マンション投資の利回りは高い方がいい？計算方法や相場を紹介

マンション投資の利回りとは

利回りは物件の収益力を判断する材料であり、その数値によりどのくらいの収益を得られるのか、何年で投資資金を回収できるのかがわかります。投資に適した物件を選ぶには、利回りのチェックが欠かせません。

利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があり、特に重要となるのが実質利回りです。

ここでは、表面利回りと実質利回りの特徴や計算方法を解説します。

表面利回りと実質利回りがある

利回りには、表面利回りと実質利回りがあり、特徴や計算方法が異なります。それぞれ、確認してみましょう。

表面利回り

表面利回りとは、物件の購入価格に対して1年間で得られる賃料収入の割合です。一般的に不動産投資で単に利回りというときは、表面利回りを指しています。

表面利回りは、以下の計算式で算出します。

表面利回り（％）＝（年間家賃収入÷物件購入価格）×100

不動産会社の広告に掲載されている利回りは、この表面利回りです。高い数字も多くみられますが、実際にかかる経費は反映されていません。あくまでおおまかな収益力を判断するもので、他の物件と比較するなどの目安として確認しておきましょう。

実質利回り

実質利回りとは、賃料収入から購入時の諸費用や年間の経費、税金などを差し引いた割合です。

計算式は、以下のとおりです。

実質利回り（％）＝（年間収入−年間諸費用）÷（物件購入価格＋購入時諸費用）×100

年間諸費用には、管理費や修繕積立金、固定資産税などの税金、保険料などが含まれます。購入時諸費用は、登録免許税や不動産取得税などの税金、仲介手数料、司法書士手数料などです。

年間の家賃収入で算出しますが、1年間ずっと満室とは限りません。空室がある可能性も想定し、算出した数字よりもやや下がる場合があることも把握しておきましょう。

実質利回りは支出が加わる分、より現実に即した数字になります。実質利回りを計算することで、表面利回りではわからない、実情に合った収益力を把握できるでしょう。

投資で重視するのは実質利回り

マンション投資は物件購入や運営する際に諸経費がかかるため、表面利回りだけで計画を立てると正確な判断ができません。実質利回りを判断の目安にすることが大切です。収支計画の作成も実質利回りを使いましょう。

諸経費はケースごとに異なり、あらかじめ算定することができません。物件の広告に表面利回りが使われるのもそのためです。表面利回りは数値が高く見える傾向にありますが、前にもお伝えしたように、実際にかかる費用は含まれていないことを把握しておきましょう。表面利回りが高くても、修繕などに多額の費用がかかった場合は実質利回りが大幅に下がります。

表面利回りを目安にしつつも、実質利回りを自分で計算してみることが大切です。

利回りの相場

（東京都心部） 城南地区：3.9% 城東地区：4.1%

（地方都市） 札幌：5.0% 仙台：5.2% 横浜：4.5% さいたま：4.9% 千葉：5.2% 京都：4.9% 大阪：4.3% 神戸：5.0% 名古屋：4.5% 広島：5.4% 福岡：4.5%

東京都心部は4％前後ですが、地方都市では5％前後で、5％を上回っているところも多いという結果が出ています。

地方都市の利回りが高いのは、東京よりも物件価格が安いことが理由のひとつです。また、築年数が経過しているほど利回りは高くなる傾向があり、利回りは高いものの入居のニーズは低く、空室のリスクが高いというケースも少なくありません。

都心部の物件は利回りは低めですが、リスクも低い傾向にあります。

参考：日本不動産研究所「不動産投資調査」

高利回りのマンションに潜むリスクと見極め方

設備が古い

高利回りのマンションは、築年数が経過していて設備が古いという事情が考えられます。設備が古いままでは入居者のニーズがなく、空室リスクの高い物件です。新しい設備に交換するにも多額の費用がかかり、実質利回りは下がります。

特に築年数が進んだ物件は壁や屋根などの経年劣化が進んでおり、大規模修繕を行う必要も出てくるでしょう。

購入直後は、水回りの修理やリフォームなどで高額な費用がかかることも想定されます。

物件選びで設備をチェックする際は、浴室の給湯設備がバランス釜ではないか、浄化槽がメンテナンスされているかなどを確認しましょう。物件の設備情報を確認するとともに、実際に現地を見に行くなどの対策も必要です。

建物の管理状況が悪い

管理状況が悪く、建物の状態が劣悪というリスクが潜んでいる場合もあります。室内の修繕がまったく行われていない、外壁にヒビや剥がれがあるといった状態です。

管理状態の悪い物件は高額な修繕費用がかかる可能性があるため、物件の購入時は不動産会社から建物の状態をしっかり聞いておくようにしましょう。

事前に管理規約や長期修繕計画などを確認できれば理想的ですが、購入を検討している段階でそれらの情報が簡単に開示されるとは限りません。管理状況を確認するには、実際に現地を調査することが確実な方法です。

その際は、以下の部分をチェックするようにしましょう。

エントランス・廊下 ごみ置き場 駐車場・駐輪場 掲示板

エントランスや廊下は、清掃が行き届いているのか、廊下に入居者の所有物が置かれていないかを確認します。ゴミ置き場の管理もチェックが必要です。ゴミが散乱していたり汚れていたりする状況は、借り手がつかなくなる原因になるでしょう。

駐車場や駐輪場は、管理状況とともに空き状況の確認も必要です。空きがなければ、入居をやめる可能性があります。

掲示板は、新しい掲示物が貼り出されているか、古い掲示物のままでないかが管理状況の判断材料になります。

管理人が常駐している場合は訪問した目的を伝え、管理について直接尋ねるのもよいでしょう。管理人の対応も、判断材料のひとつになります。

告知事項がある

物件に告知事項がある場合はリスクが高く、事前の確認が必要です。告知事項とは、「買主が知っていたなら購入しない可能性のある物件の重大な瑕疵（かし）」を指します。

瑕疵とは欠点という意味で、過去に自然死、自殺などが起きている「事故物件」であることは告知事項にあたります。告知事項があるときは、物件の購入者に告知をしなければなりません。2021年には国土交通省により、事故物件の告知に関するガイドラインが発表されています。

告知事項がある物件を選んでしまうと入居者を見つけにくくなるため、事故物件情報の確認は必須です。

告知事項がある場合は物件情報に「心理的瑕疵」や「告知事項あり」といった記載がされているため、必ずチェックしておきましょう。

再建築できない・違法建築である

建築基準法の要件を満たしているかの確認も必要です。接道義務を満たしているなど再建築できる物件かをチェックしましょう。

接道義務とは、「建物を建てる際、建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければならない」という決まりごとです。接道義務の要件を満たしていないマンションは違法建築であり、再建築できません。また、物件を購入する際に融資が下りないため注意が必要です。

現地調査を行って接道幅を測るか、役所に問い合わせて確認するようにしましょう。

また、耐震基準の確認も必要です。耐震基準とは、一定の強い地震が起きても倒壊しないように建築基準法が定めている基準を指します。購入しようとしている物件が、1981年に改正された新耐震基準を満たしているかの確認が必要です。

旧耐震基準のマンションは利回りが高い傾向にありますが、最新の基準を満たしていない場合、売却したいときにスムーズにできない可能性があるでしょう。融資が受けづらくなり、火災保険も割高になります。さらに、建て替えの必要が出てくるかもしれません。

入居状況に問題がある

入居者がいる物件で、入居状況に問題がある場合もあります。入居時審査の基準を下げて入居させているといったケースです。このような状況がある場合、滞納のリスクや退去したあとに新たな入居者が見つからないなどのリスクがあります。

入居状況に問題がないか不動産会社に確認するとともに、賃貸契約書を確認するようにしましょう。

マンション投資のシミュレーション

新築の区分マンションについて、以下の事例を想定して計算します。

物件：新築マンション 間取り：ワンルーム 立地：東京都内 物件価格：3,000万円 年間家賃収入：120万円（月々10万円×12ヵ月） 物件購入時の経費：300万円 年間経費：18万円（管理費1万5,000円×12ヵ月）

【表面利回り】

（10万円×12か月÷3,000万円）×100＝4％

【実質利回り】

（10万円×12か月－1.5万円×12ヵ月）÷（3,000万円＋300万円）×100 ≒ 3.09％

設定した新築マンションの事例によれば、表面利回りは4%、実質利回りは3.09％です。
実質利回りは管理費だけで計算していますが、実際には他にも諸経費がかかるため、実質利回りはこの数値よりも小さくなると考えられます。

中古マンションの場合

中古の区分マンションについて、以下の事例を想定して計算します。

物件：築20年 間取り：ワンルーム 立地：東京都内 物件価格：1,800万円 年間家賃収入：84万円（月々7万円×12ヵ月） 物件購入時の経費：200万円 年間経費：12万円（管理費1万円×12ヵ月）

【表面利回り】

（7万円×12ヵ月÷1,800万円）×100 ≒ 4.6％

【実質利回り】

（7万円×12ヵ月－1万円×12ヵ月）÷（1,800万円＋200万円）×100＝3.6％

設定した中古マンションの事例によれば、表面利回りは4.6%、実質利回りは3.6％です。ただし、中古マンションの場合、修繕やリフォームなどをする可能性があり、新築よりも諸経費の支出が多くなることが予想されます。実質利回りは算出した数値よりも下がると考えられるでしょう。事前に修繕費などを把握できるようであれば、計算に入れて算出してください。

中古マンションは新築よりも購入価格が低く、利回りが高くなる傾向にあります。その分、前述したようなリスクが潜んでいる可能性があり、物件選びでは建物の状態や管理状況をよく確認して選定するようにしましょう。

利回りが低くても投資に向いているマンションとは

低利回りでも投資に向いているのはどのようなマンションか、紹介します。

人気エリアで立地条件が良い

人気エリアで立地条件の良い物件は入居者に人気があり、投資に向いています。空室のリスクが少なく、安定した収入が期待できます。

利回りが高い物件の場合、立地条件が悪いために物件の価格が安いというケースも少なくありません。駅から遠いなど立地条件の悪い物件は人気がなく、空室のリスクが高くなります。

立地条件の良い物件はどうしても価格が高くなるため利回りは低くなりがちですが、空室になりにくいのがメリットです。

また、立地条件が良ければ、出口戦略もとりやすいでしょう。マンション投資が成功したといえるのは、最終的に売却して利益を上げた場合です。人気エリアの物件であれば買い手がつきやすく、高い価格での売却も可能です。

低利回りでも出口戦略による成功が期待でき、購入を検討すべき物件といえるでしょう。

管理が行き届いている

利回りが低くても、物件の管理が行き届いている物件は投資に向いています。購入後の支出が少ないためです。

外壁や屋上防水、内装のメンテナンスがしっかり行われているかを確認しましょう。これらのメンテナンスが適切に行われていない場合、利回りが高くても物件購入後に高額な費用がかかる可能性があります。メンテナンスが行われていればそのような費用が発生せず、収益を上げやすくなるでしょう。

また、建物自体の資産性が高いことも、投資に向いている物件といえます。資産性の高さは、接道状況が良いことや、建物の構造が鉄筋コンクリート造であるといった点で判断できます。

このような物件は価値や家賃が下がりにくく、長期的に収益を上げられる可能性があるでしょう。

マンション投資で利回りを見るときの注意点

マンションで利回りのチェックは不可欠ですが、その際には注意したい点があります。まず、購入時には利回りが高くても、そのまま高利回りを維持できるとは限りません。また、高利回りでも優良物件とは限らず、他の要素も考慮した総合的な判断が必要になります。

ここでは、マンション投資で利回りを見るときの注意点を解説します。

利回りは変化する

購入時点では利回りが高い物件でも、築年数が経過するとどうしても入居者の需要が減少する傾向にあります。空室を埋めるために家賃を下げる必要が出てくる場合もあり、家賃の値下げにより利回りも低下するでしょう。

当初の利回りが継続すると考えて収支計画を立てると、収入が減少したときに必要経費の支払いをまかえなくなる可能性があります。家賃の値下がりや空室のリスクなど、利回りが変化することも考慮した計画が必要です。

そもそも利回りは、入居者が1年間通して住み続けたと仮定した場合の数字です。入居者が1年も経たずに退去し、その後は新しい入居者が見つからない場合、家賃収入が減って利回りも下がります。

利回りだけを見て空室リスクを考慮しなければ、マンション投資の失敗につながるでしょう。

物件選びでは、利回りだけでなく物件の状態や周辺環境などを確認し、空室のリスクがないかを判断することが重要です。

なお、都市開発などの影響で、一時的に利回りが高くなるケースもあります。開発によって居住エリアとしての魅力が高まり、高利回りが継続する場合もありますが、一時的な高騰に終わってその後は下落する可能性もあるでしょう。判断が難しいケースには注意が必要です。

高利回りだから優良物件とは限らない

利回りの高い物件が優良物件とは限りません。販売価格が低くて利回りが高い物件の場合、
家賃設定が相場よりも高く設定されているケースがあります。駅から遠い、周辺に商業施設がないなど利便性が悪い物件であるのに、家賃が高めに設定されていることで利回りが高くなっているようなケースです。

そのような物件は入居者が集まらない可能性が高く、家賃を下げざるを得なくなるでしょう。その結果、利回りも下がることになります。

また、修繕積立金などの管理費が低く設定されているため、利回りが高いケースもあります。十分な積立金が貯まっていない場合、修繕やリフォームが必要になったときに多額の費用が必要になる可能性があるため、注意が必要です。

マンション投資は利回り以外のチェックも大事

ただし、高利回りの物件は価格が安いことから、リスクが潜んでいる可能性があります。設備が古い、管理状況が悪いといった事情がある場合、空室のリスクがあるでしょう。購入後に多額の支出が発生する可能性もあり、利回り以外のチェックが大切です。

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