不動産投資の節税はシミュレーションが大事。節税できる理由も解説

不動産投資で節税できる税金とは

不動産投資で節税できる税金は、以下の3つです。

● 所得税
● 住民税
● 相続税

所得税や住民税は、不動産所得の赤字と給与所得の損益通算で課税所得を減らす仕組みで節税できます。また、相続税では現金ではなく不動産で相続すると、相続税評価額が圧縮されるため節税が可能です。

不動産投資で節税できる税金について、確認していきましょう。

年収1,000万円以上の節税対策とは？各種控除など節税方法を紹介

所得税・住民税

不動産投資を行うと所得税・住民税が節税できます。

所得税は、1年間の所得に対し課せられる税金です。

所得は収入から必要経費を差し引いて求めます。所得税はこの所得から所得控除を差し引き、所定の税率を乗じて計算した金額です。

所得税に適用する税率は所得が多くなるほど段階的に高くなる累進課税が採用されており、以下の表のように所得額に応じて5〜45%の税率が設定されています。

出典：国税庁「所得税の税率」

例えば所得額が200万円の場合、税率は10%であり、以下のように計算します。

200万円×10%−97,500円（控除額）＝10万2,500円

計算の結果、所得税は10万2,500円となります。

減価償却費等の計上によって不動産所得が赤字となると、課税所得を差し引くことが可能です。

例えば、所得が300万円で不動産所得が100万円赤字のケースでは、本来300万円×税率10％となるところ、200万円(300万円-100万円)×税率10％となります。税率を掛ける課税所得が不動産所得の赤字を減らすために節税となるのです。

また、住民税は地方税の一種で、居住している都道府県と市区町村に納める税金です。

金額は所得割と均等割で計算します。

所得割の税率は区市町村民税6％、道府県民税・都民税4％で、合計10％を前年度の所得に乗じれば計算が可能です。

所得税と同じく、不動産所得の赤字で課税所得が圧縮されると、納める税金が減ります。

赤字で節税できる理由は、詳しくはこちらの記事で解説しています。
>不動産投資の赤字で節税できる理由｜良い赤字・悪い赤字の違いも解説

相続税

不動産投資を行うと、相続税の節税にもつながります。

相続税とは、亡くなった方の財産を相続した相続人に課せられる税金です。対象となる相続財産が基礎控除の額を上回った場合、超えた金額に課税されます。

一般的には、相続した不動産の金額は時価よりも低く評価されるため、不動産投資で不動産を取得しておけば、現金で相続するよりも税金を抑制可能です。

不動産投資のように賃貸経営をしていると、オーナーは自由に建物を使えないため、相続税評価額においてさらに低く評価されます。

相続財産から控除する基礎控除の金額は、以下の計算式で求めます。

3,000万円 + （600万円×法定相続人の数）

基礎控除を上回った相続財産について相続税を計算する税率は、所得税と同じく以下のような累進課税が採用されています。

法定相続分に応じた取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10%	なし
3,000万円以下	15%	50万円
5,000万円以下	20%	200万円
1億円以下	30%	700万円
2億円以下	40%	1,700万円
3億円以下	45%	2,700万円
6億円以下	50%	4,200万円
6億円超	55%	7,200万円

出典：国税庁「相続税の税率」

【所得税・住民税】不動産投資をシミュレーション

不動産投資を行えば所得税・住民税の節税が可能です。

しかし、不動産投資がどの程度節税につながるのかは、シミュレーションしてみなければわかりません。

まず、不動産所得のみの場合の初年度と2年目についてみていきましょう。

また、不動産投資で節税効果が高いのは、サラリーマンが副業で不動産投資を行うなど給与所得がある場合です。そこで、年収別にどのくらいの節税効果があるのかもシミュレーションで確認していきましょう。

不動産所得のみの場合

不動産投資で不動産収入のほかに収入がなく、不動産所得のみの場合をシミュレーションしてみます。設定する条件は以下の通りです。

● 物件価格：8,000万円（土地：5,000万円、建物：3,000万円）
● 家賃収入：月額10万円
● 耐用年数：33年
● ローン金利：2％

計上できる経費が異なる初年度と2年度のシミュレーションを紹介します。

初年度

シミュレーション条件を基にして計算した場合、不動産所得のみで不動産投資を行った初年度は、所得税・住民税は課税されません。

その理由をみていきましょう。

不動産を取得した初年度は、以下のような費用がかかります。

不動産取得税は固定資産税評価額×4%で、建物の場合は時価の5〜6割程度が目安です。

ここでは、建物の固定資産税を3,000万円×60%＝1,800万円とします。

これにより、不動産取得税は1,800万円×4%＝72万円です。

減価償却費は、以下の計算で算出します。

建物価格3,000万円× 0.9×（耐用年数33年の償却率0.031）＝83万円

年間利息は、物件価格8,000万円×金利2％＝160万円となります。

以上の金額を計算すると、以下のようになります。

272万円の赤字になり、不動産収入のみの場合は所得税・住民税がかかりません。

2年目

シミュレーション条件を基にして計算した場合、1年目よりも節税額は減るものの、引き続き節税できます。

2年目は、物件取得にかかる費用と不動産取得税の支出はありません。事例では約122万円の経費がなくなり、減価償却費も若干下がります。269万円の経費となり、家賃収入が順調に入ってくる場合でも149万円の赤字です。

2年目以降は経費として支払う費用は少なくなるものの、減価償却費を計上できます。家賃収入などがあっても、所得税・住民税の負担は軽くなるでしょう。

給与所得もある場合

給与所得がある場合でも、所得税・住民税を節税できます。

給与所得もある場合、経費を差し引いて赤字となった不動産所得と合算すれば節税が可能です。ここでは、年収別に不動産投資の節税がどのくらいできるかをシミュレーションしてみましょう。

給与所得は年収から、収入に応じて定められている給与所得控除額を差し引いて算出します。

給与等の収入金額	控除額
1,625,000円まで	550,000円
1,625,001円〜1,800,000円まで	収入金額×40％-100,000円
1,800,001円〜3,600,000円まで	収入金額×30％+80,000円
3,600,001円〜6,600,000円まで	収入金額×20％+440,000円
6,600,001円〜8,500,000円まで	収入金額×10％+1,100,000円
8,500,001円以上	1,950,000円（上限）

出典：国税庁「給与所得控除」

所得税は、給与所得から基礎控除と社会保険料控除等を差し引いた金額に税率を乗じて計算します。

不動産投資をした場合の計算では、50万円の赤字が出た場合を想定してシミュレーションします。各年収の節税効果をみていきましょう。

年収400万円の場合

不動産収入から経費を差し引いて70万円以上の赤字が出れば、所得税・住民税は課税されません。

年収400万円の控除額は400万円×20％+440,000円＝124万円です。

400万円−124万円＝176万円が給与所得となります。

年収400万円の人の社会保険料控除は約58万であり、基礎控除の48万円との合計106万円を176万円から差し引いて70万円が課税所得です。

なお、課税所得70万円の所得税率は5%であり、3万5,000円の所得税がかかります。また、住民税は70万円×10%+5,000円＝7万5,000円です。

年収800万円の場合

不動産所得で50万円の赤字があれば、15万円の節税になります。

年収800万円の控除額は800万円×10％+1,100,000円＝190万円です。

800万円−190万円＝610万円が給与所得となります。

年収800万円の人の社会保険料控除は約112万円です。基礎控除の48万円との合計160万円を給与所得610万円から差し引き、450万円が課税所得になります。

（不動産投資をしない場合）

450万円の所得税率は20%（42万7,500円を控除）であり、450万円×20%−427,500円で、47万2,500円の所得税がかかります。

また、住民税は450万円×10%+5,000円＝45万5,000円です。

（不動産所得で50万円の赤字がある場合）

課税所得は400万円になり、所得税率は20%（427,500円を控除）で、「400万円×20%−427,500円＝37万2,500円」の所得税となります。住民税は400万円×10%+5,000円＝40万5,000円です。

不動産投資により、15万円の節税が可能です。

年収1,000万円の場合

不動産所得で50万円の赤字があれば、15万円の節税になります。

年収1,000万円の控除額は上限の195万円です。1,000万円−195万円＝805万円が給与所得となります。

年収800万円の人の社会保険料控除は約130万円です。基礎控除の48万円との合計178万円を給与所得805万円から差し引き、627万円が課税所得になります。

（不動産投資をしない場合）

627万円の所得税率は20%（42万7,500円を控除）です。627万円×20%−427,500円で、82万6,500円の所得税がかかります。

また、住民税は627万円×10%+5,000円＝63万2,000円です。

（不動産所得で50万円の赤字がある場合）

課税所得は577万円になり、所得税率は20%（427,500円を控除）で、「577万円×20%−427,500円＝72万6,500円」の所得税となります。住民税は577万円×10%+5,000円＝58万2,000円です。

不動産投資により、15万円の節税ができます。

年収1,200万円の場合

不動産所得で50万円の赤字があれば、13万5,000円の節税になります。

年収1,200万円の控除額は上限の195万円です。1,200万円−195万円＝1,005万円が給与所得となります。

年収1,200万円の人の社会保険料控除は約170万円です。基礎控除の48万円との合計218万円を給与所得1,005万円から差し引き、787万円が課税所得になります。

（不動産投資をしない場合）

787万円の所得税率は23%（63万6,000円を控除）です。787万円×23%−636,000円で、114万4,100円の所得税がかかります。

また、住民税は787万円×10%+5,000円＝79万2,000円です。

（不動産所得で50万円の赤字がある場合）

課税所得は737万円になり、「737万円×23%−636,000円＝105万9,100円」の所得税となります。住民税は737万円×10%+5,000円＝74万2,000円です。

不動産投資により、13万5,000円の節税ができます。

年収1,500万円の場合

不動産所得で50万円の赤字があれば、21万5,000円の節税になります。

年収1,500万円の控除額は上限の195万円です。1,500万円−195万円＝1,305万円が給与所得となります。

年収1,500万円の人の社会保険料控除は約190万円です。基礎控除の48万円との合計238万円を給与所得1,305万円から差し引き、1,067万円が課税所得になります。

（不動産投資をしない場合）

1,067万円の所得税率は33%（153万6,000円を控除）です。1,067万円×33%−1,536,000円で、198万5,100円の所得税がかかります。

また、住民税は1,067万円×10%+5,000円＝107万2,000円です。

（不動産所得で50万円の赤字がある場合）

課税所得は1,017万円になり、「1,067万円×33%−1,536,000円＝182万100円」の所得税となります。住民税は1,017万円×10%+5,000円＝102万2,000円です。

不動産投資により、21万5,000円の節税ができます。

年収1,800万円の場合

不動産所得で50万円の赤字があれば、21万5,000円の節税になります。

年収1,800万円の控除額は上限の195万円です。1,800万円−195万円＝1,605万円が給与所得となります。

年収1,800万円の人の社会保険料控除は約200万円です。基礎控除の48万円との合計248万円を給与所得1,605万円から差し引き、1,357万円が課税所得になります。

（不動産投資をしない場合）

1,357万円の所得税率は33%（153万6,000円を控除）です。1,357万円×33%−1,536,000円で、294万2,100円の所得税がかかります。

また、住民税は1,357万円×10%+5,000円＝136万2,000円です。

（不動産所得で50万円の赤字がある場合）

課税所得は1,307万円になり、「1,307万円×33%−1,536,000円＝277万7,100円」の所得税となります。住民税は1,307万円×10%+5,000円＝131万2,000円です。

不動産投資により、21万5,000円の節税ができます。

【相続税】不動産投資をシミュレーション

不動産投資では相続税の節税もできます。

節税できるのは、現金よりも不動産の方が相続税の評価額が下がりやすく、納める税額を抑えられるからです。不動産投資を始めると資産形成や所得税の節税ができるだけでなく、将来の相続税対策も可能です。

ここでは、現金で相続する場合との比較をシミュレーションするとともに、生命保険など他の相続対策と比較してみましょう。

以下の記事では、不動産投資が相続税の節税につながる理由を詳しく解説しています。あわせて読んでみてください。
>不動産投資で相続税対策になる？節税ができる仕組みや注意点を解説

現金で相続する場合と比較

相続人1名で2億円を相続する事例を設定し、現金で相続した場合と不動産投資した場合を比較すると480万円の節税につながります。

（現金を相続した場合）
課税される相続財産は、次のように計算します。

2億円−基礎控除額（3,000万円＋600万円×1名）＝1億6,400万円

1億6,400万円の相続税率は40%で、控除額は1,700万円です。

1億6,400万円×40%−1,700万円＝4,860万円

現金を相続した場合、相続税は4,860万円となります。

（2億円のうち、3,000万円を不動産投資した場合）
相続財産が建物の場合、相続税は固定資産税評価額で計算が可能です。固定資産税評価額は建物の建築費の6割が目安とされており、この事例では「3,000万円×0.6＝1,800万円」を相続税の対象とします。

不動産投資以外の相続財産1億7,000万円＋1,800万円＝1億8,800万円が相続税の対象となり、これを基に計算します。

1億8,800万円−基礎控除額（3,000万円＋600万円×1名）＝1億5,200万円

課税の対象となる金額は、1億5,200万円です。

1億5,200万円×40%－1,700万円＝4,380万円

現金で相続する場合4,860万円と比較して、480万円の節税ができます。

他の相続対策との比較

相続対策には生命保険を活用する方法もあります。

生命保険は「500万円×法定相続人の数」まで非課税になるのがメリットです。

また、生命保険は被保険者が亡くなったあと、受取人と指定されている人は他の相続人の同意が不要ですぐに保険金を受け取れるという利点もあります。

ただし、生命保険は不動産投資と比較すると節税の効果は限定的です。相続人の数が多いほど相続税の節税効果は高くなるものの、少ない場合にはそれほど節税効果はありません。これに対し、不動産投資は高額な不動産を購入するほど相続財産の価格は抑えられ、相続税の負担が軽減されます。

不動産投資の収支シミュレーションが節税に大切な理由

不動産投資の収支シミュレーションが節税に大切な理由は、次のとおりです。

● お金の流れを整理できる
● リスク対策ができる
● 投資する物件の購入判断に役立つ

不動産投資で失敗しないためには、不動産投資の収支シミュレーションが大切です。収支シミュレーションで節税できる金額がわかるため、投資計画を立てるときには、必ず収支シミュレーションを行いましょう。

お金の流れを整理できる

不動産投資の収支シミュレーションをすると、お金の流れを整理することが可能です。

不動産投資は不動産購入や売却だけでなく、ランニングコストがかかります。購入と売却に必要な金額はわかりやすいですが、減価償却費など、運用中に発生する費用は計上しにくい項目が多くあります。

しかし、計算しにくいからといってランニングコストをおおざっぱに計算してはいけません。なぜなら、ランニングコストは不動産投資の成否を分ける支出であるため、正確な金額を把握しておく必要があるからです。

不動産投資の収支シミュレーションをしっかりと行うと、お金の流れを整理でき、不動産投資の成功確率が高まります。

このお金の流れを「キャッシュフロー」といいます。キャッシュフローの大切さや具体的な計算方法については、以下の記事をご覧ください。
>不動産投資のキャッシュフローとは？計算方法や目安を解説【シミュレーション計算例あり】

リスク対策ができる

不動産投資の収支シミュレーションをすると、金銭的なリスクを事前に察知できるでしょう。

不動産投資するにあたり、空室リスクや家賃滞納リスクがあります。収支シミュレーションをすると、リスクに対する予備費を算出が可能です。

また、シミュレーションをすると、収支として考慮するのを忘れていた項目を思い出すこともできます。厳密にシミュレーションをして、賃貸経営が成り立たなそうであれば、物件選びからやり直した方がいいでしょう。

不動産投資リスクについて詳しく知りたい人は、こちらの記事を参照ください。
>マンション経営のリスク一覧！失敗を回避する方法や成功のコツを紹介

投資する物件の購入判断に役立つ

投資する物件を購入するかどうか決断するときには、不動産投資の収支シミュレーションが必要不可欠です。

不動産投資は適切な投資計画を立てて、計画に見合った不動産を購入しなければいけません。適切な計画を立てるためにも具体的な収支シミュレーションが重要になってきます。

J.P. Returnsでは不動産投資のプロが節税の仕組みから、不動産投資に関するお金の話まで無料でマネーセミナーを行っています。ぜひ参考にしてみてください

不動産投資で節税する方法

不動産投資で節税する方法は、次のとおりです。

● 経費計上により課税所得を抑える
● 減価償却費を利用できる
● 損益通算で給与所得を減らす

節税目的で不動産投資をする場合、節税の方法を理解しておかなければなりません。節税方法が理解できていれば、より一層効果的な節税が行えます。

経費計上により課税所得を抑える

不動産所得とは、投資により得た収入から必要経費を差し引いた金額のことです。不動産投資ではさまざまな費用を経費計上できるため、収入から差し引いて不動産所得を減らすことができます。

ただし、不動産経営で支出した費用をすべて経費に計上できるわけではありません。経費にできるもの、できないものがあります。

不動産投資における収入は家賃や管理費、共益費、礼金、更新料のほか敷金や保証金のうち返還を要しないものです。

これらの収入から差し引ける経費は、主に以下のようなものがあります。

● 税金：固定資産税や都市計画税、不動産購入時の不動産取得税、収入印紙代など
● 保険料：火災保険、地震保険など
● 業務委託料：管理を委託している場合
● 修繕費：不動産の機能を回復させる費用や修繕積立金など
● 管理費：共用部分の清掃やメンテナンス費など
● ローンの金利：不動産購入時にローンを組んだ場合
● 減価償却費：購入した不動産を耐用年数に沿って毎年計上するもの

一方、経費に計上できないものもあります。

スーツやビジネスバッグ、腕時計など、ファッションアイテムとみなされやすいものはビジネス専用だとしても経費に計上できません。所得税や住民税、法人税など不動産投資には関係なく発生する税金は経費の対象外です。

不動産投資のための勉強をするために購入した書籍や新聞代などは経費となりますが、賃貸不動産経営管理士など資格を取得するための費用は経費になりません。

「どこまで経費にできるのかわからない…」という方は、経費に計上できる範囲等をまとめた以下の記事もおすすめです。
>不動産投資の経費はいくらまで落とせる？上限の有無や計上できる範囲を解説
>マンション投資で計上できる経費とできない経費を徹底解説！

減価償却費を利用できる

不動産投資では、購入した建物の減価償却費を毎年計上できます。減価償却とは、固定資産の取得で支出した費用をその年一括で計上せず、耐用年数に応じて毎年計上していくことです。

減価償却費は、以下の計算式で計上します。

取得価額×0.9×償却率×経過年数

建物の耐用年数は木造で22年、マンションで多い鉄骨鉄筋コンクリート造は47年です。購入した費用を耐用年数の期間、毎年少しずつ経費計上して不動産所得から差し引くことができます。

減価償却費で節税できる詳しい仕組みについては、以下の記事もおすすめです。
>不動産投資の『減価償却』を利用して節税できる⁉その仕組みや計算方法までプロが徹底解説
>不動産投資は減価償却が重要！意味や計算方法を徹底解説

損益通算で給与所得を減らす

不動産投資で得た収入は不動産所得に区分されます。不動産所得は総合課税の対象となり、給与所得をはじめ、一定の所得と合算して課税所得を算出します。

不動産収入から経費を差し引いた不動産所得が赤字になる場合、給与所得等と合算して課税所得を減らす「損益通算」が可能です。

損益通算をすることで課税所得が低くなり、節税できるという仕組みです。

損益通算について詳しく知りたい人は、こちらの記事を参考にしてみてください。
>不動産所得の損益通算とは？節税になる仕組みを徹底解説

不動産投資において節税効果を高めるポイント

シミュレーションでもみたように、不動産投資は高い節税効果が期待できます。この効果は、次の2点によりさらに高めることが可能です。

● 確定申告を青色申告にする
● 不動産所得が多くなったら法人を設立する
● 築22年を超えた木造物件を購入する

青色申告にすると最大65万円の特別控除が受けられ、課税所得をさらに抑えられます。

また、所得が一定額を超えると、法人を設立した方が税の負担が軽くなるケースもあります。それぞれの内容をみていきましょう。

青色申告する

サラリーマンは不動産所得を確定申告することで、給与所得に課せられる税金を節税できます。これを青色申告にすれば、さらに最大65万円の特別控除を受けることが可能です。

青色申告にするには、個人事業主としての開業届と青色申告承認申請書を申告する年の3月15日まで（新規開業の場合は開業から2ヵ月以内）に、管轄の税務署に提出しなければなりません。また、青色申告するためには複式簿記による日々の記帳も必要になります。

ただし、青色申告をするためには事業的規模が要件になります。具体的には独立した部屋が10戸以上ある、一戸建てなら5棟以上あるなどです。事業的規模でなければ、最大の控除額は10万円となるので注意しましょう。

国税庁のホームページでは以下のように記載されているので参考にしてください。

（1） 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。 （2） 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。 引用：国税庁｜No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分

不動産所得が多い場合は法人にする

不動産所得は個人給与と合算されて課税所得が決まります。個人では、累進課税で所得税と住民税の税率があわせて最大55％です。不動産投資の規模が拡大し、家賃収入が増えると、それに比例して税金が高くなります。

一方、法人では、実行税率が20～30％台であるのに加え、経費計上できる範囲も個人より広いです。家族への給与支払いも個人事業で青色事業専従者として家族へ支払うより、法人で給与として役員報酬として計上した方がスムーズで、節税効果も見込めるでしょう。

そのため、法人税率よりも高い税率になったら法人化も検討しましょう。ただし、決算費用など、個人よりも会計手続きに手間も費用もかかる点も頭に入れておく必要があります。

個人の方が節税効果が高いケースも往々にしてあるので、法人化のタイミングに悩んでいるのであれば、以下の記事で個人・法人それぞれのメリットを確認しておきましょう。
>不動産投資で法人化しない6つの理由！法人化のメリットやタイミングまで解説

不動産投資における節税効果を高めたい方は、J.P. Returnsの無料で開催しているマネーセミナーを参考にしてみてください。

築22年を超えた木造を購入する

築22年を超えた木造は減価償却費が多く計上できるため所得税・住民税の節税につながります。

法定耐用年数を超えた不動産の減価償却は、次のように計算します。

法定耐用年数の20パーセントに相当する年数

※計算し1年以下の端数が出た場合は切り捨て
引用：国税庁 No.5404 中古資産の耐用年数

つまり、築22年を超えた木造建物は、4年で購入金額をすべて償却できるということです。

例えば、2,000万円で1年あたり500万円の減価償却費を計上できます。4年で減価償却を行えれば、会計上の赤字を出すことが可能です。

ただし、減価償却が終わってすぐに売却する場合、短期譲渡所得が課税されることには注意しなければなりません。短期間で不動産価値が急上昇する可能性は低く、譲渡所得が発生するとは考えにくいものの、念のため売却するときの不動産価値には気を付けましょう。

節税のために不動産投資するときの注意点

不動産投資は節税できるのが高いメリットですが、注意したいこともあります。節税を意識しすぎることでデッドクロスという問題が生じる場合があり、本来の資産形成の目的から外れてしまう懸念もあるという点です。

特にデッドクロスになると資金繰りが悪化するため、気をつけましょう。

節税のために不動産投資をする際、注意したいことを4つ紹介します。

デッドクロスに注意

節税効果を意識しすぎると、デッドクロスが起こるリスクがあります。デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回ることです。

減価償却費は支出のない帳簿上の経費で、ローンの元金は支出するものの経費に計上できない費用です。定率法で計算すると、経費に算入できる減価償却費は毎年減少します。経費計上できる金額が減って帳簿上の利益額は上昇し、所得税や住民税が課税されて支出が増大することで収益を圧迫することになるのです。

このケースでは、帳簿上は利益が増えているにもかかわらず、ローン返済額は変わらないために手元の資金繰りが悪化することになります。

タワーマンション節税は法改正に注意

タワーマンションの購入で節税を考えている方は、法改正に注意が必要です。これまで、タワーマンションは固定資産税の評価について、建物の高さではなく床面積で決定していました。高層階も低層階も相続税評価額に変わりがないため、時価ではより資産価値が評価される高層階の節税対策として効果的でした。

しかし、2024年1月1日以降に相続したマンションの相続税は、時価と差がありすぎる場合は是正されることとなりました。簡単に説明すると、「評価乖離率」という指標が加わり、相続税評価額が時価の6割を下回らないようになります。

不動産による節税対策として効果的なのは変わらないものの、前よりは節税効果が薄くなる結果となりました。

節税だけを目的にしないこと

節税だけに気を取られ、本来の目的を忘れないように注意しましょう。不動産投資はあくまでも、長期的な視野で家賃収入を得ながら資産形成するのが目的です。節税したいばかりに経費計上で赤字が続くと、賃貸経営そのものが苦しくなる可能性もあります。

家賃収入で収益を上げるという本来の目的を忘れず、節税はあくまで不動産投資の副次的効果として考えるのがよいでしょう。

所得900万未満以下の人は節税効果が少ない

所得900万円未満の人は、不動産投資による節税効果があまり出ません。

所得900万円以上は所得税率33%ですが、所得900万円未満の所得税率は23%です。不動産投資で赤字を出して所得を圧縮し、所得税が33%から23%に下がれば大きな節税につながります。

しかし、所得900未満の人が所得を圧縮しても、次の所得税率は所得695万円未満の20%です。所得を圧縮しても、たった3%しか税率は変わりません。

また、5年以上所有した不動産を売却するときには、税率約20%の譲渡所得税が分離課税されます。所得が900万円を超えると所得税率の方が譲渡所得税の税率よりも高くなるため、節税できる金額が大きくなっていきます。

不動産投資と節税に関するよくある質問

不動産投資で節税できますか？

不動産投資での節税は可能です。

不動産投資に関連する経費や減価償却費の計上で不動産所得が赤字になれば、損益通算によって課税所得が圧縮されるために所得税・住民税の節税になります。また、現金から不動産に変えると相続税評価額が下がるため相続税の節税も可能です。

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不動産投資で節税できる年収はいくらからですか？

不動産投資で所得税や住民税が課税されていれば、高年収でなくても節税が可能です。

不動産所得が赤字になると、給与収入等の別の収入と損益通算によって、課税所得が圧縮できるために、納める税金が少なくなります。ただし、高所得者の方が所得税率が高いので、同じ金額の課税所得圧縮でも低所得者より節税効果が高くなります。

相続税に関しては、年収は関係ありません。現金ではなく不動産で資産を相続すると、相続税の対象となる相続税評価額が下がるため節税となります。

不動産投資のシミュレーションに必要な情報は？

不動産投資のシミュレーションに必要な情報は、次のとおりです。

● 物件価格
● 想定される家賃収入
● 物件や土地の購入費用
● 不動産の構造・面積
● 自己資金と借入額
● 借入条件（金利・返済期間など）
● 家賃収入に対する諸経費の割合

詳しくは記事内の「不動産投資のシミュレーションに必要な情報」をご参照ください。

まとめ：不動産投資の節税はシミュレーションで確認しよう

不動産投資は、所得税や住民税の節税が期待できます。減価償却費を含めた経費を計上して赤字になった不動産所得を、給与所得等と損益通算して課税所得を減らすという仕組みです。不動産投資により相続財産を不動産にすれば、相続税の節税になるのも魅力的です。

不動産投資で節税する際は、今の所得でどの程度節税できるか、シミュレーションしてみましょう。節税できる金額を確認して、上手に節税対策を行いましょう。

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