税の控除額が引き上げられました。引き上げ前後の主な違いは以下のとおりです。

  ~平成26年3月 平成26年4月~平成33年12月
最大控除額 200万円(20万円×10年間) 400万円(40万円×10年間)
住民税からの控除上限額

年間9万7500円
※前年課税所得の5%

年間13万6500円
※前年課税所得の7%

ただし以上はあくまで一般住宅の控除内容であり、「長期優良住宅」や「低炭素住宅」として認定された場合は控除の幅がさらに広がります。平成26年3月までは300万円、それ以降は500万円までです。

ここで長期優良住宅とは長期にわたって良好に使えるような措置を講じられた優良な住宅であり、耐震性や省エネルギー性など9項目の認定基準にクリアすれば認定されます。また低炭素住宅とは、省エネ法で定められた省エネ基準より一次エネルギー消費量が10%以上少ないのに加え、節水対策や木材利用など低炭素化につながる措置を講じられた住宅です。

平成31(2019)年10月から消費税が10%へ引き上げられた場合には、住宅ローン減税制度についても何らかの変更が加わる可能性もありますので注意が必要です。

住宅ローン減税を受けられる条件

住宅ローン減税を受けるためには、定められた条件をすべてクリアしている必要があります。クリアしていないと、制度的に用意してもらった控除が利用できなくなりますから、マイホーム購入前に入念にチェックしておきましょう。

まず、自身の居住が絶対条件です。住宅の取得日から6ヵ月以内に入居するとともに、12月31日まで続けて済んでいる必要があります。不動産投資用の住宅や別荘などは住宅ローン減税の対象となりません。

また、住宅の床面積が50平方メートル以上で、2分の1以上の部分が居住用でないといけません。この場合の床面積とは不動産登記上の床面積であり、マンションやアパートであれば専有部分の床面積で判断されます。売買契約書や不動産会社の販売資料などに記載される床面積とは算出基準が異なり、概ね登記簿面積の方が小さくなります。

住宅ローンの償還期間(返済期間)が10年以上あり、借入先は原則金融機関であることも条件です。たとえば親族や友人・知人などの個人から借りた場合は「住宅ローン」とみなされないため、当然住宅ローン減税の対象からも外れます。年収が3000万円以下であることも条件です。最初は住宅ローン減税を利用できたとしても、その後、年収3000万円以上となったことがあれば、その年だけ利用できなくなります。

住宅ローン減税の対象住宅は、新築住宅だけではありません。中古住宅や増改築(リフォーム)も対象に含まれます。

ただし、中古住宅の場合は、現行の耐震基準を満たしていることが別途条件として加わります。鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のような耐火建築物の場合は築年数25年以内、木造のような耐火建築物以外の場合は築年数20年以内が条件です。それを過ぎている場合は、「耐震基準適合証明書」を発行してもらうか既存住宅性能評価で耐震投球以上と評価されるか、あるいは住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険(既存住宅売買瑕疵保険)に加入する必要があります。中古住宅を安く取得してリノベーションした場合は、築後年数が経過しすぎて減税対象外となってしまう可能性がありますので注意しましょう。

増改築等も住宅ローン減税の対象となります。その条件としては、工事費が100万円以上であるとともに、大規模な修繕や模様替え、耐震改修工事、バリアフリー化や省エネ化のための改修工事などです。ただし、こうした増改築やリフォームのためのリフォーム減税(特定増改築等住宅借入金等特別控除)が別にあることから、控除額を比較検討して選択する必要があります。両者を重複して利用することはできません。

住宅ローン減税でどれくらい安くなるのか?

住宅ローン減税でどれくらい所得税や住民税が控除されるのか、事前に計算シミュレーションを行っておきましょう。

住宅ローン減税の計算方法は、平成30(2018)年現在で年末時点の住宅ローン残高の1%です。住宅ローン残高が2000万円の場合は、20万円(2000万円×1%)が控除対象となります。ただし、課される所得税額と控除対象となる住民税額(上限は13.65万円か前年課税所得の7%のうち小さい方)の合計額が20万円に達していないのであれば、こちらが控除対象となります。

たとえば、ある年の所得税が3万円で住民税が15万円、住宅ローン残高が2000万円だったとします。この場合、控除対象は2000万円の1%に当たる20万円ですから、所得税+住民税の18万円すべてが控除となるように見えます(2万円が還付されることはありません)。

しかし、実際にはそうなりません。住民税の控除対象上限額が13万6500円ですから、実際の住宅ローン減税額は所得税3万円+住民税13万6500円=16万6500円となります。住宅ローン控除の可能額が大きくても、実際はそうならない可能性が大きいので注意してください。あくまで限度額・住宅ローン残高の1%(控除可能額)・所得税額と控除対象住民税額の合計額の3つの中で、最も小さい額が実際の控除対象として選択されるのです。

実際には、自分の課税所得(年収ではありません)やほかの控除(医療費控除や寄附金控除など)との関連で住宅ローン減税の額が決められます。インターネット上で住宅ローン減税の計算ツールがありますから、そちらを利用して事前シミュレーションを行うことをおすすめします。

住宅ローン減税の注意点

減税額の計算の箇所でお伝えしたとおり、実際の減税額は控除可能額とは異なるなどの注意点があります。最後に、住宅ローン減税を利用する際の注意点をいくつかお伝えします。控除対象外となってしまうと、毎年の家計に数十万円単位の負担が増えることになるのでよく確認してください。

400万円はあくまで最大控除額として考える

現行制度における理論上の最大控除額は400万円です。しかし、実際には毎年40万円の控除を10年間継続する人はあまりいないことに注意が必要です。住宅ローンの残高や毎年の税額によって控除額が減るため、実際は最大控除額をフルに活用できないケースが多くなります。

まず、住宅ローンの返済が進めば年末時点の残高も減少するため、40万円の控除を10年続けるには5000万円以上の借り入れが必要となります。仮に4000万円を借り入れたとすると、最初の年は40万円控除の可能性もあるものの2年目以降は必ず40万円未満の控除になります。

また、計算方法のご説明のところで見たとおり納付する税金以上の金額は還付されません。仮に控除可能額が20万円あったとしても、所得税額と住民税額(あるいは住民税からの控除上限額)の合計が18万円であれば、控除額も18万円までとなります。残りの2万円が返ってくることはありません。

中古住宅は、2014年3月までの措置が適用される場合がある

消費税が非課税とされる中古住宅の個人間売買の場合などの特殊なケースの場合、住宅ローン減税拡充前の措置が適用されます。先にお伝えしたとおり、最大控除額は200万円(20万円×10年間)、住民税からの控除上限額は9万7500円です。

投資用の不動産には適用されない

住宅ローン減税の対象となるのは居住用の住宅だけであり、投資用不動産をローンで購入したとしてもこの制度は適用されません。

ただし、不動産投資だと控除が全く狙えないかというとそうでもありません。建物に費やしたお金を建物の耐用年数の分だけ振り分ける「減価償却」や、不動産所得を赤字にして給与所得などのほかの所得と差引き計上する「損益通算」などの方法によって節税できる可能性もあります。

こうした節税方法については、不動産会社のセミナーや税理士などの専門家への相談などを通じてきちんと学ぶ方がよいでしょう。本やインターネットなどで独学することもできますが、解釈が間違っていると意図したとおりの節税ができずにキャッシュフローへ大きな影響を及ぼしかねません。

「住宅ローン減税の仕組みを学んで賢く節税しよう」

住宅ローン減税制度は複雑であり、自分の住宅にどう適用されるか考えようとしても簡単には理解できません。しかし、住宅の購入が人生を左右する一大イベントであることを踏まえると、理解をなおざりにしたままではいられないでしょう。

制度の概要と計算方法についてはご説明しましたが、詳細についてはぜひ不動産会社や専門家に相談していただければと思います。少しでも多くの控除を引き出すべく、住宅の購入やリフォームなどの前からシミュレーションをじっくり行ってください。

減税・節税対策についてはセミナーでさらに詳しく解説しています。

 

監修者

室田雄飛

J.P.Returns株式会社
執行役員 コンサルティング3部 本部長

J.P.RETURNS執行役員。
J.P.RETURNSに入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。数百戸の投資用区分マンションを販売、自身でも6件の不動産を所有、運用している。現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。

【書籍】
日本で最も利回りの低い不動産を持て!
マンション投資2.0

【ブログ】
室田雄飛のモグモグ不動産投資ブログ

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執筆者

染谷 重幸

大学在学中に家庭教師のアルバイトをきっかけにデイトレーダーへ転身。24歳で資産運用法人を設立する。25歳から大手投資用マンションディベロッパーと業務提携後、およそ6年間にわたり資産運用アドバイザーとして活躍。その後、大手不動産仕入れ会社で販売統括責任者として従来の投資用物件の流通システムを革新するプロジェクトを立ち上げる。国内最大規模の投資イベント「資産運用EXPO」で登壇実績があり、同業他社からも多くの見学者が立ち見の列を作った。2020年にJ.P.RETURNSに参画。オンラインでの商談やWEBセミナーを導入し、コロナ禍でも年間300件以上の顧客相談を担当している。

【保有資格】
宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー(AFP)

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