サラリーマンは不動産投資で節税できる？節税の仕組みや注意したいこと

サラリーマンが不動産投資で節税できる理由

 

損益通算により課税所得を抑える

サラリーマンは、不動産投資で得た不動産所得の赤字を給与所得と損益通算（同一年分の利益と損失を相殺すること）することにより、節税ができます。不動産所得が赤字になるのは、不動産投資により支出した諸経費を必要経費として不動産収入から差し引くためです。

累進課税制度により、サラリーマンの給与所得が高ければ高いほど税金も多く課せられます。その給与所得と不動産所得の赤字を損益通算することで課税所得を減らし、所得税を安くすることができるのです。

特に不動産投資を開始する初年度は不動産購入に関する諸費用など支出が多く、不動産所得の赤字は大きくなる傾向にあります。そのため、高い節税効果が期待できるでしょう。

年収1,000万円以上の節税対策とは？各種控除など節税方法を紹介

減価償却により経費を増やす

不動産投資の節税効果は、減価償却が大きな役割を果たします。減価償却とは、建物や機械など資産の取得にかけた費用の全額をその年の経費に計上せず、耐用年数に応じて分割した金額を費用に計上することです。

建物には構造や用途によって耐用年数が定められており、決められた年数に沿って毎年減価償却費を計上します。

例えば、鉄筋コンクリートのマンションは耐用年数が47年であり、購入価格を47年間にわたって経費計上することができます。減価償却費は支出のない経費であり、節税しながらキャッシュフローを増やせるのがメリットです。

不動産投資で節税できるシミュレーション

・基礎控除：48万円
・給与所得控除：190万円
・社会保険料：121万円　の場合

次に、不動産投資で不動産所得に赤字50万円が出た場合の所得税・住民税を計算してみましょう。

 

合計すると72万8,500円の税額となり、17万7,000円を節税できるという結果になりました。

参考：国税庁「給与所得控除」
参考：国税庁「所得税の税率」
参考：総務省「個人住民税」

不動産投資で節税に成功するポイント

そのため、できるだけ減価償却費が大きくなる物件を選ぶことが大切です。不動産投資で節税に成功するポイントをみてみましょう。

節税効果が出やすい物件を選ぶ

不動産投資で節税効果が高いのは、築年数が古い中古物件です。特に木造の法定耐用年数は22年と他の構造に比べて短く、同じ価格で同じ築年数の不動産と比べて減価償却費を大きくとることができます。より不動産所得の赤字を増やし、課税所得を減らすことが可能です。

また、法定耐用年数の22年を経過している場合、「法定耐用年数×20％」の年数で減価償却ができます。算出した年数に1年未満の端数があるときは端数を切り捨てるため、木造住宅であれば4年という短い年数になります。1会計年度で計上できる減価償却費は、より大きくなるのです。

これに対し、節税に向いていないのは新築区分マンションです。減価償却期間が長いため、1年間に計上できる減価償却費は少なく、節税効果はあまり得られません。不動産を購入した初年度は登記費用や金融機関に支払う諸費用などの支出があり、どの不動産でもある程度の節税効果を得られます。しかし、翌年以降に計上できる経費が少なくなり、節税効果はほとんど感じられない可能性があるでしょう。

参考：国税庁「中古資産の耐用年数」

所得税・住民税以外に節税できる税金とは？

それぞれ、節税できる仕組みについて解説します。

相続税

主な相続財産が預貯金などの場合、不動産投資によって相続税を下げることが可能です。相続財産が1億円の現金であれば、相続税評価額も額面通りの1億円です。しかし、建物の相続税は固定資産税評価額や賃貸していることなどを考慮し、不動産価格よりも評価額が下がります。評価額が低くなるほど支払うべき相続税が少なくなり、節税になるでしょう。

建物の固定資産税評価額は時価の60%程度で、人に貸している場合はさらに70％程度に評価が下がります。

1億円で購入したマンションの場合は「1億円×60%×70%＝4,200万円」の価値になるわけです。

また、相続税は基礎控除額があり、「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」の金額以下であれば相続税を納める義務はなく、相続税の申告書を提出する必要はありません。

1億円の事例では、現金を2人が相続した場合「1億円−3,000万円＋（600万円×2）＝5,800万円」で相続税を収める義務がありますが、不動産投資の場合では「4,200万円−3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）＝0」で、相続税の支払いを免れます。

贈与税

不動産投資は贈与税対策にもなります。贈与税とは、個人から財産を譲り受けた際に課せられる税金です。贈与税の評価も基本的に固定資産税評価額を基準にし、賃貸している事情も考慮されるのは相続税と同様に考えてよいでしょう。

贈与税は基礎控除が110万円で、控除後の金額によって税率が決められています。例えば3,000万円の不動産を贈与する場合、基礎控除後の2,890万円は税率45%で、265万円が控除されます。

また、一定の適用条件を満たせば「相続時精算課税」という方法を選ぶことができます。贈与者が贈与する年の1月1日に60歳以上の父母か祖父母であり、受贈者は同じように20歳以上かつ贈与者の直系卑属（子供や孫）である場合です。

相続時精算課税を選択した場合、生涯のうちに受け取る財産が2,500万円を超えなければ課税されません。ただし、財産を受け取っていない年であっても毎年申告する必要があります。

参考：財務省「相続税と贈与税を知ろう」

不動産投資の節税が向いている人・向いていない人

ここでは、不動産投資の節税が向いている人・向いていない人を紹介します。

向いているのは課税所得の高い人　

不動産投資の節税に向いているのは、課税所得900万円以上の人です。課税所得900万円になるのは、年収にすると1,200万円程度になります。

課税所得が900万円を超えると所得税率は33％となり、譲渡税率との差が大きくなることが不動産投資に向いている理由です。

不動産投資の利益は、売却益を得る出口戦略を考慮しなければなりません。最終的に不動産を売却する場合、売却益に対して所得税・住民税が課税されます。不動産購入から5年以降に売却すると譲渡所得税率は約20％であり、年収900万円の所得税率33％との差が大きくなります。不動産投資で得られる利益が大きいといえるでしょう。課税所得が1,800円以上であれば税率は40％となり、譲渡所得税率との差はさらに広がります。

一方、課税所得が900万円以下の所得税率は23%で、譲渡所得税率の20％とあまり変わりません。わずかな利益のためにローンを組み、リスクのある不動産投資を行うのはあまり現実的ではないといえるでしょう。

参考：国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」

相続対策をしたい人にはおすすめ

年収の面であまりメリットはなくても、相続対策を考えている人には不動産投資をおすすめします。現金資産を多く持ち、相続税を抑えたいと検討している場合は検討してみるとよいでしょう。現金を不動産に変えておけば、相続税の削減効果が期待できます。

相続対策とともに、上手に賃貸経営を行うことで資産形成もできるという2つのメリットが得られます。

課税所得が低い人は資産形成を目指す

前に説明したように、課税所得が900万円以下の人は節税目的の不動産投資をおすすめできません。課税所得が低いと不動産譲渡の際の税率との差が小さく、結果的に節税効果が得られないためです。

ただし、不動産投資の本来の目的は家賃収入による資産形成です。あくまで資産形成を目的にするのであれば、年収はほとんど関係ありません。ローンを組むために必要とされる基準を満たせば十分でしょう。

また、不動産投資が事業的規模になれば、確定申告の青色申告により最大65万円の特別控除を受けることができます。給与所得や譲渡所得の節税効果は低くても、不動産所得の節税を図ることができるでしょう。

青色申告については、このあとの項目で詳しく説明します。

不動産投資の節税で注意したいこと

不動産投資の目的はあくまで家賃収入を得ることであり、賃貸経営が疎かにならないことも重要です。

不動産投資で注意したいことを3つ紹介します。

リスクも把握しておく

投資にリスクはつきものですが、不動産投資も例外ではありません。さまざまなリスクがあるなか、特に大きいのが空室が埋まらないリスクです。不動産投資の主目的は家賃収入であり、空室が埋まらなければ目的を達成できません。

空室のリスクを避けるためには、入居の需要がある物件をよく吟味して選ぶことが大切です。

ほかにも、自然災害や建物の老朽化などで予想外の支出があるリスク、ローンの金利が上昇するリスク、​​不動産を売却する際に価格が下落するリスクなどがあります。どのようなリスクがあるかをあらかじめ把握し、事前に対策を立てることが不動産投資を成功させる秘訣です。

赤字が続くと融資の審査に影響が出る場合も

不動産投資の節税は経費計上により不動産所得を赤字にすることがポイントですが、赤字が続くと銀行からの評価が悪くなるという問題があります。将来、不動産投資の規模を拡大したり大規模修繕の必要が生じたりした場合、追加のローンが必要になることもあるでしょう。その際、赤字経営が影響して審査に通らない可能性があります。

ただし赤字には、キャッシュフローが出ていない場合とキャッシュフローは出ているが減価償却によって赤字になる場合の2種類があります。キャッシュフローとは、家賃収入から必要経費を差し引いて残るお金を指します。

このうち、銀行が評価の基準とするのは減価償却前の利益です。減価償却によって赤字になる場合は不動産投資としての事業は成功していると考えられ、金融機関の審査には影響しないといえます。そのため、賃貸経営ではできる限りキャッシュフローを増やすことが大切です。

キャッシュフローがないと支出を不動産収入でまかなえず、自己資金を持ち出すことにもなります。安定してキャッシュフローを生み出す経営で手元の現金を増やすことが、不動産投資をスムーズに行うコツです。

節税だけにとらわれない

不動産投資はあくまで家賃収入を得ることが目的であり、節税だけにとらわれて賃貸経営が疎かにならないよう注意が必要です。

不動産投資のメリットは、将来リタイアしたあとも長期的な収入を得やすいこと、ほかの投資方法と比較して急激な値動きがおきにくく安定しているという点です。これに対し節税は付属的な効果で、減価償却の期限を過ぎれば減価償却費を利用した節税はできなくなります。また、賃貸経営が順調に進んで黒字経営になることで節税効果は薄れていくでしょう。

不動産投資で成功するポイントとしては、収益性を重視した物件選びがあげられます。前に節税効果の高い物件を紹介しましたが、減価償却費で赤字にできる物件は、収益性が低い傾向もあります。節税効果のみを重視して収益性が低い物件を選んでしまうと、減価償却期間が終わったあとに収益が上がらず、継続した賃貸経営が難しくなります。

 不動産投資の本来の目標はできるだけ多くの収益を上げることです。最終的には節税を考えなくても利益を出し続ける収益性の高い物件を選び、上手に賃貸経営をしていかなければなりません。

節税には確定申告が必要

確定申告には白色申告と青色申告があり、青色申告にすれば特別控除を受けて節税効果を高めることができます。

青色申告で節税する方法や、確定申告の手順についてみていきましょう。

青色申告でさらに節税できる

不動産投資の節税効果は、確定申告を青色申告にすることでさらに高まります。要件を満たせば、最大65万円の特別控除を受けられます。

不動産投資で青色申告するには、以下の条件を満たしていなければなりません。

・不動産所得を得ている

・「所得税の青色申告承認申請書」を提出している

・複式簿記で帳簿を付ける

・期間内に確定申告書を提出する

青色申告の特別控除は基本的に55万円と10万円の2種類があり、55万円の控除を受けるには

事業規模の不動産所得であることが必要です。事業規模の不動産所得といえるためには、アパート・マンションであれば10室以上、戸建ての場合は5棟以上という基準があります。それに満たない場合でも青色申告はできますが、特別控除の金額は10万円になります。

青色申告承認申請書は、青色申告をする年の3月15日までに所轄の税務署に提出しなければなりません。ただし、その年の1月16日以降に不動産投資を始めた場合は、開始から2ヵ月以内の提出が必要です。期限までに申告書を提出できない場合、その年の確定申告は白色申告になります。

また、特別控除を受けるためには複式簿記で帳簿をつけることが求められます。複式簿記とは金銭の出入りと資産の増減を並行して記載する方法です。確定申告では、複式簿記による記帳に基づいて作成した貸借対照表と損益計算書を確定申告書と一緒に提出します。

確定申告書の提出期限は翌年の2月16日から3月15日までの1ヵ月間で、日にちはその年の曜日によって変わる場合があります。

さらに、確定申告書の提出をe-Taxで行うか、あるいは電子帳簿を保存することによって控除額が10万円上乗せされ、65万円にすることができます。

不動産投資で青色申告すると、特別控除のほかに最大3年間の赤字を繰り越せる、年間300万円の少額備品を全額損金算入できるなどのメリットもあります。

確定申告の方法

確定申告は、以下のような流れで行います。

1.必要書類を準備する

2.確定申告書・決算書を作成する

3.書類を提出する

確定申告に必要な書類は、以下のとおりです。

・確定申告書B、所得税青色申告決算書（不動産所得用）

・不動産収支内訳書

・各種控除に必要な書類

・源泉徴収票（給与所得がある場合）

確定申告書や青色申告決算書は税務署で受け取るか、国税庁のホームページにある「確定申告書作成コーナー」で作成できます。会計ソフトを利用する場合、作成した帳簿をもとに確定申告書の作成ができて便利です。

確定申告書の提出は、以下の3つから選べます。

・税務署の窓口に持参

・税務署に郵送

・e-Taxで提出

65万円の特別控除を受けたい場合はe-Taxによる提出が必要で、電子帳簿による保存に代えることもできます。電子帳簿保存とは、会計ソフトを使うなどパソコン上で作成した帳簿をそのままデータ保存しておく方法です。紙の帳簿をスキャナで読み取り、電子データの形で保存する方法もあります。

2021年12月まで電子帳簿による保存には事前の税務署長の承認が必要でしたが、2022年1月以降は事前の承認が不要となりました。 

課税所得の高い人は不動産投資も検討してみよう 

サラリーマンで課税所得が高い場合、不動産投資で節税ができます。不動産所得で出た赤字を給与所得と相殺し、税金を抑えるという方法です。特に多くの諸費用がかかる不動産購入の初年度は、高い節税効果が期待できるでしょう。節税のためには減価償却を大きくとれる物件を選ぶなどのコツがあります。

ただし、不動産投資の主目的は家賃収入で資産形成を図ることであり、本来の目的を忘れず健全な賃貸経営を行うことが大切です。また、不動産投資に伴うリスクの把握も忘れないようにしましょう。

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