不動産投資はリスクが高い？リスク一覧と対策方法について解説！

不動産投資の主なリスク7つ

不動産リスクの特徴は、FXや株式投資、先物取引などの投資商品のリスクよりも価格変動の幅の少ない場合が多い事ことと、事前にある程度の予測をして、対策できるものが多いことでしょう。

不動産リスクの主なものは、以下の7つです。
● 空室が発生する
● 入居者に家賃滞納される
● 物件が老朽化する
● 災害による修繕費が発生する
● 不動産価値が下落する
● 金利が上昇する
● 資金が流動化する
それぞれ詳しく解説します。

空室が発生するリスク

不動産投資におけるリスクの1つは、物件の空室発生の可能性があることです。空室の期間中は賃料収入が得られず、固定費やローン返済などの経費が継続して発生するため、キャッシュフローが減少します。また、空室期間が長引くと、物件の価値や資産価値にも影響の及ぶ可能性があるでしょう。

空室が発生する要因は、さまざまです。まず挙げられるのは、賃貸需要が低く、テナントの入れ替わりが多いことでしょう。テナントの契約期間の終了や経営状況の悪化によって退去する場合は、物件は一時的に空室となります。

テナントの物件は居住用の物件に比べると、空室リスクが高くなります。居住用物件よりも景気の動向に左右されやすいためです。店舗や事務所は景気が悪化すると、閉店や移転の頻度が高くなります。不景気になった場合には、複数のテナントが同時に退去していまう恐れも少なくありません。

近くに競合物件が多くあることも、空室リスクにつながります。不動産を購入した時点では競合物件がなかったとしても、近くに空き地があり、後に建物が建築されて競合物件が発生する可能性もあるため、将来的な予測も必要になるでしょう。

家賃が周辺の相場よりも高いこと、入居者の満足度が低いことも空室リスクが生じる要因となります。

この他にも、「近くにスーパーマーケットやコンビニなどの商業施設がない」「駅やバス停などから遠く、交通の便が悪い」「日当たりや風通しが悪い」「近くに教育施設や医療機関がない」「騒音や悪臭などがあり、住環境が悪い」といったことも、空室リスク発生の原因となるでしょう。

空室は、投資収益に直接的に影響を及ぼす原因です。適切な対策がなければ、投資家に大きな損失をもたらすことがあります。

入居者に家賃滞納されるリスク

入居者に家賃を滞納されることも、不動産投資のリスクです。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が2022年11月に公表した賃貸住宅市場景況感調査によると、2021年度の「月末での1か月滞納率」は0.9％でした。

入居者の経済状況の変化や支払いトラブルなどにより、家賃の滞納が発生することがあります。このため、投資家は予定通りのキャッシュフローを得られず、収益への影響を受ける可能性が出てくるでしょう。

入居者が家賃をたまたま払い忘れただけならば、問題はさほど深刻ではありません。しかし、払う意志はあるけれどお金がない場合や、払う気がない滞納者の場合には、対応に苦慮する可能性も生まれます。

立ち退き訴訟を起こすためには、一般的に3か月以上の滞納実績が必要です。しかも、訴訟を起こして強制退去させられた場合でも、10か月ほどかかることを想定しなければなりません。

本来は得られるはずだった家賃収入がないだけでなく、訴訟費用や強制執行代として、30万～40万円ほどかかることが予想されます。また、滞納者を退去させるためには、不動産の所有者が100万円近くの費用を負担しなければならない場合もあります。

物件が老朽化するリスク

物件が老朽化することも、不動産投資におけるリスクです。時間の経過とともに建物や設備の劣化が進み、メンテナンスや修繕が必要となります。老朽化が進むと、入居者の満足度や需要に影響を及ぼし、将来的な資産価値や収益性にも悪影響を与える可能性があります。

老朽化によって修繕費が発生することも、リスクといえるでしょう。給水管・排水管の交換や外壁・屋根の修復、室内のリフォーム、エアコン・給湯器の交換、入居・退去の際のリフォームなど、さまざまな修繕コストが想定されます。

災害による修繕費が発生するリスク

災害による修繕費の発生は、不動産投資の大きなリスクといえるでしょう。自然災害や火災などの災害が発生すると、物件は損傷を受ける可能性があります。これにより、修繕や復旧のための費用が発生し、投資家の収益に悪影響を及ぼすことがあるでしょう。

大地震が起きた場合、建物倒壊のリスクも生じます。地震により建物が倒壊すると、賃料収入を得られないだけでなく、建物の復旧・修繕コストが発生するでしょう。自然災害はこのほかにも、水害・雪害・風害などが想定されます。

火災による建物の焼失も、地震と同じように大きなダメージを受けることになります。賃料の収入を予定してローンを組んでいる場合には、ローンの返済すらできなくなって、借金だけが残る恐れも出てくるでしょう。

不動産価値が下落するリスク

不動産投資におけるリスクの1つは、不動産価値の下落です。不動産価値が下がってしまう要因は、いくつか考えられます。

不動産価値の下落の大きな要因として挙げられるのは、社会情勢の変化によってもたらされる人口流出や少子化による人口減少での土地価格の下落です。人口が減少すると、その土地の需要も減少するため、土地価格も下落する傾向があります。

不景気も不動産価値下落の要因となる場合があるでしょう。不景気になると、不動産に回せる資金が減少するため、地価や住宅価格が下落します。

実際に過去のバブル崩壊時やリーマンショック時には、不景気により物件を買える人が少なくなったことや融資に制限がかかったことにより、不動産価格は大幅に下落しました。

この他にも、物件での事件や事故によって不動産価格が下落する場合もあります。

金利が上昇するリスク

不動産投資におけるリスクの1つは、金利の上昇です。金利は経済状況や中央銀行の政策によって変動します。金利が上昇すると、融資利率が上昇し、不動産の購入やローンの返済負担が増加し、キャッシュフローや収益に悪影響を及ぼす可能性が生じます。

とくにローンを組む際に変動金利を選択した場合には、経済情勢によって金利変動の可能性が大きくなるでしょう。低金利政策が続いている場合、変動金利は有利といえますが、経済情勢の変化によって金利が上がると、返済額が急激に増える場合が出ます。これが金利上昇リスクです。

流動性が低いリスク

不動産投資のリスクとして、不動産の流動性の低さが挙げられるでしょう。不動産は、比較的高額な投資です。取引の手間がかかるため、資金を不動産に投じることで資金が固定化されます。そのため、必要な場合に即座に資金を取り出すことが困難です。

資金の流動性が低下することにより、資金を素早く他の投資機会に転換できなくなるなど、機会損失が生じる可能性も少なくないでしょう。また、急な資金需要や緊急の出費が発生した場合に、不動産から資金を手早く取り出せないため、資金繰りに問題が生じることも考えられます。

不動産でもとくに流動性が低くなるのは、売れない物件です。売れない物件は地方に多い傾向があります。流動性という観点からも、不動産投資を検討する必要があるといえるでしょう。

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不動産投資のリスクを回避する方法

不動産投資にはリスクがあります。しかし、FX・株式投資・先物取引などの投資商品とは違い、ある程度リスクを予測できるため、回避するための対策をとれることが大きな特徴です。対策は、リスクの内容によって異なります。

不動産投資のリスクの主な対策は、以下の6つです。

● 立地条件が良いところを探す
● 空室になりやすい物件を避ける
● 収益のシミュレーションを行う
● リスクを想定して計画を立てる
● ローンの借り入れ期間を短くする
● 物件の老朽化に備える

それぞれの対策について、くわしく解説します。

立地条件が良いところを探す

不動産投資においてリスクを抑えるための方法の1つは、良好な立地条件の物件を探すことです。立地条件は、不動産の価値や需要に大きな影響を与える要素といえるでしょう。良好な立地条件の物件は、需要の安定性や成長性が高く、賃貸や売却においても有利な状況を生み出すことが期待できます。

いったん不動産を購入してしまったら、立地条件を自分で変えることはできません。物件を購入する前に、入念にチェックする必要があります。具体的なチェック項目としては、交通アクセスの良さ、生活施設や商業地域への近さ、教育施設や医療機関の近さなどが挙げられるでしょう。

近隣でスーパーマーケットやレストラン、公園などの生活施設が充実していることも重要です。

立地条件の検討は、2段階に分けて確認する必要があります。「市区町村単位」と「地域の個別の状況を考慮した立地」です。

市区町村単位で検討する場合には、人口が増加しているエリアや地域経済が活性化されているエリアなどから物件を選ぶといいでしょう。

地域の個別の状況を考慮した立地に関しては、「大きな商業施設やアミューズメントパークが近くに建設された」「学校が新設された」「新駅ができた」といった項目です。周辺環境が大きく変化して、不動産需要が高くなると予想される地域は、立地条件が良いといえます。

ただし、ひとつの施設だけに依存すると、その施設が撤退した場合は危険もあります。将来的な予測も立てておくことが必要です。

良好な立地条件の物件を見つけるためには、市場調査や地域情報の収集が重要です。地域の発展性や将来の開発計画を確認し、需要が見込まれる地域を選択することが求められます。また、不動産の専門家や地元の不動産業者から、アドバイスを受けることもおすすめです。

空室になりやすい物件を避ける

空室になりやすい物件を避けることは、空室リスクへの対策の1つです。立地条件のいい物件を選びつつ、物件が数多くあり供給過剰になっているエリアを避けることも必要でしょう。

市全体としては空室率の低い地域であっても、局所的に供給過剰になっていることもあります。広域ではなく、できるだけ範囲を絞って確認することが必要です。学生やビジネスパーソンの需要が見込める地域の物件を選ぶのもいいでしょう。

物件そのものの魅力も、重要です。設備や間取り、築年数などが入居者にとって魅力的である物件は、空室になりにくいといえます。中古物件の場合は、リフォームや改装によって物件の魅力を高めることも有効です。

空室リスクを軽減するためには、適切なマーケティングが欠かせません。広告やプロモーション活動を通じて、入居者を引きつける努力が求められます。

収益のシミュレーションを行う

不動産投資においては、収益のシミュレーションを行うことが重要です。シミュレーションを通じて将来の収益性やキャッシュフローを予測し、投資のリスクや潜在的な収益を評価できます。とくに重要なのは、現実的なシミュレーションを行うことです。

「修繕費を考慮していない」「空室率を低く見積もりすぎている」「地震などの災害リスクを考慮していない」などの場合は注意が必要でしょう。投資する不動産の収益性を客観的に評価できます。

まず家賃収入や物件の運営費用、修繕費、定期的に必要となる設備費、税金などを計算します。そして将来のキャッシュフローを予測することで、投資物件が将来的に収益を生み出すかどうかを判断できるでしょう。

シミュレーションは、リスク評価にも役立ちます。将来の不測の出来事や市場変動に対する対応力を分析することで、おおよその投資リスクの把握が可能になるでしょう。収益のシミュレーションを通じて、投資の持続が可能かどうかを判断・評価することも重要です。

リスクを想定して計画を立てる

不動産投資のリスクを回避するための準備とともに大切なのは、リスクが現実となってしまった場合を想定して計画を立て、準備することです。

実際に空室ができてしまった場合には、空室保証などをしている管理会社に管理を依頼することで空室リスクを軽減できるでしょう。ただし、この方法を選択した場合、家賃は通常の市場価格の8～9割程度しかもらえません。そのため、家賃収入トータルでは少なくなってしまう場合もあります。

家賃滞納によるリスクを軽減するためには、入居者の選定を適切に行うことが重要です。信頼性や経済性、安定性などを評価することで、滞納リスクを最小限に抑えられます。

とはいえ、どんなに入居者の選定をしっかりおこなっても、家賃滞納が発生する場合もあるでしょう。入居者が家賃を滞納して、家賃収入が得られなくなった時のための対策として、入居者に家賃保証会社に加入してもらう方法があります。

入居契約の明確な条項や支払い期限の徹底、家賃債権保証制度の活用なども有効です。入居者との円滑なコミュニケーションも、重要になります。滞納が発生した場合には早期に対応して、解決策を見つけることが必要です。入居者の事情を理解し、柔軟な対応を行うことで、家賃滞納を防げる場合もあります。

災害リスクを軽減するためには、適切な保険の利用が重要です。火災保険や地震保険などに加入することで、災害による損害や修繕費用をカバーできます。ただし、契約の際には保険の内容や適用条件をよく理解し、必要な保険を選択することが必要です。

災害リスクに対する備えとして、修繕や復旧費用の予備費を確保しておくことも大切でしょう。災害が起こりうることを想定して、備えることで災害リスクを最小限に抑えられます。

不動産投資に関するさまざまなリスクを想定して、無理のない計画を立てることが重要です。

ローンの借入期間を短くする

ローンの返済期間が長いと金利上昇リスクが増えるため、返済負担の大きくなる可能性があります。金利上昇リスクを低くするためには、ローン借入期間を短くすることが重要です。

短期間の返済は、金利上昇による返済負担の増加を防ぐ効果があります。また、ローンを早期に完済することで追加の利息支払いを回避し、投資利益を最大化できるでしょう。

さらに、短期間のローン返済は資金効率を向上させます。返済期間が短いほど、元本が早期に減少し、利息負担が軽減されるでしょう。このことによりキャッシュフローが改善し、新たな投資機会や修繕費用の確保に充てられます。

ただし、ローンの借入期間を短くする場合は、返済負担やキャッシュフローへの影響を十分に評価する必要があります。投資物件の収益性やキャッシュフロー予測、資金の確保能力などを考慮し、適切なローン返済期間を設定することが重要です。

場合によっては、返済期間を長く設定したほうがいい場合もあるため、借入期間を短くすることのメリットとデメリットを把握するためにも必要でしょう。

ちなみに、借入期間を短くすることのメリットは、「金利上昇リスクの低減」「総支払い額の軽減」「心理的負担の軽減」などです。一方、デメリットには「手元の資金の減少」「低金利が継続した場合の効果の少なさ」などが挙げられます。

また、金利上昇のリスクを軽減するためには、借入期間だけに注目するのではなく、資金計画やローンの管理をトータルで分析して判断することが求められます。固定金利のローンや長期固定金利の選択なども有効な対策です。

リスクヘッジとして、複数の金融機関からの融資を受けることや、融資の借り換えを検討することも重要でしょう。融資先や条件を多様化することで、金利上昇によるリスクを分散できます。

物件の老朽化に備える

所有する物件の老朽化によるリスクを軽減するためには、まず投資物件を購入する際に、建物の耐久性や品質のチェックをして、品質の良い物件を選ぶことが重要です。

老朽化リスクを抑えるためには、鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートの建物を選ぶことをおすすめします。

耐久性が高い建物を選ぶポイントは、以下の3つです。

● 大手デベロッパーの分譲する良質な物件や大手ゼネコンの施工する良質な物件を選ぶ
● 大手建物管理会社の管理する物件を選ぶ
● 重要事項調査報告書を見て、建物の現状と履歴を確認する

物件の購入後は、定期的なメンテナンスやしっかりとした修繕計画の策定が重要です。管理や修繕計画が適切に行われているならば、鉄筋コンクリートのマンションの寿命は60年以上といわれています。

建物や設備の状態を定期的に点検して、建物の状態を把握し、予防的なメンテナンスを行うことで、劣化の進行を遅らせられるでしょう。修繕費用の積立や予算の確保も必要です。

さらに、将来の需要や市場のトレンドを考慮したリノベーションやアップグレードも重要な要素です。物件の魅力や付加価値を高めるために、改装や設備のアップグレードを検討することで、入居者の獲得や家賃収入の向上を図れます。

物件が老朽化するリスクを最小化するためには、長期的な視点での計画や資金計画が必要でしょう。将来のメンテナンスや修繕費用を見越して、予算を適切に確保する必要があります。また、市場や地域の需要の変化にも敏感に対応し、老朽化が進んだ物件を適切なタイミングで売却することも考慮する必要があるでしょう。

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不動産投資はリスクが高く「やめとけ」と言われる理由

不動産投資のリスクが高いと言われる理由はいくつかあります。まず挙げられる理由は、他の投資と比較すると初期費用が高いことです。

不動産価格が地域や経済の状況に左右されることも、リスクが高いというイメージを与えてしまう要因の1つになっています。市場の変動は、投資家にとって大きなリスクです。

景気の低迷や地域経済の衰退などの要因によって、不動産価格が急激に下落する場合もあります。しかし、FXや株式投資、先物取引などの投資商品と比較すると、価格の変化の幅はそこまで大きくありません。

不動産投資にはこの他にも、空室リスク・テナントリスク・老朽リスク・金利上昇リスク・家賃下落リスクなど、さまざまなリスクが考えられます。しかし、事前に対策を立てられるリスクが多いという特徴があるといえるでしょう。

一般的に、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の商品であるとされています。ミドルリスク・ミドルリターンとは、リスクもリターンも中くらいという意味です。元本の保証はないかわりに、投資した資金が一瞬でなくなることもなく、ある程度のリターンが見込める投資商品を表しています。

不動産は永続的な存在であり、比較的リスクとリターンの予測がしやすいため、リスクに対して事前に対策を打てる投資商品です。不動産のリスクを理解して、事前に対策を立てるならば、不動産投資は有望な選択肢になり得ます。

 

不動産投資のメリット

不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、リスクを理解して計画を立てて運用することによって得られるメリットは少なくありません。

不動産は賃貸収入によって、安定的なキャッシュフローをもたし、資産価値の増加やインフレヘッジ、節税対策など、さまざまなプラス効果が考えられます。

不動産投資には多様な選択肢があるため、自主管理や賃貸管理会社を通じて収益を最大化することも可能です。不動産投資のメリットはさまざまですが、主に以下の3つが挙げられます。

● 副収入を得ることができる
● 節税対策ができる
● インフレ対策になる

それぞれくわしく解説します。

副収入を得ることができる

不動産投資の大きなメリットは、副収入を得られることです。不動産を所有することで、賃貸収入や不動産の価値の上昇によるキャピタルゲインなど、さまざまな収益源が生まれます。

賃貸収入は、不動産を借り上げているテナントや個人から得られる家賃です。良好なロケーションや需要の高いエリアに物件を所有することで、安定した収入を確保できます。

仮に銀行からの全額借入によって、不動産を取得した場合でも、賃料収入から経費や金融機関への返済分を引いたとしても、キャッシュフローを手元に残す仕組みを構築できる場合もあるでしょう。

しかも、毎月入ってくる賃貸収入は、安定的・定期的・長期的なものです。そのため、副収入として高い効果を発揮することが期待できます。不動産投資は、物件の運営のほとんどを管理会社に委託できるため、あまり手間をかけずに、副収入を得られる点が大きなメリットといえるでしょう。

また、不動産市場の成長や地域の発展に伴い、不動産の価値が上昇することもあります。このような場合には、不動産を売却することで利益を得られます。

副収入を得ることにより、経済的な安定感や追加の収入源を確保できるため、適切なリサーチと入念な計画と効率的な管理を行えるならば、不動産投資は多くの人々にとって、魅力的な副収入の選択肢といえるでしょう。

節税対策ができる

節税対策ができることは、不動産投資の大きなメリットです。対象となる税金には、所得税・住民税・相続税があります。

所得税・住民税の節税対策ができるのは、不動産投資によって減価償却を計上できるためです。不動産投資物件は、耐用年数に応じて毎年一定の割合で減価償却費を計上できます。

減価償却費は経費として認められるため、所得税の計算上、収入から控除されます。不動産投資では、経費などの支出が収入を上回ることで、不動産所得が赤字になるケースが出てくるででしょう。その場合、不動産所得の赤字は本業の所得と損益通算できます。そして、所得税と住民税の減額が可能になる仕組みです。

物件の取得費用は高額になるケースが多く、計上できる減価償却費の金額も大きくなることがが多いでしょう。つまり、効果の大きな節税対策といえます。

不動産投資にはさまざまな経費が発生します。たとえば、修繕費や管理費、保険料などです。これらの費用を適切に計上することにより、収入から差し引かれるため、課税所得を減らせます。

不動産投資はまた、相続税の節税にも有効です。相続税は保有している資産の相続税評価額によって税額が決まります。しかし、不動産投資で扱うアパート・マンションは収益用不動産と呼ばれており、相続税評価額が時価よりかなり低くなるため、相続税も安くなるという仕組みです。

不動産投資の節税対策での注意点は、減価償却を計上できる期間を越えてしまうと節税効果が薄くなることです。いつ売却するのかも含めて、長期的に計画を立てることが必要といえます。

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インフレ対策になる

不動産投資は、インフレ対策の有効な手段になります。経済の先行きが不透明な時代において、大きなメリットといえるでしょう。

インフレは、物価の上昇を意味します。不動産は物理的な資産であり、需要と供給のバランスによって価値が決まります。現金は、インフレによって目減りするケースが発生してしまいます。しかし、不動産のような現物資産であれば、大きな目減りはほとんど発生しません。

インフレが進行すると、一般的に物価が上昇し、不動産の価値も上昇する傾向があります。不動産投資によって所有する不動産の価値が上昇することにより、インフレによる資産価値の低下をカバーできるでしょう。

またインフレと同じく、デフレの影響も受けにくいため、安定資産としての価値があります。

また、賃貸収入もインフレのリスクに対する保護的な役割を果たします。インフレが進行すると、家賃も上昇する傾向があるため、安定した収入を得ることが期待できるでしょう。安定した家賃収入があることにより、インフレによる生活費の上昇に対しても柔軟に対応できます。

さらに、不動産投資はインフレに対して備える手段として、資産の避難先としての役割も果たすことが期待できるでしょう。金融市場や株式市場がインフレによって大きく揺れ動いた場合でも、不動産は比較的安定した投資対象となるからです。不動産投資を採り入れることで分散投資の効果が期待でき、インフレのリスクを分散できます。

 

不動産投資のリスクに関するよくある質問

Q1. 不動産投資の最大のリスクは？

不動産投資の最大のリスクは「空室リスク」です。

空き家になってしまうと家賃収入が途絶えるにも関わらず、ローンやランニングコスト、税金は支払い続けなければいけません。支出しか発生しない状態は非常に危険です。空室リスクを甘く考えた投資計画を立てていると、生活費で支払いすることにもなりかねません。

不動産投資には空室リスク以外にもリスクがあるため、どのようなリスクがあるのか把握しておくことが大切です。詳しくは記事内の「不動産投資の主なリスク7つ」で解説していますので、ご参照ください。

Q2. 「不動産投資はやめとけ」言われる理由は？

「不動産投資はやめとけ」と言われる理由は、初期費用が高いからです。

しかし、不動産購入費用はローンで賄えるため、実際は初期費用はそこまでかかりません。不動産投資は不動産を購入しないといけないことから、初期費用が高いと思われてしまっているのが要因です。

実際は、初期費用は少なく、ローンの返済金額をきちんと毎月返済できる計画を立てておけば運用が可能です。

Q3. 不動産投資で失敗するとどうなる？

不動産投資で失敗した場合、次のようなことが想定されます。

● ローンや維持管理費が収入を上回って生活費で運用しなくてはいならない
● 投資用不動産を運用途中で売却しなくてはならない
● 最悪のケースではローン滞納による差し押さえを考えなくてはならない など

不動産投資で失敗すると大きなリスクがあるため、いかにリスクを抑えられる計画を立案できるかが大切です。信頼できる不動産会社を探し、投資計画からプロに相談し進めていきましょう。

不動産投資は事前のリスクの想定と対策が重要

不動産投資には、さまざまなリスクが存在します。しかし、FXや株式投資、先物取引などのような先を読むことが難しい投資商品とは違い、リスクを予測しやすく、対策を立てやすいところが特徴といえるでしょう。

たとえば、立地条件の良い物件を購入することで、空室リスクを低減できます。老朽化リスクや災害リスクに対しても、事前に準備して修繕資金を用意しておく、保険に加入するなど、さまざまな対処の仕方があります。

リスク対策をしっかり行っておくことで、さまざまなメリットを得られるのが不動産投資です。メリットは、「安定した副収入を得られる」「節税対策になる」「インフレ対策になる」などです。

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