マンション投資を成功させるには、成功や失敗の事例を知っておくことが役立ちます。よくある事例を紹介するので、ぜひ参考にしてください。また、成功率を高めるコツや投資を始める際の注意点についても見ていきましょう。
目次
マンション投資は、何をもって成功とするかによって目指すところが変わります。一般的には、マンションから利益を得ることができれば「成功した」と考えることができるでしょう。
例えば、購入したときよりも高値で売却したときや、毎月コンスタントに家賃収入を得られているときは、成功と考えられます。マンション投資で成功した事例について見ていきましょう。
マンション投資には、マンションを購入して賃貸物件として貸し出すことで、家賃収入を得る方法もあります。マンション投資で成功している方の中には、中古マンションを購入することで初期費用を抑え、収益を上げやすい環境を作っている方が多くいます。
新築マンションは美しく魅力的ですが、入居者が入れ替われば中古マンション扱いになり、アピール要素になるとは限りません。収益を上げやすくするためにも、中古マンションを検討するのも一つの方法です。
失敗したときのリスクを軽減するために、極力資金をかけないようにするという考え方もあります。しかし、ある程度は資金をかけることで、得られる利益も大きくなり、成功しやすくなることもあるでしょう。
マンションを1戸しか運営していない場合には、その1戸に入居者が決まらず、空室になると、家賃収入がゼロになってしまいます。しかし、複数戸数を同時に運営すれば、空室リスクが減り、入居者が見つからないときや退居・入居の入れ替わりの時期でもある程度の利益を得られるでしょう。
マンション投資に成功した方の中には、複数戸数を同時に運営している方も多いです。また、ワンルームマンションであれば価格が低く、複数所有しても初期費用を抑えやすくなるでしょう。
マンションを賃貸にして安定した収入を得ることで、資産形成をすることができます。相場が高くなったときに売却して利益を確定するのも一つの成功ですが、長期的な視野で資産形成するのも一つの成功です。
また、相続財産として配偶者や子どもに継承できるのも、マンション投資の一つの成功と考えることができるでしょう。すでにローンを完済した後であれば利回りも高くなるため、遺された家族の生活を支える収入源として活用できます。
且つ、当初は他人に貸し出し利益を得る目的の場合は住宅ローンを利用する事は不可な為、こちらも現実的ではありません。
あくまでも、資産形成として他人に貸し出して収益を得る目的で無いと、当初期待している利益を生み出す事は出来なくなります。
加えて、投資として利益を生み出すマンション投資は【資産】とみなされ、居住用として、自ら住宅ローンを支払う場合は【負債】とみなされます。
マンション投資に失敗した事例からも、学ぶことは多くあります。次の3つの失敗事例から、何が問題だったのか、どうすれば良かったのか考えていきましょう。
●空室の期間が長引いた
●収益率が思ったよりも低かった
●修繕費や管理費が予想以上に高額だった
それぞれの事例について解説します。
入居者から退居する連絡を受けたら、できるだけ迅速に次の入居者を探す必要があるでしょう。入居者が見つからず、空室のまま所有しているのは損失を生み出す行為です。マンションは入居者がいる・いないに関わらず毎月管理費や修繕積立金が発生しますし、ローンを活用していれば残債の支払いも発生します。、空室の期間が長引けば長引くほど損失が多くなってしまいます。
マンション投資のよくある失敗事例として、空室の期間が長引いたことによって損失が生じるケースが挙げられるでしょう。特にマンションを1戸のみ所有していると、まったく利益を得られない期間が生じやすくなります。
迅速かつ効果的な方法で入居者を探してくれる管理会社と契約すること、また、手厚いサービスの提供や清潔さの維持などにより、長期にわたって住み続けたいと思えるマンションにすることも大切といえるでしょう。
マンション投資は、利回りがどの程度になるか見積もってから始めます。利回りが低いときはローンの借入れ額を減らす、価格が低いマンションを選ぶなどの対策を実施してから、慎重に運営していくことが必要です。
よくある失敗事例として、利回りが思ったよりも低かったケースが見られます。特にサブリース契約をしているときは、手数料が高めになり、利回りが低くなりがちです。ある程度の利回りを確保するためにも、サブリース契約は次のような状況で利用するほうがよいかもしれません。
●自己資金率が高く借入れ額が少ないとき
●マンション投資を大規模に展開し、利回りが低くとも相応の利益を見込めるとき
なお、サブリース契約とは、不動産管理会社にマンションを貸し、不動産管理会社が入居者にマンションを貸す契約方法です。不動産管理会社はマンションの入居率に関わらず物件オーナーに賃料を支払うので、物件オーナーは安定した利益を得られるでしょう。
一方、一般的なマンション投資では、物件オーナーが直接入居者と賃貸契約を結びます。管理に関しては不動産管理会社に任せる場合でも、空室に対しての補償をしてくれるわけではないため、空室があるときは利益が減ることになるでしょう。
そのため、安定した利益は得られませんが、サブリース契約よりは手数料がかからないので、空室が少ないときは高い利益率を得られます。どちらのスタイルがご自身に合っているのかを考え、適切な管理方法を選びましょう。
修繕費が予想以上に高額で、思ったよりも利益を得られなかったという失敗事例も多数見られます。特に中古マンションを購入したときは、初期費用を抑えやすいものの修繕費がかさむことがあるので注意が必要です。
中古マンションを運用する際の主な修繕内容として、設備故障時の修理代金があります。
エアコンや給湯器など、目安として10年程度で修理が発生すると考えておくと良いです。
マンションを購入するときは、築年数だけでなく、物件の傷み具合や今までの管理状況も確認するようにしましょう。丁寧に管理し、こまめに修繕している物件であれば、購入してすぐに大がかりな修繕工事が必要になるとは考えにくいでしょう。
また、管理会社を慎重に選ぶことも、マンション投資の失敗回避につながります。管理会社によって、管理する内容や空室時の対応、費用が大きく異なるので、複数の会社を丁寧に比較してから選ぶようにしましょう。トラブルが起こったときの対応や賠償責任などについても丁寧にチェックすることが必要です。管理会社によっては、サービス内容に比べて割高な管理費に設定されていることもあります。
株式や投資信託などの投資と比べると、マンション投資は初期費用が高額になるため、失敗するとダメージも大きくなる傾向にあります。マンション投資を実施するのであれば、成功事例をできるだけ多く知り、成功のためのコツを学ぶことが必要です。
特に収益を上げることを目的としているときには、実際の投資事例を調べ、慎重に運営していく必要があります。成功事例から読み取れるマンション投資成功のコツとしては、次の4つが挙げられるでしょう。
●利回りや予算を厳しく見積もる
●投資に必要な情報を収集する
●立地にこだわる
●出口戦略を決めてからマンション投資を始める
それぞれのコツについてわかりやすく解説します。
マンション投資を始める前に、利回りや予算を見積もるのは基本です。ローンを利用する場合であれば、利回りや自己資金額が審査に影響を及ぼすため、周辺マンションの入居率や家賃相場、管理会社に支払う手数料なども重ね合わせて丁寧に計算していきます。
しかし、空室なしで利回りを計算したり、大規模な修繕はしないことを前提に月々の支出を概算したりするのは危険です。採算が合わず、利益を得るどころか生活費にまで影響を及ぼすかもしれません。
利回りや予算は可能な限り厳しく見積もることが大切です。厳しく見積もっていれば、予想以上に利益が出ることもあるでしょう。想定外の利益を使ってローンを繰り上げ返済すれば、利息を減らし、利回り向上につながります。また、想定外の利益をストックし、運用するマンションを増やし、さらに利益増を目指すこともできるかもしれません。
マンション投資は情報戦といっても言い過ぎではありません。「なんとなく気に入ったから」「不動産会社が勧めたから」などの曖昧な理由でマンションを買ってしまうと、採算が合わない、収益より支出のほうが多いなどの結果に陥ることもあるでしょう。
マンション投資を始めるときは、まずはマンションについての情報を幅広く収集します。周辺環境やターゲット（ワンルームマンションであれば学生や独身の社会人）などが多く住むエリアかどうか、家賃相場、今後の発展性のある街かどうかなど、マンション投資に必要と思われる情報を集め、分析しましょう。
また、マンションの建物自体についての情報も必要です。築年数や価格などの数字でわかる情報だけでなく、日当たりや管理状況、過去の修繕の記録、家賃の滞納率なども調べておきましょう。
マンションの立地と建物以外にも、必要な情報は豊富にあります。ローンを借りる金融機関と金利タイプ、管理会社などについても幅広い情報を得て、慎重に選んでいきましょう。
空室リスクを下げるためにも、投資用マンションは立地にこだわって選びましょう。例えば、乗り換えの便利な駅から近いこと、徒歩やバスで通学できる学校が多いこと、ターゲットとなる層から人気のエリアであることなどに注目すると、入居者が決まりやすく、家賃をコンスタントに得やすくなります。
また、将来的にマンションを売却する場合も、立地が良ければ短期間で取引が成立しやすくなるでしょう。人気のエリアであればマンションの価格が下がりにくいだけでなく、地価上昇によりマンション価格が高くなり、売却益も期待できるかもしれません。
マンションはいずれ老朽化し、大規模修繕や建て替えなどが必要になります。将来的にどうするのか、出口戦略を決めてからマンション投資を始めることが大切です。初期投資の回収期間も考慮した上で、いつごろに売却するのか、売却せずに資産化する（完済後に自分や子どもたちが暮らすなど）のかなどの出口戦略を具体的に決めておきましょう。
多くの失敗事例を知ることで、マンション投資の注意点について理解しやすくなります。特に次の2点には注意が必要です。
●衝動的に物件を選ばない
●管理会社を比較検討する
それぞれどのような点に注意するべきか、詳しく見ていきましょう。
マンション投資の成功は、物件選びに大きく左右されます。立地が良く、管理状態の良いマンションであれば、成功する可能性は高くなるでしょう。情報収集を徹底的に行い、衝動的に物件を選ばないことが大切です。
立地や物件が良くとも、管理会社選びを間違うと、利回りの低下や空室リスクの増加などにつながることがあります。管理内容や費用を比較検討し、費用対効果が高いと判断できる管理会社を選びましょう。
マンション投資を成功させるためには、成功事例から成功のコツを学び、失敗事例から注意点を読み取ることが必要です。しかし、成功事例が参考にならないケースもあります。特に次の2つのケースにおいては、成功事例であってもそのまま鵜呑みにしないようにしましょう。
●不動産や投資のプロ以外の事例・意見
●偶然による成功事例
それぞれのケースについて解説します。
マンション投資の本の中には、プロ以外の情報もあります。例えば、不動産とは無関係の業界の会社員が、マンション投資をして数億円の利益を得たなどの魅力的な事例が掲載されているかもしれません。掲載されている内容に嘘がなくても、それは単に成功体験であり、そこから何かを学ぶことはできないでしょう。
マンション投資に成功するには、特定の事例が成功した理由について理論立てて説明できるプロの情報が必須です。投資関連の本を購入するときやサイトを閲覧するときは、成功体験に注目するのではなく、不動産や投資のプロが成功の理由を客観的に解説しているかどうかに着目するようにしましょう。
再開発により低額で買ったマンションから高い家賃を得られたなどの、偶然による成功体験も参考になりません。実際に投資をするときに、その成功体験と似たような好ましい偶然が生じる可能性は限りなく低いと考えられるからです。マンション投資の事例を調べるときは、あくまでも王道かつオーソドックスな状況から利益を得ているかどうかに注目しましょう。
成功事例・失敗事例を知っても、すべての方がマンション投資に成功するわけではありません。投資のタイミングや物件の選び方なども重要な成功のポイントになりますが、投資家自身の性格や特性にも左右されます。次の2点は、マンション投資に成功する方が備えていることが多い特性です。
●成功よりも失敗回避に目を向ける人
●長期的な視野でマンション投資する人
それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。
マンション投資に成功する方は、成功よりも失敗回避に目を向ける傾向にあります。高利回りを期待するのではなく、リスクを排除して、低利回りでもコンスタントに利益を得ることを重視する安全志向の方は、失敗しにくいため長期にわたって投資を続けることができ、利益も相応に積み重なるでしょう。
すぐに利益を出そうとすると、どうしてもリスクの高い高利回りの物件を選んだり、本業しながら自主管理をして、管理が行き届かなかったりしがちです。失敗する可能性も高くなり、短期間で多大な損失を抱えることにもなりかねません。
マンション投資で成功するためには、長期的な視野で取り組むことが望ましいといえるでしょう。年間の利益は少なくとも、長期にわたってコンスタントに利益を出すことができれば、トータルで見れば高収益を得られます。決して慌てることなく、時間をかけて利益を生み出していくようにしましょう
ただし、マンションの売却により利益を得る場合は、迅速な判断と行動が求められることもあります。不動産価格が急激に上下するケースはあまりないですが、新駅や大学が近くにできるときなどは短期間で価格が高騰することもあるでしょう。普段から不動産や地域の情報を積極的に取り入れ、適切な対応ができるように備えておくことが必要です。
成功事例や失敗事例から多くのことが学べます。不動産投資のプロの解説があれば、さらに多くのことを学べるでしょう。
しかし、立地や物件、資金状況、管理状況などがすべて同じ不動産投資は一つとしてないため、成功事例をそのまま真似しても成功できるとは限りません。つまり、成功事例を参考にしつつも、独自のマンション投資を確立することが大切といえるでしょう。
独自のマンション投資を確立するためには、次の3つの要素が欠かせません。
1.投資について学び続ける
2.投資資金を準備する
3.不動産会社・管理会社と良好な関係を築く
それぞれの要素についてわかりやすく解説します。
マンション投資について一度も学んだことがない方でも、安定した利益を得て成功することは可能です。しかし、それは偶然の結果とも考えられるでしょう。
今後、マンション投資の規模を拡大していく場合、同じような幸運が続くとは限りません。正確な知識に基づいた投資判断ができるよう、マンション投資について学ぶ姿勢を持つこと、そして学び続けることが大切です。
マンション投資だけでなく、ローンの金利や管理などのマンション投資に関連する事柄についても積極的に学ぶようにしましょう。例えば、ローンについての知識を得ることで、家賃収入が変わらなくても収益率を高めることが可能です。
また、マンション管理について学ぶことも欠かせません。管理会社を上手に選ぶことができれば、入居者の満足度が向上し、トラブル回避にもつながるでしょう。物件の管理状態が良ければ空室リスクも減らせます。費用対効果の高い管理会社を選べば、利回り向上も実現できるでしょう。
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マンション投資を思い立ったら、まずは投資資金の準備です。全額を借入れることも検討できますが、ある程度は自己資金がないと購入できるマンションやローンが限定されることがあります。
マンションの購入資金を抑えようとすると、あまり望ましくない立地や物件を選ぶことにもなり、利回りが低下するだけでなく収益が出ない可能性も想定されるでしょう。選択肢を増やし、より有利なマンション投資を実現するためにも、まずは資金準備から始めましょう。
マンション投資は情報戦でもあります。物件やエリア、ローンなどに対する最新かつ詳細な情報を入手することで、マンション投資に成功しやすくなるでしょう。
物件やエリアなどの情報は、不動産の専門家である不動産会社が握っています。時間をかけて信頼関係を築くことで、マンション投資に欠かせない有益な情報を早いタイミングで得られるかもしれません。
また、管理会社と良好な関係を築くことも大切です。管理会社はマンション管理のプロですが、実際に管理を行うのは「会社」という無機質の存在ではなく「人」です。良い関係を築くことでより良い管理、より親身な空室対応を得られるようになるでしょう。
マンション投資は、誰でも挑戦できる投資の一つです。しかし、誰もが成功するわけではありません。成功するためには、成功事例からコツを学び、失敗事例を参考にしてリスク回避を重視した投資計画を立てていくことが必要になります。
マンション投資について学び続けることも成功のポイントです。投資の手法に関する基本的な知識を得るだけでなく、不動産市場やエリアごとの特徴などの最新かつ正確な情報を入手し、マンション投資に活かしていきましょう。ローンや管理などのマンション投資に欠かせない要素についても、定期的に学び、常に新しい情報を入手しておきます。
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執行役員 コンサルティング3部 本部長
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J.P.RETURNSに入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。数百戸の投資用区分マンションを販売、自身でも６件の不動産を所有、運用している。現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
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大学在学中に家庭教師のアルバイトをきっかけにデイトレーダーへ転身。24歳で資産運用法人を設立する。25歳から大手投資用マンションディベロッパーと業務提携後、およそ6年間にわたり資産運用アドバイザーとして活躍。その後、大手不動産仕入れ会社で販売統括責任者として従来の投資用物件の流通システムを革新するプロジェクトを立ち上げる。国内最大規模の投資イベント「資産運用EXPO」で登壇実績があり、同業他社からも多くの見学者が立ち見の列を作った。2020年にJ.P.RETURNSに参画。オンラインでの商談やWEBセミナーを導入し、コロナ禍でも年間300件以上の顧客相談を担当している。
【保有資格】
宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー（AFP）
