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不動産投資は『怖い』『うまくいかない』と思われがちな投資。本記事では、「不動産投資はやめとけ」と言われる理由や不動産投資に向いていない人の特徴、リスクなどを解説します。不動産投資を成功させるポイントもご紹介。不動産投資のリスクをしっかりと理解して、成功に近づきましょう！
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目次
不動産投資に対して抱きやすいマイナスなイメージの代表例を紹介します。それぞれについてどのように考えればよいのかを知ることで、不安を軽減できるでしょう。
不動産会社の営業マンは怖いイメージをもたれがちです。強引に契約を迫られるのが嫌で、不動産投資に不安を感じる人もいるでしょう。
実際に強引な営業をする人がいるのは事実ですが、契約する意思がない場合ははっきりと断らなければなりません。不動産の購入は高額な買い物になることを強く意識する必要があります。
そもそも、一定のレベルを超えた強引な勧誘は、法律により禁止されています。契約を断ったにもかかわらず、しつこく勧誘を受ける場合は、行政機関や国民生活センターに相談しましょう。
賃貸経営中に発生するメンテナンス等の追加費用も、不動産投資のイメージを下げやすい要素の1つです。老朽化した物件は入居希望者が減るため、不動産投資では定期的な修繕が必要になります。
物件管理における追加費用の発生は避けられません。修繕費として家賃収入から少しずつ積み立てる計画を作成し、大規模修繕に備えることが大切です。
建物を直接管理する必要がない区分マンション経営でも、管理組合から修繕積立金を毎月徴収されます。大規模修繕時には不足分を臨時徴収されることもあるため、自分でも積み立てておく必要があるでしょう。
入居者同士のトラブルや入居者からのクレームには、管理側が対応しなければなりません。入居者対応には時間や手間をとられやすい上、人によっては精神的な負担も増すでしょう。
しかし、入居者対応を含めた管理業務は、専門の管理業者に依頼すればすべて任せられます。どのような人が住んでいるのかすらわかっていなくても、オーナーとして不動産経営に携われるのです。
専門の管理業者なら、トラブルやクレームごとの適切な対応方法がわかっているため、問題解決にもつながりやすくなります。入居者対応が嫌で不動産投資に不安を感じている場合は、専門の管理業者に任せれば安心であることを覚えておきましょう。
『不動産は売りたくてもすぐに売れない』という理由から、不動産投資に不安を感じる人もいるでしょう。賃貸経営がうまくいかずに、物件を早く売って換金したいと思っても、すぐに売れないケースがあるのは事実です。
売りたいときに早く換金できるようにするためには、物件選びの時点で立地や設備などにこだわる必要があります。高く売れなくても元をとれるようにするために、繰り上げ返済で、なるべくローンの残債を減らしておくことも重要です。
不動産投資におけるメインの利益は家賃収入ですが、物件を手放す際のことも考慮して計画を立てれば、経営をよりスムーズに進めやすくなるでしょう。
不動産投資に取り組む際は、ローンを組んで物件を購入するのが基本です。ローンを利用することに抵抗を感じている人のために、不動産投資とローンの関係をどのように考えればよいのか解説します。
ローンが組めるのは「魅力」と考えるべきでしょう。
不動産投資で物件を購入する際にローンを組めば、一括払いでは買えない物件も購入できます。初期費用として必要とされる金額は、ユーザー属性によってまちまちですが、良属性なら手付金10万円で買えるケースも多くなっております。
自己資金が少なくてもローンを組めば高額な物件を運用できる点が、不動産投資の大きな魅力です。投資効果が上がるため、同じ初期資金で他の投資を行うのに比べ、収益性をより高められます。
家賃収入を返済に充てれば、ローンの完済後は家賃収入のほとんどを利益にすることが可能です。返済中にオーナーが働けなくなっても、入居者がいる限り返済は自動的に続けられます。
ローンを組むことへの抵抗感を払拭するためには、一般的な負債と同様とは考えないことがポイントです。
金利が上昇するおそれのあることには注意が必要です。
ローンを利用して物件を購入する場合は、金利上昇リスクを考慮する必要があります。金利が上がると利息も増え、返済負担が重くなるためです。
現在の日本は超低金利の状態が続いており、ローンを組みやすくなっています。しかし、過去には高金利だった時代があり、将来的にも金利が急上昇する可能性はゼロではありません。
金利の動向は誰にもわからない問題ですが、リスクである以上は対策を立てておくことが大切です。物件購入時にできるだけ手元資金を残したり、繰り上げ返済で早めにローンを返済したりすれば、金利上昇リスクにも対応しやすくなります。
「不動産投資はやめとけ」とよくいわれますが、しっかりと知識をつけて、計画的に進めていけば確実に成功に近づけます。J.P.Returnsでは、不動産投資の始め方をわかりやすくまとめた資料を公開中。今なら不動産投資の基礎から応用までわかるeBookを期間限定で無料プレゼント！フォームに入力するだけで資料請求できるので、ぜひチェックしてみてください。
不動産投資の失敗事例は、次のとおりです。
● サブリース契約により相場より低い家賃となってしまった
● 新築マンションを購入したが節税できなかった
● 空室の期間が長くなってしまった
「不動産投資はやめとけ」といわれるのは、失敗事例が多いからです。どのような失敗事例があるのか確認し、不動産投資をするときには同じ失敗をしないように対策していきましょう。
不動産投資の失敗事例の1つ目は「サブリース契約により相場より低い家賃となってしまった」です。
サブリース契約とは、サブリース会社が不動産を借り上げ、空室時に賃料を得られたり管理の手間が省けたりする契約です。
サブリース契約はメリットが多いもののデメリットも多く、すぐに借上げ賃料を値下げしてくる場合があります。借上げ賃料は元々、家賃相場よりも低く設定されるため、値下げされると利益が得られなくなってしまうため注意しなければなりません。
また、サブリース契約については、消費者庁が次のような注意喚起を行っています。
| ● 契約期間中や契約更新の際に賃料が減額される可能性があります！
● 契約期間中でも契約が解約される可能性があります！ ● 家賃を受け取るだけでなく出費がある場合もあります！ ● 融資審査の際に不正を行われたという事例もあります！ |
上記のようにサブリース契約には、さまざまな問題点があります。サブリース契約を利用する場合は、優良なサブリース会社かどうか見極めなければなりません。
サブリース契約について詳しく知りたい人は、こちらの記事も参考にしてください。
>サブリースのデメリットは何？注意点や向いている人の特徴も解説
不動産投資の失敗事例の2つ目は「新築マンションを購入したが節税できなかった」です。
新築マンションは売買価格が高く利回りが低くなる上、耐用年数が長すぎて減価償却で所得を圧縮することも困難です。
また、新築マンションは次の表のとおり、築年数の経過により価値が半分以下になってしまいます。
| 築年数 | マンション平均成約価格 |
| ～5年 | 6,486万円 |
| ～10年 | 6,083万円 |
| ～15年 | 5,358万円 |
| ～20年 | 5,045万円 |
| ～25年 | 4,109万円 |
| ～30年 | 2,782万円 |
| 30年～ | 2,108万円 |
※2022年1月～3月に成約した首都圏の中古マンション平均成約価格
引用：東日本不動産流通機構 首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況
不動産投資は長期間にわたるため、運用をしている最中にマンションの価値が下がり続けてしまいます。新築マンションを購入するとキャピタルゲインも得にくくなります。
資産価値を考えるのであれば、下落率がひと段落する築25年以降のマンション購入を検討しましょう。
減価償却がなぜ重要なのか、どのような意味なのか知りたい人は、こちらの記事を参照ください。
>不動産投資は減価償却が重要！意味や計算方法を徹底解説
不動産投資の失敗事例の3つ目は「空室の期間が長くなってしまった」です。
空室が発生により収益が減ってしまいますが、ランニングコストはかかり続けます。空室の期間が長くなればなるほど、収益がない状態で費用だけ払う期間が長くなります。
少ない自己資金で不動産投資を始めると、空室により生活費を捻出するケースもあるため注意しましょう。
空室は自己資金の低下を招くため、投資計画の時点で空室率を計算しておかなければなりません。ある程度空室が発生することが予測できていれば、空室時のための予備費が確保できます。
不動産投資の成功事例は、次のとおりです。
● 所得が圧縮できて節税につながった
● 給与の減少を不動産投資の収入で補えた
● インフレにともない投資用不動産の価値が上昇した
不動産投資には失敗事例があるものの、成功事例も多くあります。失敗事例とともに成功事例を知れば、不動産投資に失敗する可能性を抑えられます。
不動産投資の成功事例の1つ目は「所得が圧縮できて節税につながった」です。
不動産投資では、減価償却を利用して所得を圧縮し節税が図れます。築年数次第では高額な減価償却費が計上でき、現金を減らさずに会計上の赤字を作り出すことが可能です。
給与所得は次の表のように累進課税制度であり、所得が高いほど税率も高くなります。
| 課税所得金額 | 所得税率 | 控除額 |
| 1,000円以上 195万円未満 | 5％ | 0円 |
| 195万円以上 330万円未満 | 10％ | 97,500円 |
| 330万円以上 695万円未満 | 20％ | 427,500円 |
| 695万円以上 900万円未満 | 23％ | 636,000円 |
| 900万円以上 1,800万円未満 | 33％ | 1,536,000円 |
| 1,800万円以上 4,000万円未満 | 40％ | 2,796,000円 |
| 4,000万円以上 | 45％ | 4,796,000円 |
不動産所得が赤字になった場合、給与所得から赤字分を差し引けるため、所得税が圧縮できます。
不動産投資の成功事例の2つ目は「給与の減少を不動産投資の収入で補えた」です。
家賃は入居者が入居している限り得られる収益であり、一旦入居者が決まると安定した収入が長期間入ります。
家賃収入が安定して得られれば、その間に転職や休職などで給与所得が減ったとしても安心して生活できます。
現代は給与所得も安定して得られるとはいえないため、給与所得以外の所得を作っておく重要性が高まっているといえるでしょう。
不動産投資の成功事例の3つ目は「インフレにともない投資用不動産の価値が上昇した」です。
不動産はインフレが起きると、インフレに相当する分、価値が上昇していきます。一方、現金はインフレになると、価値が相対的に下がってしまいます。預金にインフレ率を超える金利があればインフレの影響を受けませんが、超低金利政策を打ち出している日本では対策もできません。
また、現金の価値が下がることにより、投資用ローンの価値も下がっていくため、不動産投資はインフレに強い投資といえます。
不動産投資ではさまざまなリスクを考慮し、綿密な計画を立てなければいけません。そのため、不動産投資に対する日々の勉強や情報収集などが必要になります。しかし、人によってはこれらの行動が苦手な人もいることでしょう。不動産投資に失敗しないためにも、不動産に向いていない人の特徴を理解し、自分の行動をどのように改善していけばよいのか考えておくことが大切です。
自分で情報収集に努めたり勉強できない人は、不動産投資に向いていません。オーナーの知識やノウハウが利益として還元されやすい不動産投資では、積極的に学ぶ意識をもつことが大切です。
単に不動産投資を始めるだけなら、不動産会社に相談すれば物件を案内してもらえるでしょう。しかし、知識がないことを見抜かれれば足元を見られ、利益が出ず売り手がみつからない物件を勧められかねません。
運よく良質な物件を購入できたとしても、長期的な安定収入を得るためには、時代に即した情報収集が不可欠です。セミナーに参加したりプロに相談したりと、自ら情報を集める行動力が求められます。
不動産投資は長期的な視点で利益を狙うタイプの投資手法です。不動産投資をギャンブルのように捉えて気分で物事を決定する人には向いていません。
ローンを利用して物件を購入する場合は、家賃をローンの返済に充てるため、ローン完済後に初めて利益が出るケースも少なくありません。じっくりと腰を据えて取り組む意識が必要です。不動産投資はギャンブルのようにすぐに大きな金額を得られると考えてはいけません。
物件購入時や賃貸経営中は、何度も合理的な選択や判断が求められるため、自分の感情やその場の雰囲気に流されやすい人は失敗する可能性が高いでしょう。
不動産投資は、ローンを組んでレバレッジを効かせてこそ、投資としての魅力が高まる手法です。収入が安定していない、過去にクレジットカード料金の返済を延滞した経験がある、といった属性に問題がありローンを組めない人には、不動産投資は向きません。
逆にある程度の余裕資金がありローンも組めるなら、資産運用の手段として不動産投資を積極的に検討してみましょう。
安定的に高収入を得ていたり、担保にできるだけの十分な資産をもっていたりするならば、ローン審査に通りやすくなります。年齢が若い人や優良企業に勤めている人も有利です。
不動産投資で成功するためには、事前に綿密な収支計画を立てておくことが重要です。一般的には、利回り・キャッシュフロー・リスクなどを考慮し、利益を出せるかシミュレーションを行います。
収支計画をうまく立てられなければ、経営は高確率で失敗するでしょう。数字に弱く計算が苦手な人は、不動産投資には向いていません。
数字や計算に抵抗がないなら、不動産投資を数字で考えられるようになるための勉強をするのがおすすめです。ネットや書籍を活用すれば、独学でも十分に学習できます。
不動産投資に対する不安を取り除くためには、リスクを知った上で対策を練ることが重要です。代表的なリスクと対処法について解説します。
不動産投資リスクについては、こちらの記事でも詳しく解説していますのでぜひ参考にしてください。
>不動産投資はリスクが高い？リスク一覧と対策方法について解説！
不動産投資で最も注意すべきリスクが空室リスクです。空室が発生して家賃収入がなくなると、ローンを返済できなくなり経営が苦しくなってしまいます。
入居者による家賃滞納リスクにも注意が必要です。空室ではないにもかかわらず家賃収入を得られないため、ある意味、空室よりもたちが悪い状態ともいえます。
需要が見込める立地の物件を選ぶことが、空室リスクを減らすためのポイントです。立地の選択は物件購入前にしかできないため、時間をかけて調べる必要があるでしょう。
入居付けに強い管理会社を選ぶのも効果的です。管理会社に賃貸管理を頼めば、家賃滞納についても適切に対応してくれます。
どうしても空室リスクが気になる人は、管理会社によってサブリース（家賃保証制度）契約を提供している管理会社もあります。ただし、サブリース契約についてはメリットだけでなく、大きなデメリットもあるため慎重に検討してから利用するか決めましょう。
不動産投資のリスクには、売買のタイミングを見極められないリスクもあります。割高な物件を購入したり、思うような売却額では売れなかったりするケースです。
割高な物件とは、主に購入後の収益が伸びない物件を指します。エリアの賃貸需要を調査した上で物件を選べば、物件価格が割高になる事態を回避しやすくなるでしょう。
売却額が下がってしまうリスクに対しては、物件の収益性を高めることで対応できます。安定した利益を出し続けていれば、売りに出しても価格はそれほど下がらないでしょう。
台風や地震などの自然災害で建物が被害を受けると、甚大な損失が発生しかねません。避けようがないリスクと思われがちですが、ある程度の対策は立てられます。
最もスタンダードな対策は保険への加入です。自然災害も補償する火災保険や地震保険に加入しておけば、金銭的な損失はカバーできます。
自治体が発行するハザードマップを参考に、災害リスクが低いエリアの物件を選ぶのも1つの方法です。エリアが異なる複数の物件を所有し、災害リスクを分散する方法もあります。
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不動産を成功させるにはさまざまなポイントがあります。どのような項目が不動産投資に大切なのか理解し、リスクを抑えていきましょう。
不動産投資を行うにはさまざまな情報を集めて内容を精査し、常に情報をアップデートする必要があります。
家賃相場の変動はないか、不動産や税金に関連する法律に変更はないか、より良い賃貸管理会社はないかどうかなど多くの情報が必要です。
しかし、常に不動産投資に関連する情報を入手できるような状態にするのは、難しいと思われる人もいらっしゃるかもしれません。情報の入手が難しいと思われる人は、信頼できる不動産会社をみつけておくとよいでしょう。不動産会社と親密な関係になれば、最新情報が入手しやすくなります。
投資用の不動産を購入するときには、立地にこだわらなければいけません。
立地が良ければ建物の築年数が古くなっても入居者がみつかりやすく、売却するときにも高値で売れる可能性が高くなります。立地の良い不動産とは、主に次のようなものをいいます。
● 主要ターミナル駅が徒歩圏内にある
● 生活利便施設が物件の周囲に多くある
● 高級住宅街にある
● 人口が増加している地域にある など
不動産投資は不動産の立地に大きく左右されるため、どのような場所が好立地といわれるのか理解しておきましょう。
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投資の目的を明確にすると、不動産投資の成功率が高まります。
不動産投資をする目的には、所得税・住民税・相続税の節税、大きな家賃収入を得ることなどがあります。
それぞれの目的を達成するには、目的にあった不動産を購入しなければなりません。
たとえば、所得税・住民税を節税したいなら減価償却費が多く計上できる不動産、大きな収益を上げたいのであれば家賃が高く、空室になりにくい不動産などです。
すべてを兼ね備えている不動産はないため、目的にあった不動産を購入しないと投資計画が狂ってしまいます。
投資用不動産を購入するときには、計画にあっているかどうかを確認してから手続きを進めていきましょう。
セミナーや書籍で不動産投資について学べば、不動産投資の成功率が上がります。
不動産投資を成功させるには節税の仕組み、税金の内容、不動産の運用方法など多くの知識が必要です。
投資家の中には独学だけで成功する人もいますが、そのようなケースは少ないと考えたほうがよいでしょう。セミナーに参加したり書籍を購入したりして、他人の投資方法や知識・ノウハウを吸収していくほうが効率よく不動産投資を行えます。
不動産投資の勉強方法について詳しく知りたい人は、こちらの記事をご覧ください。
>不動産の勉強方法5選！投資初心者が学ぶべき内容も紹介
不動産投資を成功させるためにも、リスクを想定したシミュレーションを行いましょう。
不動産投資には空室リスクや金利リスク、流動性リスクなどさまざまなリスクがあります。投資計画の時点でリスクを考慮しなければ、不動産投資はうまくいきません。
投資計画を立てるときには、起こりうるリスクを想定してシミュレーションを行う必要があります。空室はどの程度の頻度で発生するのか、空室が発生したら入居するまでどのくらいの期間が必要なのかなどを考慮してきましょう。
不動産投資のリスクをより詳細に知りたい人は、こちらの記事を参照ください。
>不動産投資はリスクが高い？リスク一覧と対策方法について解説！
不動産投資に成功するためには不動産投資会社を比較し、信頼できる会社に相談することが大切です。
不動産投資をサポートしてくれる不動産投資会社は多いものの、中には、投資用不動産を強引に売りつけてくる会社があるかもしれません。
しかし、信頼できる不動産投資会社をみつけられれば、購入から管理、売却まですべての相談をすることが可能です。
信頼できる不動産投資会社をみつけることは、不動産投資の成功率をグッと上げる要因になります。不動産投資を始めるときには、まず信頼できる不動産投資会社を厳選するところから開始しましょう。
不動産投資に成功したときのメリットは、次のとおりです。
● 不労所得を得られる
● 生命保険や年金の代わりになる
● 節税として効果がある
ここからは、不動産投資に成功したらどのようなメリットがあるのか解説します。
不動産投資に成功すると、不労所得を得られます。
不動産所得を得るには、入居者の募集・管理や退去後のリフォーム実施などの手続きをしなければなりません。そのため、不動産投資は事業になってしまい、不労所得と呼べない部分があります。
しかし、管理会社と委託契約を締結することで、これらの手間が省けて不労所得になります。管理を任せてしまえば、入居者との契約や管理会社への指示などをするだけで不動産所得を得られるからです。
不動産投資が軌道に乗れば、給与所得がなくても生活できるレベルに達することも可能です。
不動産投資は、生命保険や年金の代わりになります。
不動産投資用ローンを利用した場合、ローンには団体信用生命保険が付いています。団体信用生命保険とは、返済者がローン返済時に死亡したり高度障害を患ったりした場合、ローン残高がゼロになる保険です。
不動産投資用ローン返済中に返済者が死亡したとしても、ローン残高ゼロの状態で相続人へ不動産を相続できます。つまり、生命保険のような役割を果たすということです。
また、安定した収益が得られれば、年金の代わりになります。定年退職から年金受給年齢まで、収入の空白期間ができてしまっても安心して暮らせます。
不動産投資に成功すれば、所得税・住民税が節税できます。
不動産投資は、減価償却や相続税評価の圧縮を利用して節税が可能になる投資方法です。
なぜ不動産投資で相続税評価が圧縮できるのかというと、他人に貸している不動産は評価を下げてもいいと国税庁により定められているからです。
| 課税時期において貸家の用に供されている家屋は、その家屋の固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を乗じた価額を、その家屋の固定資産税評価額から控除して評価します。 |
上記のような決めごとがあり、自身で利用している不動産よりも、貸付けている不動産のほうが評価額が低くなります。評価が下がれば相続税の税額も下がります。
なお、減価償却で節税できる理由を詳しく知りたい人は、こちらの記事を参考にしてみてください。
>不動産投資の赤字で節税できる理由｜良い赤字・悪い赤字の違いも解説
不動産投資に向いていないエリアは立地の悪い場所です。
たとえば、駅まで歩いていけない地域や騒音が気になる地域、治安が悪い地域などです。入居者が快適に暮らせないエリアは、不動産投資に向いていません。
不動産投資で元がとれる年数は、購入する不動産によって異なります。
ただし、投資家は基本的に5年～10年で元がとれるような計画を立て、投資用不動産を購入する傾向があります。5年未満の短期では購入などの初期費用が回収できませんし、20年などの長期計画では建物の老朽化による空室率増加などのリスクが大きくなってしまうからです。
不動産投資に失敗すると赤字を補填するため貯蓄で補ったり、最悪のケースだと破産もありえます。
ただし、不動産投資に失敗するのは投資計画の甘さが原因であり、信頼できる不動産会社に相談しながら進めていけば大きなリスクの回避は可能です。もしそれでも心配な人は少額投資商品から不動産投資を始めていくとよいでしょう。
不動産投資は多くのメリットがある反面、『やめとけ』といわれるだけのリスクもあります。ただし、すべてのリスクは対策を練ることで軽減することが可能です。
リスクを恐れるあまり選択肢から除外してしまうと、お金が増えるチャンスをみすみす逃してしまうことにもなりかねません。積極的に勉強できる人や合理的な判断ができる人は、不動産投資にチャレンジしてみましょう。
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J.P.Returns株式会社
執行役員 コンサルティング3部 本部長
J.P.RETURNS執行役員。
J.P.RETURNSに入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。数百戸の投資用区分マンションを販売、自身でも６件の不動産を所有、運用している。現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
【書籍】
日本で最も利回りの低い不動産を持て！
マンション投資2.0
【ブログ】
室田雄飛のモグモグ不動産投資ブログ
大学在学中に家庭教師のアルバイトをきっかけにデイトレーダーへ転身。24歳で資産運用法人を設立する。25歳から大手投資用マンションディベロッパーと業務提携後、およそ6年間にわたり資産運用アドバイザーとして活躍。その後、大手不動産仕入れ会社で販売統括責任者として従来の投資用物件の流通システムを革新するプロジェクトを立ち上げる。国内最大規模の投資イベント「資産運用EXPO」で登壇実績があり、同業他社からも多くの見学者が立ち見の列を作った。2020年にJ.P.RETURNSに参画。オンラインでの商談やWEBセミナーを導入し、コロナ禍でも年間300件以上の顧客相談を担当している。
【保有資格】
宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー（AFP）
