なぜ「不動産投資はやめとけ」といわれるのか？リスクヘッジが大切

不動産投資は『怖い』『うまくいかない』と思われがちな投資手法です。デメリットやリスクがあるのは事実ですが、対策を知ればリスクをコントロールしやすい投資でもあります。不動産投資はやめとけといわれる理由と、リスクヘッジについて理解を深めましょう。

不動産投資に向いている人は？

(出典) photo-ac.com

不動産投資はどのような人が取り組むべき投資手法なのでしょうか。まずは、不動産投資に向いている人の特徴を紹介します。

積極的に勉強する

自分で情報収集に努めたり勉強したりできる人は、不動産投資に向いています。オーナーの知識やノウハウが利益として還元されやすい不動産投資では、積極的に学ぶ意識を持つことが大切です。

単に不動産投資を始めるだけなら、不動産会社に相談すれば物件を案内してもらえるでしょう。しかし、知識がないことを見抜かれれば足元を見られ、利益が出ず売り手が見つからない物件を勧められかねません。

運よく良質な物件を購入できたとしても、長期的な安定収入を得るためには、時代に即した情報収集が不可欠です。セミナーに参加したりプロに相談したりと、自ら情報を集める行動力が求められます。

ビジネスと捉え、計画性をもって実行できる

不動産投資は長期的な視点で利益を狙うタイプの投資手法です。ギャンブルのように捉えるのではなく、ビジネスとして計画的な運用を進められる人に適しています。

ローンを利用して物件を購入する場合は、家賃をローンの返済に充てるため、ローン完済後に初めて利益が出るケースも少なくありません。じっくりと腰を据えて取り組む意識が必要です。

合理的な判断力がある人も、不動産投資に向いています。物件購入時や賃貸経営中は、何度も合理的な選択や判断が求められるため、自分の感情やその場の雰囲気に流されやすい人は失敗する可能性が高いでしょう。

 

不動産投資に不安を感じる理由

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不動産投資に対して抱きやすいマイナスなイメージの代表例を紹介します。それぞれについてどのように考えればよいのかを知ることで、不安を軽減できるでしょう。

強引に契約を迫られるのが怖いから

不動産会社の営業マンは怖いイメージをもたれがちです。強引に契約を迫られるのが嫌で、不動産投資に不安を感じる人もいるでしょう。

実際に強引な営業をする人がいるのは事実ですが、契約する意思がない場合ははっきりと断らなければなりません。不動産の購入は高額な買い物になることを強く意識する必要があります。

そもそも、一定のレベルを超えた強引な勧誘は、法律により禁止されています。契約を断ったにもかかわらず、しつこく勧誘を受ける場合は、行政機関や国民生活センターに相談しましょう。

メンテナンス等の追加費用が高そうだから

賃貸経営中に発生するメンテナンス等の追加費用も、不動産投資のイメージを下げやすい要素の一つです。老朽化した物件は入居希望者が減るため、不動産投資では定期的な修繕が必要になります。

物件管理における追加費用の発生は避けられません。修繕費として家賃収入から少しずつ積み立てる計画を作成し、大規模修繕に備えることが大切です。

建物を直接管理する必要がない区分マンション経営でも、管理組合から修繕積立金を毎月徴収されます。大規模修繕時には不足分を臨時徴収されることもあるため、自分でも積み立てておく必要があるでしょう。

トラブル、クレーム対応をしたくないから

入居者同士のトラブルや入居者からのクレームには、管理側が対応しなければなりません。入居者対応には時間や手間をとられやすい上、人によっては精神的な負担も増すでしょう。

しかし、入居者対応を含めた管理業務は、専門の管理業者に依頼すれば全て任せられます。どのような人が住んでいるのかすら分かっていなくても、オーナーとして不動産経営に携われるのです。

専門の管理業者なら、トラブルやクレームごとの適切な対応方法が分かっているため、問題解決にもつながりやすくなります。入居者対応が嫌で不動産投資に不安を感じている場合は、専門の管理業者に任せれば安心であることを覚えておきましょう。

すぐに換金できないから

『不動産は売りたくてもすぐに売れない』という理由から、不動産投資に不安を感じる人もいるでしょう。賃貸経営がうまくいかずに、物件を早く売って換金したいと思っても、すぐに売れないケースがあるのは事実です。

売りたいときに早く換金できるようにするためには、物件選びの時点で立地や設備などにこだわる必要があります。高く売れなくても元を取れるようにするために、繰り上げ返済で、なるべくローンの残債を減らしておくことも重要です。

不動産投資におけるメインの利益は家賃収入ですが、物件を手放す際のことも考慮して計画を立てれば、経営をよりスムーズに進めやすくなるでしょう。

 

投資のためにローンを組む抵抗感

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不動産投資に取り組む際は、ローンを組んで物件を購入するのが基本です。ローンを利用することに抵抗を感じている人のために、不動産投資とローンの関係をどのように考えればよいのか解説します。

ローンが組めるのは「魅力」

不動産投資で物件を購入する際にローンを組めば、一括払いでは買えない物件も購入できます。初期費用として必要とされる金額は、ユーザー属性によってまちまちですが、良属性の方の場合は手付金１０万円で買えるケースも多くなっております。

自己資金が少なくてもローンを組めば高額な物件を運用できる点が、不動産投資の大きな魅力です。投資効果が上がるため、同じ初期資金で他の投資を行うのに比べ、収益性をより高められます。

家賃収入を返済に充てれば、ローンの完済後は家賃収入のほとんどを利益にすることが可能です。返済中にオーナーが働けなくなっても、入居者がいる限り返済は自動的に続けられます。

ローンを組むことへの抵抗感を払拭するためには、一般的な負債と同様とは考えないことがポイントです。

金利が上昇する可能性はある

ローンを利用して物件を購入する場合は、金利上昇リスクを考慮する必要があります。金利が上がると利息も増え、返済負担が重くなるためです。

現在の日本は超低金利の状態が続いており、ローンを組みやすくなっています。しかし、過去には高金利だった時代があり、将来的にも金利が急上昇する可能性はゼロではありません。

金利の動向は誰にも分からない問題ですが、リスクである以上は対策を立てておくことが大切です。物件購入時にできるだけ手元資金を残したり、繰り上げ返済で早めにローンを返済したりすれば、金利上昇リスクにも対応しやすくなります。

 

他の投資同様リスクもある

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不動産投資に対する不安を取り除くためには、リスクを知った上で対策を練ることが重要です。代表的なリスクと対処法について解説します。

空室や家賃滞納で収入が減る

不動産投資で最も注意すべきリスクが空室リスクです。空室が発生して家賃収入がなくなると、ローンを返済できなくなり経営が苦しくなってしまいます。

入居者による家賃滞納リスクにも注意が必要です。空室ではないにもかかわらず家賃収入を得られないため、ある意味、空室よりもたちが悪い状態ともいえます。

需要が見込める立地の物件を選ぶことが、空室リスクを減らすためのポイントです。立地の選択は物件購入前にしかできないため、時間をかけて調べる必要があるでしょう。

入居付けに強い管理会社を選ぶのも効果的です。管理会社に賃貸管理を頼めば、家賃滞納についても適切に対応してくれます。

どうしても空室リスクが気になる方は、管理会社によってサブリース（家賃保証制度）契約を提供している管理会社もあります。ポジティブに考えれば、家賃保証しても賃貸需要があると管理会社が判断していると考えられるので、物件の品質や立地の商品性が高いと言えます。それでも空室が心配という方には、家賃保証はお守り代わりになるでしょう。

売買のタイミングの難しさ

不動産投資のリスクには、売買のタイミングを見極められないリスクもあります。割高な物件を購入したり、思うような売却額では売れなかったりするケースです。

割高な物件とは、主に購入後の収益が伸びない物件を指します。エリアの賃貸需要を調査した上で物件を選べば、物件価格が割高になる事態を回避しやすくなるでしょう。

売却額が下がってしまうリスクに対しては、物件の収益性を高めることで対応できます。安定した利益を出し続けていれば、売りに出しても価格はそれほど下がらないでしょう。

自然災害による影響

台風や地震などの自然災害で建物が被害を受けると、甚大な損失が発生しかねません。避けようがないリスクと思われがちですが、ある程度の対策は立てられます。

最もスタンダードな対策は保険への加入です。自然災害も補償する火災保険や地震保険に加入しておけば、金銭的な損失はカバーできます。

自治体が発行するハザードマップを参考に、災害リスクが低いエリアの物件を選ぶのも一つの方法です。エリアが異なる複数の物件を所有し、災害リスクを分散する方法もあります。

 

「不動産投資はやめとけ」といわれる人の特徴

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以下に挙げる特徴を持つ人は、不動産投資に手を出さないほうがいいといわれるでしょう。実際に不動産投資が向かない人の特徴を紹介します。

ローンが組みにくい

不動産投資は、ローンを組んでレバレッジを効かせてこそ、投資としての魅力が高まる手法です。収入が安定していない、過去にクレジットカード料金の返済を延滞した経験がある、といった属性に問題がありローンを組めない人には、不動産投資は向きません。

逆にある程度の余裕資金がありローンも組めるなら、資産運用の手段として不動産投資を積極的に検討してみましょう。

安定的に高収入を得ていたり、担保にできるだけの十分な資産を持っていたりするならば、ローン審査に通りやすくなります。年齢が若い人や優良企業に勤めている人も有利です。

数字に弱い

不動産投資で成功するためには、事前に綿密な収支計画を立てておくことが重要です。一般的には、利回り・キャッシュフロー・リスクなどを考慮し、利益を出せるかシミュレーションを行います。

収支計画をうまく立てられなければ、経営は高確率で失敗するでしょう。数字に弱く計算が苦手な人は、不動産投資には向いていません。

数字や計算に抵抗がないなら、不動産投資を数字で考えられるようになるための勉強をするのがおすすめです。ネットや書籍を活用すれば、独学でも十分に学習できます。

 

まとめ

不動産投資は多くのメリットがある反面、『やめとけ』といわれるだけのリスクもあります。ただし、全てのリスクは対策を練ることで軽減することが可能です。

リスクを恐れるあまり選択肢から除外してしまうと、お金が増えるチャンスをみすみす逃してしまうことにもなりかねません。積極的に勉強できる人や合理的な判断ができる人は、不動産投資にチャレンジしてみましょう。