不動産投資の成功例と初心者が陥る失敗例を紹介｜成功率を高める7つのポイント

不動産投資における成功とは

不動産投資における成功とは、何を基準にするかで異なるために明確な基準はありません。そのため、不動産投資の成功率の公式統計データはないです。

一般的には、不動産投資で購入時よりも不動産に関わるトータルの資産額が増えていれば、成功といえます。逆に失敗を定義するなら、物件を売却する際にトータルの収支が赤字になっている状態です。仮に毎月のキャッシュフローが赤字であっても、物件価格が維持されている、あるいは値上がりして、売却したら利益になる、含み益の状態が続いていれば、それは成功しているといえます。

これから紹介する5つの成功事例のパターンを理解すると、より成功の解像度を上げられるでしょう。

不動産投資5つの成功事例

不動産投資における代表的な成功事例は、次の5つです。

・中古マンションが購入時より値上りし、キャピタルゲイン(売却益)を得られた
・投資用ローンを全額返済し、利益を安定的に得られる
・損益通算を利用して節税できた
・不動産投資を学び続けてリスクを回避できた
・生命保険効果を得られた

不動産投資における成功をどこにおくかは、投資する人の目的により異なります。自分が不動産投資をする目的に該当する成功事例がどのような内容なのか、確認しながら読んでみてください。

中古マンションが購入時より値上りし、キャピタルゲイン(売却益)を得られた

中古マンションが購入時より値上がりし、大きなキャピタルゲインを得られるのは不動産投資の成功例の一つです。

キャピタルゲインとは、保有資産の売却時に得られる売却差益をいいます。マンションの売却金額が購入金額を上回れば、キャピタルゲインの獲得が可能です。

都心部や高級住宅地に立地する中古マンションの中には、価格が年々上昇しているものもあります。東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向」（2023年）によると、首都圏の中古マンション成約平方メートル単価は、2013年から2023年まで10年連続で上昇したとされています。そして、2013年の成約平方メートル単価が39.96万円なのに対し、2023年の成約平方メートル単価は71.90万円です。つまり、10年間で首都圏の中古マンション価格が約1.8倍になっていることが分かります。

値上りしている地域のマンションを購入し、大きなキャピタルゲインを得られれば不動産投資は成功したといえます。仮に購入時より少し値下がりしていても、入居者の家賃収入を原資に返済がほとんど終わっていれば、大きな現金を手に入れられるので、それもまた成功と呼べるでしょう。

参考：東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2023年）」

投資用ローンを全額返済し、利益を安定的に得られる

投資用ローンを全額返済した後も、利益を安定的に得られる状態もまさに不動産投資における成功です。

不動産投資は投資用ローンを利用し、自己資金では購入できないような高額な不動産の購入が可能です。ローンを返済しているときには、高額な不動産から得られる家賃収入から返済額が差し引かれているので、あまり手元にはお金が残らないかもしれません。しかし、ローン返済が終われば、毎月家賃収入のほとんどが手元に入ってきます。また売却すれば、まとまったお金を手に入れられ、成功の形の一つといえるでしょう。

損益通算を利用して節税できた

減価償却費の計上によって不動産所得を赤字にし、損益通算で所得を大きく圧縮できるのも不動産投資の成功パターンの一つといえます。

不動産投資で会計上赤字になっても、損益通算を利用すれば所得税や住民税の節税が可能です。

不動産投資における損益通算とは、不動産投資の運用で発生した赤字を、給与所得や事業所得など他の所得の黒字から差し引いて所得を圧縮する税制です。給与所得などの黒字を減らせれば、課税される所得税額も減ります。

減価償却を利用すれば、毎月のキャッシュフロー上で黒字を出したまま、会計上の赤字によって節税できるケースもあります。

減価償却とは、建物の資産価値を法律に基づいた年数で割り、算出された価値を1年ごとに経費として計上できる税制です。通常、経費を計上できるのは実際に支払った費用だけですが、減価償却は現金の支払いをせずに計上可能です。そのため、現金が減ることなく節税を図れます。

損益通算で節税できる仕組みは以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
不動産所得の損益通算とは？節税になる仕組みを徹底解説

不動産投資を学び続けてリスクを回避できた

不動産投資を学び続けてリスクを回避できれば、収益も大きくなり、資産形成として成功できたといえるでしょう。

次のようなさまざまなリスクがあり、リスク回避できれば利益が大きくなり、資産が大きく膨らみます。

不動産投資にリスクはつきものですが、事前に対応しておくと、防げる事象も多くあります。リスク対策によって、不測の事態にもスムーズに対応でき、利益を最大化できる可能性を高められるでしょう。

生命保険効果を得られた

不動産投資には生命保険と同様の効果があります。これは団体信用生命保険(団信)が関連しています。団信とは、契約者が万が一の際に、ローンの残債が免除される保険です。

残債なしの不動産が引き継がれ、遺された家族はそのまま運用を続けて、家賃収入を得るのでも、売却してまとまったお金を手に入れるのも自由に選べます。生命保険と実質的には同様に大きなお金を手に入れられるため、不動産投資は資産運用をしながら、保険効果も期待できます。

もともとの生命保険を解約すれば、毎月の多額の保険料を削減可能です。生命保険の代用も不動産投資を有効に活用している成功例といえるでしょう。

不動産投資初心者が陥りやすい失敗事例

不動産投資には多くの成功事例がある一方、物件選びを間違えるなど、スタートに躓いてしまうと失敗してしまうケースもあります。失敗事例の中でも、特に初心者が陥りやすい失敗は、次のとおりです。

・投資計画が甘く都合の良い予測を立ててしまった
・表面利回りだけで不動産を購入してしまった
・不動産会社の担当者の言葉を鵜呑みにしてしまった

不動産投資を検討するにあたり、初心者が陥りやすい失敗事例を理解することで、リスクを抑えた運用ができるようになるでしょう。

甘い投資計画を立ててしまった

不動産投資初心者が陥りがちな失敗例として、都合の良い投資計画を立ててしまし損失を出してしまうケースがあります。

例えば、「駅から近いマンションだから空室になりにくい」と考えて、マンションを購入したとします。しかし、近隣に競合マンションが多かったため、空室の期間が想定より長く続いてしまったという例もあります。

これはマンションの周辺環境を詳しく確認しておらず、駅からの距離しか注目していなかったことによって生じた失敗です。周辺の状況を把握し、マンションの供給数と需要の強さを確かめておけば、回避できたはずであり、勉強不足が露呈した形といえます。

不動産投資はしっかり勉強しておけば、ある程度事前にリスク回避が可能なので、さまざまな観点から観察し、綿密な投資計画を立てなければなりません。

表面利回りだけで不動産を購入してしまった

不動産投資初心者は、表面利回りの良いマンションなら必ずうまくいくと信じている傾向があります。

表面利回りは大まかな収益力の指標としては良いものの、購入を検討する段階では、諸経費等も含めた実質利回りで考えるべきです。なぜ表面利回りだけで物件を購入すると危険なのかは、表面利回りの計算式を見れば分かります。

表面利回り = 年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

表面利回りの計算式には、ランニングコストや購入に必要な諸経費等が加味されておらず、実態と離れた数字になってしまっています。

また中には10％以上の表面利回りの物件もありますが、実際は不便な場所にあって高い入居率を見込めないにも関わらず、入居率100％を前提に計算している場合も珍しくありません。そのため、表面利回りだけを見て判断するのではなく、実際の入居率や発生する諸費用も加味して判断するのが賢明です。

不動産会社の担当者の言葉を鵜呑みにしてしまった

不動産投資初心者は、知識がないために不動産会社の担当者の言葉を全て鵜呑みにして失敗することがあります。

不動産会社の担当者は親身になってくれる人も多いですが、その人に適正を加味せずに会社の売りたい物件を勧めてくる人もいます。あまり知識がない人に対して、メリットを強調し、デメリットを正確に伝えてくれない場合もあるでしょう。

信頼できる不動産会社を選ぶのも大事ですが、自分自身でも勉強しながら、任せきりにせず、分からないことは分かるまで聞くのが大切です。そこではぐらかされたり、違う話をしたりするようであれば、違う不動産会社への依頼も検討した方がいいかもしれません。

勧められた物件自体も自分自身で調べて、メリット・デメリットや収支シミュレーション全てを理解するくらいの心持ちでいると、失敗する確率を大幅に減らせます。

不動産投資の成功率を上げるための6つのポイント

実際の成功や失敗の事例を知ると、自分が行う不動産投資に当てはまっているかを判断できるようになるでしょう。不動産投資の成功率をさらに上げるために、以下の6つのポイントを知っておくのが大切です。

・タイミングを逃さない
・中古の不動産を購入する
・立地を厳選する
・リスクを考慮した投資計画を立てる
・不動産投資の正しい知識を学ぶ
・信頼できる不動産投資会社を選ぶ

タイミングを逃さない

購入する物件はいつとして同じ物件は存在しません。同じマンションであっても、階数や方角などさまざまな条件が異なります。そのため、勉強をしたり、その物件を調べたりするなど、慎重な姿勢は大事ですが、いざというときは決断力が求められます。特に長期的に利益をもたらす物件は、需要も高いため、悩んでいる間に他の投資家に購入されてしまう可能性も高いでしょう。

優良物件が購入できるタイミングを逃さないように、金融機関の融資審査や自分が譲れないポイントなどを事前に確認して、すぐに決断できるよう準備しておくのがおすすめです。

中古を購入する

新築マンションではなく、中古マンションを選ぶのも不動産投資の成功率を高める1つの要素です。

新築マンションは購入金額が高くなるためにローン返済負担が大きくなり、キャッシュフローが出にくい傾向にあるほか、減価償却費が少なくなるので節税しにくいなどのデメリットがあります。

また、物件価格の下落も新築に比べて、中古の方が緩やかなため、万が一途中で売却する場合も、お金が残りやすいです。確実に勝算がある場合を除いて、中古マンションを選んでおく方が無難です。

もちろん、中古マンションにもデメリットはあるので、さまざまな条件を吟味して最終判断をしてください。

立地を厳選する

不動産の立地を厳選すれば、不動産投資の成功率が上がります。

具体的には、入居者が多い地域かどうか、不動産が値上がりしそうかどうかは立地によって異なります。立地が良ければ需要が高いため、空室リスク、流動性リスクを抑えることが可能です。

人口が増加している人気エリアの駅に近い立地であると、成功率が高まります。上記のエリアは、交通のアクセスが良い、治安が良い、災害リスクが低いなどの良い要素が複合しているため、長期的に高い賃貸ニーズが期待できます。

自分自身で物件を選ぶ自信がないという人は、ぜひJ.P.RETURNSの無料個人相談を活用してください。お客様に合う厳選した物件を紹介します。
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リスクを考慮した投資計画を立てる

不動産投資で成功するには、さまざまなリスクを考慮した投資計画が大切です。

不動産投資にはリスクを回避する方法が多くあるものの、完全にリスクをゼロにはできません。そのため、不動産投資計画を立てるときには、リスク低減の対策と同時に万が一の対処法も同時に考えておきましょう。

例えば、空室リスクの対策をしたとしても、少し資金に余裕を持ち、空室になり家賃収入が一時途絶えても資金がショートしないようにするなど、二重、三重で対策を講じるぐらいの慎重さを持つと盤石です。

不動産投資の正しい知識を学ぶ

不動産投資の正しい知識を学ぶと、失敗例で取り上げられるような選択をしなくなるなど、失敗する確率を大幅に下げられます。不動産投資の失敗の大半は、知識不足によって誤った選択をすることが引き金になるケースが多いです。例えば、安いという理由だけで買ってしまったり、周辺相場よりも高い価格の物件を選んだりなどです。

不動産投資は金額が大きいので、一度の失敗で取り返しのつかなくなる可能性があります。正しい知識を身に付けることは、成功するためにとても重要です。自分自身だけの判断で物件を決めるのが怖い人は、ぜひプロの担当者に相談してみてください。

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信頼できる不動産会社を選ぶ

信頼できる不動産会社を選べれば、それだけでも不動産投資の成功率は大きく上昇するでしょう。

不動産投資を自分一人で行う場合、投資方針を決め、物件探しや、金融機関探しも自分一人で行わなければいけません。特に物件探しは、不動産投資の要になる非常に重要な作業です。

信頼できる不動産会社を見つけられれば、上記のコアになる部分をある程度任せられるため、アドバイスを受けながら綿密な投資計画が立てられるでしょう。ただし、先述のとおり、全て任せきりにするのではなく、不明点があれば理解できるまで質問して確認してください。信頼できる不動産会社を見極めるに無料面談で感触を確かめてみるのがおすすめです。

無理に話を進めて、物件を売ろうとしたりせずに、親身に話を聞いてくれる担当者であるかを見定めてみてください。信頼できる不動産投資会社を見つけられると、購入後も丁寧にサポートしてくれるので、長期間安心して運用できるでしょう。

まとめ

不動産投資を成功させるには、成功・失敗事例を多く知り、自分の運用に活かすのが大切です。

成功事例から成功するためのリスク回避や物件選びの方法を学べれば、不動産投資の成功率が飛躍的に上がるでしょう。また、失敗事例から要因を学ぶのも有意義です。不動産投資を始めるときには、まず自分の投資目的を定め、その目的に合う方法を選択するのが大切です。

本記事では、事例に加えて、成功率を上げるための具体的なポイントも解説しているので併せて参考にしてください。自分一人で、投資方針の策定から物件選び、運用まで計画するのが難しいと感じる人は、ぜひ不動産投資会社の無料相談を利用して、プロの担当者に相談してみてください。

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