空室リスク対策ができれば不動産投資は成功できる？原因と対策を解説

空室リスクとは？

不動産投資における空室リスクとは、所有する物件が空室となるために家賃収入を得られなくなるリスクです。

しかし、空室状態で収入が０でも毎月の支出は発生します。金融機関への返済に加え、物件の管理費用、修繕積立金など、すべての支払いは止まりません。そのため、収益物件の空室が多く、空室期間が長くなると、キャッシュフローがどんどん悪化してしまいます。収入が０でも支払いはあるため、自己資金がどんどん減っていき、最悪の場合は自己破産に繋がる可能性もあるでしょう。

しかし、事前対策をしっかりして行えば、空室になるリスクを最小限にでき、大きな問題にはならずに済みます。

具体的な対策の一つを挙げるなら、需要の高い人気物件を選ぶことです。入居希望者待ちの状態であれば、退去されても次の入居者が決まるのですぐ入り、空室期間がほとんど発生しません。物件選びの段階で、空室リスクが高くないかはよく吟味しましょう。空室リスクへの事前・事後の具体的な対策は後述します。

なぜ空室が発生するのか

退去後に入居希望者が現れないと空室状態となってしまいます。何も対策をしないと数か月以上空室が続く可能性もあるでしょう。ここでは考えられる空室になってしまう要因を詳しく解説していきます。裏を返せば、この要因を把握しておくと、空室になりやすい物件の購入を避け、取るべき改善策を講じられます。

人口減少が起きていること

人口減少が起きていると、単純に住居を必要とする人の数減るので、空室リスクは高くなります。そのため、物件選びの際は、人口増加率をよく確認しておきましょう。日本全体では人口減少となっているので、細かく地域ごとに見ていく必要があります。東京都心のように人口増加しているエリアを選ぶのが無難です。

相場よりも賃料が高いこと

相場より賃料を高く設定していると、入居者は決まりにくいです。もともと高めの家賃設定で入居していたとしても、入居者の入れ替え時は、そのときの周辺相場に合わせないと空室になる可能性が高まります。よっぽど他との差別化ポイントがあるなど、特別な人気がある場合を除き、周辺の相場に合わせておくのが賢明です。

空室物件の状態が悪いこと

物件の内見申し込みはあるけど、なかなか入居者が決まらない…そのようなときは、物件の状態が悪い可能性があります。床や壁紙の汚れに加え、水回りなどの設備が古いと入居者が決まりにくい傾向にあります。入居者が住むかどうかは、見た目も大事になるので室内クリーニングをしておくなどで対処しておきましょう。

ターゲット層の好まない要素があること

駅に近いなどの利便性の高さも入居率に影響を与えますが、それ以外にもターゲット層が好まない要素があると空室になりやすくなります。

例えば、女性向けの物件なのにセキュリティ面が悪かったり、男性向けなのにカラフルな内装であったりなどです。同じ間取りでもエリアなどによって必要な条件は異なるので、ケースバイケースで考えましょう。

不動産投資会社の担当者であれば、その地域に合わせて必要な設備等の条件の情報も持っているので、上手に活用してみてください。

空室リスクの対策

不動産投資の運用にあたり目指すべき姿は常に満室状態です。多くの人が住みたくなるような人気物件を選べば、不動産オーナーが恐れる長期的な空室状態は避けられます。ここでは、空室リスクの対策や対応方法について説明しておきます。

事前に知っておくと、空室リスクを必要以上に恐れる必要がないと理解でき、安心して不動産投資に取り組めるようになるでしょう。

立地（地域・エリア）にこだわること

物件選びの段階で立地を厳選すれば、空室リスクを大きく下げられます。駅に近いなど、利便性の高いエリアの物件であれば、常に入居希望者がいる状態になるので、仮に退去されてもすぐに次の入居者が見つかるでしょう。

空室状態が長く続く要因は、駅から遠いエリアに位置するなど、不便な場所にある物件の場合が多いです。利便性が高い物件を選べば、空室リスクを低くできます。

収益シミュレーションをすること

事前に収益シミュレーションをしておくと、空室リスクがどれくらいまで許容できるか分かるので、現実的な投資計画が立てられます。どれだけ人気のある物件でも入居者の入れ替わりなどで、多少の空室期間が生じてしまいます。また、周辺エリアに新築マンションが建つなどによって、空室率が上がったり、家賃を減額したりの対応が発生する場合もあるでしょう。

事前の収益シミュレーションでは、厳しめに見積もっておき、空室率の上昇や賃料減額にどれくらいまで耐えられるかなどを、数字で検証しておきます。いざ予想外の事態に陥った際も、シミュレーションに少し手を加えるだけで、状況を数字で理解できるため、購入前にしっかり計算しておくのがおすすめです。

リスクに備え自己資金を用意すること

立地にこだわったり、適切な募集条件を設定したり、綿密に収益シミュレーションをしていても、さまざまな要因で予想外に空室が長引くケースもあります。しかし、事前に自己資金を準備しておくと、余裕を持って対応できます。仮に想定よりも空室期間が長期化しても、お金を借りずに対応できるので、気持ち的にも安心です。

そのため、少なくとも数十万円程度は自己資金に余裕を持っておくと、何かトラブルに遭遇しても慌てて対応せずに済みます。空室リスク含めたさまざまなリスク対策として、有効な対応方法といえるでしょう。

有能な不動産管理会社に管理を依頼すること

複数の収益物件を運用する不動産オーナーや、本業の傍ら不動産投資を行うサラリーマン大家などは、収益物件の管理を賃貸管理会社に委託するのが一般的です。管理会社は物件の清掃や管理だけでなく、入居者募集も業務範囲内です。

管理会社によって入居者の募集方法が異なるだけでなく、入居付けが得意かどうかも異なります。そのため、実績のある不動産管理会社に依頼しないと、魅力的な物件でもなかなか入居者が決まらないという事態も起こりかねません。

入居者募集が強いのに加え、入居者に不満を抱かせないようにするためにも管理の実績がある点も見て不動産管理会社を選びましょう。どこに委託するのかによって投資成果も大きく変わります。

内見時の印象を良くする工夫をすること

内見のときの印象は、入居率に大きく影響します。仕事終わりや休日のリラックス時間で過ごす空間になるので、印象が悪いと入居してくれません。そのため、部屋内が綺麗に見えるように清掃をしたり、状況に応じて壁紙などの修繕もしておいたりして、良い印象を持たれるように工夫しておくのが賢明です。一棟アパートであれば、共用部の清掃もしておくのも効果的です。いくら人気エリアの物件でも、中が汚くては入居率が下がってしまいます。

実績のある不動産投資会社のアドバイスをもらうこと

実績のある不動産投資会社のアドバイスを受けることは、投資初心者や玄人問わず、空室リスク対策として効果的です。実績を出しているのは、豊富な経験と専門知識を持ち、市場動向を的確に把握しているからといえるでしょう。

今まで立地選びやシミュレーションの大切さについて説明しましたが、不動産投資会社の担当者は、それをすべて理解したうえで、その人に合わせた具体的なアドバイスをしてくれます。

人口動態や地域の発展計画などを考慮し、将来的にも需要が見込める物件を提案します。また、物件タイプごとの需要予測や、適正な家賃設定なども過去データに基づいた情報を提供してくれるでしょう。

さらに、ターゲット層に合う設備や内装の提案も得意です。例えば、若い女性向けならセキュリティ重視、ファミリー向けなら収納スペースの充実など、細かいニーズに合わせた改善策を提示します。加えて、必要に応じて業者も紹介してくれるので、相談者からするとさまざまな手間を省けるでしょう。

実績ある不動産投資会社の知見の活用は、空室リスクを下げ、成功する確率を大幅に押し上げてくれます。初心者でも、失敗のリスクを抑えた投資が可能になるので、ぜひプロからのアドバイスを効果的に活用してみてください。

空室リスク対策が万全であれば不動産投資で成功できる

空室リスク対策をしっかりと行えば、不動産投資は成功できるといっても過言ではありません。なぜなら、空室リスクが低い物件は資産価値が高く、中長期的に安定した家賃収入を運んでくれると考えられるからです。

空室リスクに考慮した物件選びは、実質的に収益性が高く需要の高い物件を選ぶこととほとんど同義です。また購入後に物件の魅力を維持できるよう、リノベーションや設備更新を定期的に行うことも、空室リスク対策であり、資産価値を高める施策でもあります。

空室リスク対策を万全にできれば、不動産投資で利益を得られる可能性はかなり高いといえます。

しかし、不動産投資の経験が浅いと、どのように空室対策をすればいいのか検討がつかないかもしれません。初心者におすすめしたいのは、不動産投資会社をフル活用することです。

購入前には、立地に強みがある長期的に空室リスクが低い物件を厳選してくれ、運用中も資産価値を維持できるさまざまなアイデアを提供してくれます。

できる限り手間をかけずに成功させたいなら、ノウハウを多く持っている不動産投資会社の知見をうまく活用しない手はありません。

まとめ：空室リスク対策をして不動産投資を成功させよう

不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、空室リスクは収入に直結するので最も大きいリスクです。ただし、利便性の高い人気物件を選ぶなどの対策をすれば、空室リスクは低減できるので、必要以上に恐れる必要はありません。

空室リスクをはじめとしたさまざまなリスクを頭に入れたうえで物件選びを行うと、不動産投資で失敗する確率を大幅に減らせます。どのリスクも完全に0にはできないので、余裕資金を少し準備しておくなど、バックアップ策も講じておくのが賢明です。

自分自身でリスクをすべて把握したうえで、物件選びをする自信がない人は、J.P.RETURNSが厳選する物件を購入する方法もあります。需要の高い都心駅近物件を選んでいるので、空室リスク対策は万全です。興味がある方はぜひ詳細を担当者に聞いてみてください。
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