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プレゼント条件

【個別面談・Web面談をお申込みのお客様】
プレゼントは、web面談で30,000円、オフライン個別相談で60,000円相当のAmazonギフトカードを予定しております。面談でAmazonギフトカードプレゼントは以下の条件を満たした方が対象となります。なお、web面談、個別相談とは弊社のコンサルタントと弊社オフィスもしくは弊社オフィス外、ウェブ通信にて対面し、弊社サービスの十分な説明とお客様についての十分な(数回にわたり)情報を相互に交換したことを指します。

プレゼント条件

  • 下記の①〜⑫すべての項⽬を満たしている⽅が対象になります。
  1. 世帯で初めて「J.P.リターンズ」のサービスを利⽤(セミナー受講、プライベートセミナー、⾯談、資料請求、動画セミナー)する⽅
  2. 予約申込後、90⽇以内に個別相談を完了された⽅(本⼈確認必須。Web⾯談の場合、カメラON、お顔が⾒える状態で⾯談をお願いします。)
  3. ⾯談(web以外も含め)に3回以上ご参加いただいた⽅
    ※お客様のご状況や提案状況に応じて、複数回の⾯談を実施する場合がございます。
  4. 上場企業、それに準ずる企業(=資本⾦1億円以上)、またはそのグループ会社にお勤めの⽅、もしくは医師、公務員、看護師、薬剤師として現在お勤めの⽅
  5. 年収700万円以上の方
  6. 勤続年数が2年以上かつ25歳以上50歳未満の方
    ※主婦、パートの⽅は配偶者の年収が700万円以上の場合、「年収700万円以上の⽅」と判断する場合もございます。
  7. フォームよりお申込後、メールでお送りした属性アンケートにご回答頂いた内容、もしくは、営業担当がヒアリングした内容が上記の年収、勤続年数などの条件を満たした⽅
  8. 事前に「社会健康保険証」をご提出いただいた方(データ送付・もしくは画面にて提示)
  9. WebカメラやFacetime等、テレビ通話を通じて対面で面談が出来る方(お顔を隠さず、Face to Faceで面談できる方)
  10. 当社提携金融機関の融資が受けられる方(ローン審査通過が必須)
  11. ⾯談前の電話及び⾯談中の質問事項にすべてお答えいただけた⽅
    ※ご融資に必要な質問事項、および当社のサービス提供にあたり必要な質問事項を含む
  12. 現在の社会環境の中で、前向きに購⼊を検討されている⽅

プレゼント対象外

  • ご本人以外の面談の場合
  • 1世帯で2回以上の申込みの場合
  • 虚偽、重複、悪戯、迷惑行為、不正申込、連絡が取れない方、個別面談を受けられない方
  • 弊社で行なっている他キャンペーンに応募したことがある方
  • 同業他社にお勤めの方
  • 無職、学生、フリーター・パート・アルバイト、契約・派遣社員の方
  • 現在の借り入れ状況や相談内容等によりサービスの提供が出来ない場合
  • 自営業の方、既に住宅ローンがある、疾病などの御理由により、ローンが組めない場合(ローンのご提案が難しい場合)
  • Web参加されても途中退席される方
  • (web以外も含め)ご面談が複数回になる場合がある事をご了承いただけない場合
  • 十分な面談時間が取れない場合(1回の面談につき、1~2時間程度)
  • ⾯談中、明らかに弊社コンサルタントと対話する姿勢でない場合
  • お申込後、事前に「社会健康保険証」をデータ送付頂けない方(または、当日、画面にて呈示頂けない方)
  • お申込後の事前の内容確認およびご融資に必要な質問事項に対して情報を秘匿される等、ご提案へ⾮協⼒的と判断される⽅
  • 過度に⾯談スケジュールのキャンセルや変更等をされる他、営業担当者からの連絡に対してご連絡が繋がらない等、営業担当者からの情報提供に対し協⼒的でないと判断される場合
  • 不動産購入に対して決裁権がご自身にない場合またはご相談が必要な場合、決裁権のある方またはご相談者(配偶者等)同席での面談を別途実施出来ると確認できない方
  • 当社の提案を全て聴いていただけた上で、不動産購⼊に対して決裁権がご⾃⾝にあり、ご⾃⾝だけで判断できると確認できない⽅
  • 不動産投資に興味がないなど特典⽬当てと弊社が判断した場合
  • 初回の⾯談から30⽇以上次回の⾯談⽇程がとれない場合

【ご⾯談についての注意事項】

  • 今現在、不動産投資を検討されていない⽅は、お申し込みをご遠慮ください。
  • 以下に当てはまる場合に関してはご⾯談をお断り・キャンセルさせていただく可能性がございます。予めご了承の上でお申し込みください。
  1. 情報収集のみを⽬的とされる等、不動産を活⽤した資産形成やマンション経営を検討されていないと判断される場合
  2. 当社で取り扱いの無い投資⼿法やサービスをご希望される場合
    ※投資条件(取り扱いエリア・物件種別・平均利回りなど)に当てはまらない場合
    ※ご希望される内容が、当社の商品やサービスにマッチしない場合
  3. 具体的な話やシミュレーションのご提⽰が不要という⽅
  4. 現在の不動産市況・ご⾃⾝の所得状況と乖離のある要求をされる⽅
  5. 現在の借り⼊れ状況や相談内容等によりサービスの提供が出来ない、ローンのご提案が難しい場合
  6. 客観的に「ポイントのみが⽬当て」と判断される⾔動や⾏動をされる⽅

【その他注意事項】

  • お申し込み前に、必ずページ内に記載の「取り扱い商品の特徴」をご確認ください。
  • 上記条件を全て満たしていなくても、ご成約後、特典を進呈する場合があります。なお、この場合、付与決定までは「付与保留」の取り扱いとさせていただきますので、ご了承ください。
    (例)
    ・現⾦で投資⽤不動産をご購⼊いただけた⽅
    ・頭⾦として現⾦をお⽀払いいただくことにより、投資⽤不動産をご購⼊いただけた⽅
    ・年収700万円未満または勤続2年未満でも、弊社提携の⾦融機関から融資を受け、投資⽤不動産をご購⼊いただけた方

当社の取り扱い商品の特徴

  • 取り扱いエリア
    ⼊居率や家賃の相場が⾼い【東京・神奈川エリア】の中古区分物件を中⼼に、築年数や駅距離などの条件の良いものをセレクトし、お客様にご提案しています。
    ※⼀部、⼤阪エリア物件の取り扱いあり
  • 物件ラインナップ
  • お客様のニーズにお応えするために、低価格⾼利回り物件からファミリータイプ物件まで、様々な物件を取り扱っています。
    <価格帯>1,000万〜5,000万円程度
    <平均利回り>4%前後

ご注意

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  • 弊社は、諸事情等により、予告なく本キャンペーンの内容の全部または一部を変更したり、本キャンペーンの適正な運用を確保するために必要と判断した措置を講じることができたり、本キャンペーンを早期に終了したりすることができるものとします。
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  • 現物でのギフト券の贈呈はございません。 特典はメールにてお渡し致します(弊社指定の⽅法による)。特典付与のタイミングは⾯談から90⽇後頃を想定しております。

不動産投資の7つリスクと対策|失敗しないためのポイントとやるべき理由を解説

公開日:2022/02/10 最終更新日:2024/03/20

不動産投資
記事監修:室田雄飛

不動産投資は少ない自己資金で、大きな資産を築ける魅力的な資産運用方法です。しかし、メリットだけではなく、同時にさまざまなリスクも存在します。不動産投資で成功するためにはこれらのリスクを把握して、物件選びや運用をするうえで、最善の対策をしておくのが重要です。

本記事では、不動産投資に潜む主要なリスク7つとその対策を詳しく解説します。空室や家賃滞納、物件の老朽化、災害、家賃や価値の下落、金利上昇といったリスクに対する具体的な対処法についても触れていきます。具体的な対処をあらかじめしておくことが非常に重要です。さらに、これらのリスクがあっても不動産投資を行うべき理由や、失敗しないための重要なポイントも解説していきます。

節税効果やインフレ対策、少額からの投資可能な点など、不動産投資の魅力を理解し、成功への道筋をイメージしましょう。不動産投資に好意的な印象を持つと同時に不安を感じている人も、この記事を読めば、自信を持って投資を始める第一歩になるはずです。ぜひ、参考にしてみてください。

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不動産投資のリスクとその対処法

この章では不動産投資を行ううえでのさまざまなリスクを解説していきます。それぞれのリスクの内容や要因を理解し、事前に対策をしておくことで、不動産投資で失敗する確率を大幅に下げられるでしょう。

災害リスクのように、立地の影響を大きく受ける要素もあるため、購入する前段階にリスクを把握し、対策しておくことが大切になります。それでは、以下7つのリスクを解説していきます。

・空室リスク
・家賃滞納リスク
・老朽化リスク
・災害リスク
・家賃下落リスク
・価値下落リスク
・金利上昇リスク

それぞれのリスクの概要と対策を見ていきましょう。

空室リスク

空室リスクとは、物件に入居者がつかず、家賃収入が得られないリスクです。これは不動産投資において最も懸念されるリスクの一つで、収支に大きな影響を及ぼします。収入がなくなる空室状態が長期化すると、ローン返済や管理費といった諸経費の支払いが困難になり、投資計画全体に影響を与えかねません。

空室が発生する要因は、多岐にわたります。立地条件の悪さ、周辺相場と比べて高い家賃設定、設備や内装の老朽化など、さまざまな要素が絡み合っています。また、物件そのものだけの問題ではなく、景気の低迷や人口減少といった社会全体の要因も空室リスクを高める要因の一つです。

対策としては、まず何よりも需要の高いエリアを選ぶのが重要です。交通の便が良く、生活インフラが整っている地域は常に入居希望者が多いため、空室リスクを軽減できます。仮に退去されても、すぐに次の入居者を見つけられます。また、適切な家賃設定や定期的なリノベーション、最新設備の導入も効果的な方法です。

しかし、いくら建物自体が魅力的であっても、立地が悪いと入居率は低くなります。そのため、利便性の高いエリアでの物件選びを何よりも重視してください。

家賃滞納リスク

家賃滞納リスクは、入居者が家賃を支払わず、収入が0になってしまうリスクです。空室時と同様に、投資計画全体に大きな影響を与えます。家賃回収を委託しているのであれば、管理会社と連携して速やかに徴収し、滞納を常態化させない対策が必須です。

このリスクへの手当としていくつか効果的な対策があります。まず一つ目は、管理業務を専門の会社への委託です。管理会社は、通常の家賃回収のみならず、滞納時の催促を含めた入居者とのやり取りも業務範囲です。滞納が分かったら、すぐに管理会社と連絡をとり、入居者から家賃回収するよう取り計らいましょう。

また、家賃保証会社の利用も有効な手段です。保証会社が入居者の支払いを確約してくれれば、たとえ滞納が発生しても、家賃収入を得られます。連帯保証人を義務づけによって、支払いの確実性を高めることも可能です。ただし、連帯保証人の義務化を嫌がる入居者もおり、入居を避けられる場合もあるため、慎重な判断が必要になります。

最後の対策として、入居者の選定段階でのスクリーニングも効果的です。収入や職業、過去の遅滞履歴などを確認し、滞納リスクの高い人を事前に避ける作業を行います。信頼できる管理会社と協力し、適切な入居審査を行うことで、長期的に安定した賃貸経営を実現できるでしょう。

なお、不動産投資会社では、管理業務も業務範囲としている場合が多いです。購入から管理まで一貫して同じ会社が窓口となるのは、不動産オーナー視点でも大幅に負担が軽減できるのでおすすめです。

これらの対策を組み合わせると、家賃滞納リスクによる影響を最小限に抑えられるでしょう。

老朽化リスク

老朽化リスクは建物の内外の劣化によって、修繕費が発生するリスクです。大規模な修繕では百万円以上の支出となるため、賃貸経営の収支に大きな影響があります。建物は時間経過とともに劣化するので、修繕の必要性が日々高まっていきます。

不動産オーナー視点では、どの種類の物件を運用しているかで考える範囲が異なります。例えば、一棟マンション・一棟アパートでは、内装のみならず、建物全体の外壁や共用部の修繕を考えなければいけません。メンテナンスを怠ると、必要なときに大きな修繕が必要になってしまいます。

一方、人気の区分マンション投資で気にするのは、室内のみです。なぜなら、エレベーターや廊下等の共用部や外壁は、マンションの管理組合などが全体計画を考えるからです。ただし、共同管理費等によって、その費用は毎月徴収されています。

区分マンションで修繕費が高額となるのは、キッチン、浴室などの水回り設備で、数十万円以上の出費となるケースもあります。水回りの清潔さを見て、入居の有無を判断する人も多いので、入居率を高めたいなら、ある程度のスパンで修繕する必要があるでしょう。

急に故障して、修繕費が必要になるケースもあります。そのため、毎月の利益は一定程度手元に残しておき、急な支出に備えておくのが賢明です。

老朽化リスクそのものは避けられないため、日々の準備が大切になります。計画的な資金管理と、予防的なメンテナンスの双方を行えると、二重の対策となり、万が一の際に資金がショートする事態も避けられるでしょう。

災害リスク

災害リスクとは、地震、洪水、火災などの自然災害や人為的な災害によって、建物が深刻な被害を受けるリスクです。これらの災害は予測が困難で、完全に回避するのは不可能なので、事前に対策をして対処する必要があります。

まずは、地震保険や火災保険などの適切な保険に加入によって、万が一の際の経済的損失を最小限に抑えます。また、耐震性の高い物件を選ぶのも、地震などの災害の被害を小さくするための効果的な対策です。新しい建築基準に適合した物件や、耐震補強が施された物件を選ぶと、地震による被害を軽減できます。

さらに、自治体のホームページにあるハザードマップの活用も欠かせません。地域の災害リスクを事前に把握し、浸水の危険性が高い地域や土砂災害の恐れがある場所を避けられ、リスクを軽減ができます。

また、もし金銭的に複数の物件に投資する余裕があれば、エリア分散も対策の一つです。異なる地域の物件を所有できれば、一つの地域で災害が発生しても、影響を受けるリスクを軽減できます。

完全にリスクをゼロにはできないものの、これらの対策を組み合わせると、万が一の際も不動産投資を続けられなくなるような状態に陥るのを防げるでしょう。

家賃下落リスク

家賃下落リスクとは、名前の通り、家賃下落によって収入が減ってしまうリスクです。下落幅が大きいと、返済計画への影響など、賃貸経営に支障が出てしまいます。

特に新築物件では、完成時をピークに家賃が徐々に下落していく傾向にあるため、その点も加味して、収益が出るかシミュレーションをしておく必要があるでしょう。この現象は、建物の経年劣化や周辺環境の変化、新しい競合物件の登場など、さまざまな要因によって引き起こされます。

しかし、新築から数年間は急激な家賃下落の可能性もありますが、築年数が経過するにつれて、下落幅は緩やかになっていくのが一般的な動きです。

この家賃下落リスクの影響を低減したいなら、中古マンションへの投資は魅力的な選択肢となり得ます。すでに一定の下落をしている中古物件では、その後大きく家賃が減るリスクは少ないといえます。

また、家賃下落が起こりにくい物件を購入するというのも、大事な視点です。具体的には、物件の立地が良く、需要が高い物件です。これらの特徴を持つ物件は、常に入居希望者がいるため、入居者が入れ替わる際も家賃の下落が発生しにくいといえます。むしろ人気が過熱するようであれば、家賃を上げても、入居者が決まるでしょう。

価値下落リスク

価値下落リスクは、保有している不動産の価格が下落するリスクです。家賃下落リスクと同様、ある程度築年数が経過したあとは、緩やかに値下がりするのが一般的な物件の値動きです。不動産は価格が大きいので、下落率としてはわずかでも金額としては大きくなるため、不動産オーナーからすると敏感になる部分でもあります。

さまざまな要因によってこの価値下落は引き起こされますが、特に重要なのは家賃下落等を起因とする収益力の低下による資産価値減少です。物件の収益性悪化は、あまり人気のない物件と見なされ、投資家にとっての魅力が薄れてしまいます。簡単にいうと、多くの人が欲しがる人気物件でなければ、資産価値が下落するのです。そのため、多くの人が住みたいと思う需要の高い物件の購入が、価値下落リスクへの一番効果的な対策になります。

ほかにも、建物の魅力を維持するために、定期的なメンテナンスも重要です。費用がかかるからと敬遠されがちな、水回りの設備の修繕や交換も、適宜行うことで入居率も高まり、投資家からも資産価値を評価される物件となるでしょう。

物件のあるエリアの将来性も考慮に入れておくと、資産価値を維持するどころか、値上がりによってキャピタルゲインを得られる可能性もあります。

人気のある物件は出口戦略の幅も広がります。中長期で資産価値を保てる、あるいは上昇する物件を選ぶことで、価値下落リスクを抑えて、安定した運用を実現できるでしょう。

金利上昇リスク

金利上昇リスクとは、金利上昇によってローン返済額が増加し、収支が圧迫されるリスクです。不動産投資では一般的には数十年以上の長期間のローンを組むため、金利の変動が収支に与える影響は極めて大きくなります。たとえわずかな金利の上昇でも、返済総額が数百万円以上増加する可能性があるのです。投資規模が大きければ1千万円以上の差になるケースもあります。

このリスク対策の一つとして、固定金利の選択が有効です。固定金利を選べば、金利上昇の影響を受けないので安定した返済計画を立てられます。ただし、固定金利を選択すると、高い金利設定によって毎月の返済額が高くなる点には注意が必要です。

一方、変動金利を選択しても、多くの金融機関では「5年ルール」と「125%ルール」を採用しています。これは、返済額の見直しは5年ごと、その際の返済額は前回返済額の125%を超えない範囲で変動するというものです。そのため、連続しての返済額の大幅な上昇はありません。

固定金利を選ぶ以外の対策として有効なのは、事前に十分なシミュレーションを行い、金利上昇しても、問題なく賃貸経営を続けられるか検証しておくことです。あらかじめさまざまなシナリオを想定しておき、大幅に金利が上昇する最悪のケースを想定し、それでも収支が成り立つか、確認しておきましょう。

金利上昇リスクは、不動産オーナー側では完全に回避するのは難しいです。しかし、長期的な視点を持ち、柔軟な対応ができる体制を整えることで、影響を小さくできるでしょう。

リスクがあっても「不動産投資をやるべき」といえる理由

不動産投資には確かにリスクはありますが、それを補って余るほどの大きなメリットがあります。

金融機関からお金を借りて始められるので、自己資金が少なくても始められることや、節税しながら資産運用できるなど、他の投資手法には見られない不動産投資ならではのメリットも多いです。

この章では具体的な不動産投資をやるべきといえる理由5つを解説していきます。

・節税しながら資産運用ができる
・インフレ対策になる
・少ない自己資金で大きな投資成果が得られる
・年金対策になる
・ほとんど手間がかからない

それぞれ説明していきます。

節税しながら資産運用ができる

不動産投資の魅力的な特徴の一つに、節税効果があります。この投資方法では、所得税や住民税を効果的に抑えつつ、同時に資産運用を行うことが可能です。これは、他の投資手法ではあまり見られない、不動産投資特有のメリットといえるでしょう。

簡単に説明すると、不動産所得の赤字を本業の給与と相殺して、課税所得を下げ、節税ができるのです。この赤字とは、会計上の赤字です。減価償却費の計上によって、実質的には毎月手残りがあるにも関わらず、会計上は赤字状態にできます。

赤字の分だけ、税率が掛けられる課税所得を減らせるために節税となるのです。そのため、収入の多い人ほど、効果的な節税になります。節税によって、増えた手元資金を次の投資に回せれば、より効率的な資産運用を達成できるでしょう。長期的な視点で見れば、この節税効果は投資の収益性を大きく向上させる要因になるはずです。

インフレ対策になる

インフレとはインフレーションの略で、通貨の価値が低下し、物価が全般的に上昇する現象です。この状況下では、現金や預金の実質的な価値が目減りしてしまいます。しかし、不動産投資はこのインフレに対して強い耐性があるのです。

まず、不動産は実物資産であり、インフレしても資産価値を保ちやすい特徴があります。また、物価上昇に合わせて中長期的には家賃の値上げも検討できるため、収入面でもプラスの影響があるのです。つまり、不動産投資は資産価値の保全収益性の維持を同時に実現する、効果的なインフレ対策といえます。

さらにインフレ下の不動産投資の有利な点として、借金の負担感の減少が挙げられます。多くの不動産投資家は融資を利用して、物件を購入するので、このメリットを存分に享受できるでしょう。

不動産投資は資産を守るインフレ対策だけの面ではなく、インフレを味方につけて資産を成長させる可能性を秘めています。現金として保有していたときと比べると、雲泥の差になるでしょう。

少ない自己資金で大きな投資成果が得られる

不動産投資の魅力的な特徴の一つに、少ない自己資金で大きな投資成果を得られる点があります。これは、金融機関からの融資を活用によって実現可能なのです。例えば、自己資金100万円程度でも、年収や個人属性などによっては、お金を借りて5000万円以上の物件を購入できます。

融資によって、投資家は自己資金以上の規模で運用できるようになるのです。お金を借りて投資できるのは、他の投資方法では難しいので、不動産投資ならでは特徴といえるでしょう。

このような投資方法は、レバレッジ効果をもたらし、資産形成に大きく寄与します。

例えば、不動産価値が上昇した場合、その恩恵は投資家の自己資金分に対して何倍にも膨らむ可能性があります。5000万円の物件を自己資金100万円と融資で購入し、その物件の価値が10%上昇したとしましょう。このケースでは、500万円の価値上昇が生まれ、自己資金100万円に対して400%の上昇率です。

このように、不動産投資は少ない自己資金で始められるだけではなく、資産拡大に大きく寄与します。上記の例でいえば、家賃収入を原資にローン返済を続けて完済できれば、ほとんど自己資金の手出しがなく、5000万円の物件を手に入れられる計算になります。多少、物件価値が下がっていたとしても、数千万円の資産です。

十分な手元資金がなくても、大きな資産を構築できるのは、不動産投資の大きなメリットであり、多少のデメリットがあったとしても始めるべきといえるでしょう。

年金対策になる

老後資金に対する不安が高まる中、不動産投資は効果的な年金対策として注目を集めています。公的年金の持続可能性に疑問が投げかけられており、今後は今までどおりの年金受給が保証されない状況下で、個人レベルでの年金対策が急務となっています。

不動産投資が年金対策といわれる理由の一つは、ローン返済後の安定した収入を得られるからです。返済が完了すれば、家賃のほとんどが純粋な収入となり、老後の生活を支える重要な基盤となります。「年金+家賃収入」という複数の収入源を確保によって、経済的に余裕のある老後生活を送れる可能性が広がるでしょう。

さらに、マイホームのリフォームや孫の教育費など、まとまった資金が必要になった際には、物件を売却しての資金調達も可能です。変化する資金ニーズに柔軟に対応できるのも、収入が年金のみの世帯にとっては、とても心強いです。

このような特徴から、不動産投資は老後の経済的不安を和らげる効果的な手段といえます。中長期的に需要の高い物件を運用することで、安定した収入源を確保し、安心して老後生活を送れるでしょう。

ほとんど手間がかからない

不動産投資は手間のかかる投資方法だと勘違いされがちですが、実際は管理会社に委託すれば、ほとんど不動産オーナーの負担はありません。

管理会社に委託できる業務範囲は、非常に広いです。入居者の募集から始まり、内見の対応、契約手続き、物件の引き渡し、そして家賃の回収まで、すべてを不動産オーナーに代わり、行います。さらに、家賃滞納などのトラブル対応や退去時の手続きまでカバーするため、オーナーは煩わしい業務から解放されます。

一見、高額な費用が発生しそうな管理委託ですが、託料の相場は家賃の5%程度とリーズナブルです。この程度の費用感では、収支を圧迫しないので、必要経費と割り切って任せるのが得策です。むしろ、プロの管理によって入居者の満足度も向上し、長期的な収益性が向上する可能性も高いといえるでしょう。

実際、約8割の不動産投資家が何かしらの業務を管理会社に委託しています。この高い割合は、委託の利便性と経済的に合理性如実に物語っています。

不動産管理のプロに委託すれば、不動産投資は手間のかからない資産運用方法です。平日の日中に起きた緊急トラブルも、基本的には管理会社が即時対応するので、本業が忙しい会社員でも余裕を持って運用できます。

忙しい経営者の不動産投資家の大半も問題なく運用できている、という事実からも、あまり手間がかからないと投資手法といえるでしょう。

不動産投資で失敗しないために大事なこと

不動産投資のリスクやその対策、メリットについて、具体的に説明しました。資産状況に関わらず始められる、手間をかけずに大きな資産を構築できるなど、不動産投資には多くの魅力があります。

ただ、未経験者は不動産投資をやるべきなのは理解できたけど、「失敗したらどうしよう」と不安に思って一歩を踏み出せない人も多いのではないでしょうか。

この章では、不動産投資で失敗を避けるための大事なポイントを5つ説明していきます。

・信頼できる不動産投資会社を選ぶ
・物件選びを営業担当者に丸投げしない
・利回りに騙されない
・物件のエリアにこだわる
・分からないことは理解できるまで確認する

それぞれ解説していきます。

信頼できる不動産投資会社を選ぶ

不動産投資で失敗しないためには、「信頼できる不動産会社」から物件を購入するのがマストです。そのような不動産会社を選ぶと数多くのメリットがあります。

まず、プロの目利きによって厳選された優良物件を購入する機会が得られます。不動産投資未経験者が自分一人で、中長期的に利益が出る物件を選ぶのは難しいので、プロの助けは必要不可欠です。利益の出ない物件を購入してしまうと、赤字を垂れ流すことになるので、プロのアドバイスは失敗しないために重要となります。

さらに信頼できる会社であれば、単なる購入手続きの支援にとどまらず、その後も一貫してサポートしてくれるでしょう。具体的には、物件の運用中のサポートから、将来の出口戦略までを見据えた中長期的な視点でアドバイスを提供してくれます。

また、信頼できる会社を選べば、詐欺物件を購入するリスクも大幅に低減可能です。詐欺に遭うと、数千万円もの借金だけが残るような、取り返しのつかない失敗になる可能性もあります。

信頼できる不動産会社の特徴として、実績の豊富さ、顧客評価の高さなどが分かりやすい指標です。

個人面談をして、「親身に話を聞いてくれるか」、「契約を急かしてこないか」なども、判断基準となるでしょう。中長期的な取引を前提に考えると、会社や担当者とのフィーリングも重要になるので、無料面談などで感触をつかんでおくのがおすすめです。

くの会社が提供している無料面談を活用し、担当者の知識や姿勢、提案内容や会社のスタンスなどを確かめてみるのがおすすめです。J.P.RETURNSでも、プロのコンサルタントが無料面談を実施しているので、ぜひお気軽にご活用ください。

物件選びを営業担当者に丸投げしない

不動産投資で失敗しないために、物件選びはとても重要です。優良物件を選びさえすれば、あとは管理会社に丸投げしていても、資産は時間の経過とともに、どんどん拡大していくでしょう。しかし、重要な物件選びを丸投げしてしまい、相談者の意図と異なる物件を購入してしまうと、投資成果が期待できなくなってしまう可能性もあります。

なぜなら、どれほど優秀な営業担当者でも、投資家個人の投資スタンスや目標が分からないと、その人に最適な物件を提案できなくなってしまうからです。

例えば、投資の主な目的が毎月のキャッシュフローの獲得なのか、それとも節税効果の最大化なのかによって、推奨される物件は大きく異なります。キャッシュフロー重視なら、利回りが高く、家賃収入の安定性がある物件が適していますが、節税効果を狙うなら、減価償却費が大きい築古物件が有利かもしれません。

したがって、投資家自身が自らの投資目的を営業担当者と共有して、物件選びに臨むことが、失敗しないためにとても重要になります。

また、自ら物件情報を調査し、市場動向の把握もできる範囲で努力しておくのがおすすめです。基本的な知識を備えておくと、営業担当者とのやりとりもスムーズになり、目的を叶えられる物件を入手できる確率も高められます。

最終的にどの物件を購入するか判断するのは自分自身なので、件選びは一緒に協力して探すくらいの気持ちで取り組むといいでしょう。

利回りに騙されない

不動産投資において、利回りは重要な指標ですが、この数字だけを見て判断するのは危険です。まず、基本的な知識として、利回りには主に「表面利回り」と「実質利回り」の二種類があり、その違いを理解しておくことが重要です。

表面利回りは、物件価格に対する年間の想定賃料収入の割合を示します。しかし、この数字は諸経費が考慮されていないので、実際の利回りとは大きく異なります。

例えば、物件価格が3000万円で年間家賃が150万円(12.5万円/月)であれば、表面利回りは5%(150万円÷3000万円)です。ここから物件購入時の諸経費や毎月の管理手数料が発生するので、実際の利回りはさらに低くなります。このような諸経費を考慮して計算されるのが次に説明する実質利回りです。

実質利回りは、諸経費を綿密に計算し、実際の運用に即した数字になります。固定資産税、管理費、定期的に発生が見込まれる修繕費などの経費を差し引き算出されます。投資判断の際は、実質利回りに基づいた現実的なシミュレーションを重視すべきです。これにより、投資の失敗確率を大幅に減らせます。

利回りは重要な指標ですが、それだけでなく、物件の立地、築年数、周辺の開発計画なども加味した総合的な評価が、賢明な投資判断につながるでしょう。たとえ、利回り30%となっていても、空室率の高い物件であれば、実際運用すると数パーセントの利回りになってしまうかもしれません。表面的な数字に惑わされず、判断するのが大切です。信頼できる不動産投資会社経由であれば、このような物件で失敗する可能性を限りなくゼロに近づけられるでしょう。

物件のエリアにこだわる

物件のエリアは失敗しないために重要な要素です。物件のターゲット層などによって好ましいエリアは物件によって違うものの、この需要の差が投資成果に直結します。人気の高いエリアでは、常に入居希望者が待機している状態が生まれ、空室のリスクが大幅に低減されます。逆に需要のないエリアの物件を選んでしまうと、対策をしても空室が続く場合も十分考えられるでしょう。

例えば、交通の便が良く、生活インフラが充実したエリアは、どの年代がターゲットでも高い需要を維持します。こうしたエリアの物件は、景気変動によっての需要の増減も起こりにくく、長期的な安定収入を期待できるでしょう。

さらに、人気のあるエリアの物件は、一般的な物件と異なり、時間とともに資産価値が上昇する傾向にあります。すぐに売る必要はないものの、どこか手放すタイミングでは、キャピタルゲインも狙えるでしょう。

エリア選びの際は、現在の人気度に加え、将来的な発展が見込めるかも考慮すべき要素です。例えば、再開発計画がある地域や、新しい交通インフラの整備が予定されているエリアなどは、将来的な価値上昇が期待できます。

エリアへのこだわりによって、安定した収益と資産価値の上昇という、不動産投資における二つの大きな利点を同時に享受できるでしょう。自分一人でエリア選定を行う自身がない人は、プロの担当者からのアドバイスをもらうのがおすすめです。無料相談も可能なので、検討してみてください。
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分からないことは理解できるまで確認する

不動産投資において、投資の結果の最終的な責任は投資家自身が負います。そのため、投資で失敗しないためにも、分からないことは担当者に理解できるまで確認しましょう。不動産投資の運用は数十年以上の期間に及ぶため、最初の判断ミスは長期的な重荷となり、取り返しがつかない場合もあります。

そのため、些細なことであっても、分かるまで聞く姿勢が大事になります。プロのアドバイスは受け入れるべきではありますが、あくまで最終的な判断は常に投資家自身が下すべきです。なぜなら、投資の成功も失敗も、すべて自分の責任となるからです。他人の意見や助言は参考にはなりますが、最後の決定権は自分である点を忘れてはいけません。

分からないことをそのままにしておくと、予期せぬ結果を招く可能性があります。例えば、契約書の細かい条項を理解せずに署名すれば、後々不利な状況に陥るかもしれません。相手が優秀な担当者であっても、すべてを任せるのではなく、そのアドバイスの背景まで理解するくらいの気持ちで取り組むのが失敗しないために大切です。

このような姿勢は、不動産投資の成功確率を高めるだけでなく、投資家としての成長にもつながります。知識と理解を深めて判断の制度を上げられると、長期的には大きな利益を獲得できるでしょう。

まとめ:リスク対策をして不動産投資で大きな資産を築こう

不動産投資には投資である以上、リスクはありますが、適切な対策を講じられると、これらのリスクを大幅に軽減できます。空室リスク、家賃滞納リスク、老朽化リスクなど、予見できるさまざまリスクに対して事前に準備することで、致命的な失敗は回避できるでしょう。

不動産投資には、節税効果、インフレ対策、少額からの投資可能性、安定した老後の収入源など、多くの魅力があり、リスクを十分に上回る価値があるといえます。リスクをゼロにはできませんが、適切な知識と準備があれば、大きな資産を築くチャンスがあるといえるでしょう。

リスク対策をしっかりと行い、不動産投資を始めたいと考えている方は、J.P.RETURNSの無料相談を活用してみてください。プロのアドバイスを受けることで、より安全で効果的な投資戦略を立てられるでしょう。
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監修者

室田雄飛

J.P.Returns株式会社
執行役員 コンサルティング3部 本部長

J.P.RETURNS執行役員。
J.P.RETURNSに入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。数百戸の投資用区分マンションを販売、自身でも6件の不動産を所有、運用している。現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。

【書籍】
日本で最も利回りの低い不動産を持て!
マンション投資2.0

【ブログ】
室田雄飛のモグモグ不動産投資ブログ

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執筆者

染谷 重幸

大学在学中に家庭教師のアルバイトをきっかけにデイトレーダーへ転身。24歳で資産運用法人を設立する。25歳から大手投資用マンションディベロッパーと業務提携後、およそ6年間にわたり資産運用アドバイザーとして活躍。その後、大手不動産仕入れ会社で販売統括責任者として従来の投資用物件の流通システムを革新するプロジェクトを立ち上げる。国内最大規模の投資イベント「資産運用EXPO」で登壇実績があり、同業他社からも多くの見学者が立ち見の列を作った。2020年にJ.P.RETURNSに参画。オンラインでの商談やWEBセミナーを導入し、コロナ禍でも年間300件以上の顧客相談を担当している。

【保有資格】
宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー(AFP)

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