不動産投資の節税はシミュレーションが大事。節税できる理由も解説

不動産投資で節税できる税金とは

資産形成のために不動産投資をする方が増えていますが、不動産投資は節税対策にもなります。節税できる税金は、以下の3つです。

● 所得税
● 住民税
● 相続税

所得税や住民税の節税は、不動産投資による不動産所得の赤字により給与等の課税所得を減らすという仕組みです。相続税では、現金ではなく不動産で相続することで節税ができます。

不動産投資で節税できる税金について、確認していきましょう。

年収1,000万円以上の節税対策とは？各種控除など節税方法を紹介

所得税・住民税

所得税は、1年間の所得に対し課せられる税金です。所得は収入から必要経費をマイナスして求めます。所得税はこの所得から所得控除を差し引き、所定の税率を乗じて計算した金額です。

所得税に適用する税率は所得が多くなるほど段階的に高くなる累進課税が採用されており、以下の表のように所得額に応じて5〜45%の税率が設定されています。

所得額	税率	控除額
1,000円〜1,949,000円まで	5%	0円
1,950,000円〜3,299,000円まで	10%	97,500円
3,300,000円〜6,949,000円まで	20%	427,500円
6,950,000円〜8,999,000円まで	23%	636,000円
9,000,000円 から 17,999,000円まで	33%	1,536,000円
18,000,000円 から 39,999,000円まで	40%	2,796,000円
40,000,000円 以上	45%	4,796,000円

出典：国税庁「所得税の税率」

 

例えば所得額が200万円の場合、税率は10%であり、以下のように計算します。

200万円×10%−97,500円（控除額）＝10万2,500円

計算の結果、所得税は10万2,500円となります。

住民税は地方税の一種で、居住している都道府県と市区町村に納める税金です。金額は所得割と均等割で計算します。

所得割の税率は区市町村民税6％、道府県民税・都民税4％で、合計10％を前年度の所得に乗じて求めます。均等割の税額は5,000円（市町村民税3,500円、道府県民税1,500円）の一律です。

相続税

相続税とは、亡くなった方の財産を相続した相続人に課せられる税金です。対象となる相続財産が基礎控除の額を上回った場合、超えた金額に課税されます。

相続した不動産の金額は時価よりも低く評価されるのが一般的であるため、不動産投資で不動産を取得しておけば、現金で相続するよりも税金を抑えることが可能です。

相続財産から控除する基礎控除の金額は、以下の計算式で求めます。

3,000万円 + （600万円×法定相続人の数）

基礎控除を上回った相続財産について相続税を計算する税率は、所得税と同じく以下のような累進課税が採用されています。

法定相続分に応じた取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10%	なし
3,000万円以下	15%	50万円
5,000万円以下	20%	200万円
1億円以下	30%	700万円
2億円以下	40%	1,700万円
3億円以下	45%	2,700万円
6億円以下	50%	4,200万円
6億円超	55%	7,200万円

出典：国税庁「相続税の税率」

 

不動産投資が節税できるのは、不動産投資で発生した不動産所得の赤字を損益通算し、給与所得の額を減らせるからです。不動産所得の赤字とは、実際に手元の現金がマイナスになって赤字になるということではありません。必要経費を差し引いて、帳簿上赤字にすることです。

ここでは、不動産投資で節税できる理由について、詳しく紹介します。

経費計上により課税所得を抑える

不動産投資における不動産所得とは、投資により得た収入から必要経費を差し引いた金額のことです。不動産投資ではさまざまな費用を経費計上できるため、収入から差し引いて不動産所得を減らすことができます。

ただし、不動産経営で支出した費用をすべて経費に計上できるわけではありません。経費にできるもの、できないものがあります。

計上できる経費・できない経費

不動産投資における収入は、家賃や管理費、共益費、礼金、更新料のほか、敷金や保証金のうち返還を要しないものです。

これらの収入から差し引ける経費は、主に以下のようなものがあります。

● 税金：固定資産税や都市計画税、不動産購入時の不動産取得税、収入印紙代など
● 保険料：火災保険、地震保険など
● 業務委託料：管理を委託している場合
● 修繕費：不動産の機能を回復させる費用や修繕積立金など
● 管理費：共用部分の清掃やメンテナンス費など
● ローンの金利：不動産購入時にローンを組んだ場合
● 減価償却費：購入した不動産を耐用年数に沿って毎年計上するもの

一方、経費に計上できないものもあります。

スーツやビジネスバッグ、腕時計など、ファッションアイテムと見なされやすいものはビジネス専用だとしても経費に計上できません。また、所得税や住民税、法人税など不動産投資には関係なく発生する税金は経費の対象外です。

また、不動産投資のための勉強をするために購入した書籍や新聞代などは経費となりますが、賃貸不動産経営管理士など資格を取得するための費用は経費になりません。

減価償却費を利用できる

不動産投資では、購入した建物の減価償却費を毎年計上できます。減価償却とは、固定資産の取得で支出した費用をその年の費用に計上せず、耐用年数に応じて毎年計上していくことです。

減価償却費は、以下の計算式で計上します。

取得価額×0.9×償却率×経過年数

建物の耐用年数は木造で33年、マンションで多い鉄骨鉄筋コンクリート造は70年です。購入した費用を耐用年数の期間、毎年少しずつ経費計上して不動産所得から差し引くことができます。

損益通算で給与所得を減らす

不動産投資で得た収入は不動産所得に区分されます。不動産所得は総合課税の対象となり、給与所得をはじめ、一定の所得と合算して課税所得を算出します。

不動産収入から経費を差し引いた不動産所得が赤字になる場合、給与所得等と合算して課税所得を減らす「損益通算」ができます。

損益通算をすることで課税所得が低くなり、節税できるという仕組みです。

 

まずは収支をシミュレーションしておく

不動産投資で節税する前提として、運用のシミュレーションも欠かせません。物件の条件や家賃収入、ローンの返済、維持管理費の支出などさまざまな項目を確認しておきましょう。数字を出してシミュレーションをしておけば、不動産の購入に必要な資金などを把握できます。

収支のシミュレーションで必要な項目を見てみましょう。

計算に必要な項目

収支のシミュレーションに必要な項目は、以下の通りです。

● 物件価格
● 想定される家賃収入
● 物件や土地の購入費用
● 不動産の構造・面積
● 自己資金と借入額
● 借入条件（金利・返済期間など）
● 家賃収入に対する諸経費の割合

収支のシミュレーションで使う計算式は、「収益−支出＝利益」です。

収益となる家賃収入からローンの返済や管理の諸経費などの支出を差し引き、どのくらい利益が得られるかを考え、リスクも把握しておきましょう。

 

【所得税・住民税】不動産投資をシミュレーション

不動産投資で実際にどのくらいの節税効果があるのかは、シミュレーションしてみるとよくわかります。まず、不動産所得のみの場合の初年度と2年目について見ていきましょう。

また、不動産投資で節税効果が高いのは、サラリーマンが副業で不動産投資を行うなど給与所得がある場合です。そこで、年収別にどのくらいの節税効果があるのかもシミュレーションで確認していきましょう。

不動産所得のみの場合

まず、不動産投資で不動産収入のほかに収入がなく、不動産所得のみの場合をシミュレーションしてみます。設定する条件は以下の通りです。

● 物件価格：8,000万円（土地：5,000万円、建物：3,000万円）
● 家賃収入：月額10万円
● 耐用年数：33年
● ローン金利：2％

計上できる経費が異なる初年度と2年度のシミュレーションを紹介します。

初年度

不動産を取得した初年度は、以下のような費用がかかります。

● ローン関係費用や登記費用など、物件を取得する際にかかる費用：約50万円
● 不動産取得税：72万円
● 減価償却費：83万円
● 年間利息額：160万円
● 管理委託費：約10万円
● 修繕積立金：約8万円
● 各種保険料：約1万円
● 租税効果：約8万円

不動産取得税は固定資産税評価額×4%で、建物の場合は時価の5〜6割程度が目安です。

ここでは、建物の固定資産税を3,000万円×60%＝1,800万円とします。

これにより、不動産取得税は1,800万円×4%＝72万円です。

減価償却費は、以下の計算で算出します。

建物価格3,000万円× 0.9×（耐用年数33年の償却率0.031）＝83万円

年間利息は、物件価格8,000万円×金利2％＝160万円となります。

以上の金額を計算すると、以下のようになります。

家賃月額10万円×12＝120万円 経費の合計：392万円

272万円の赤字になり、不動産収入のみの場合は所得税・住民税がかかりません。

 

2年目

2年目は、物件取得にかかる費用と不動産取得税の支出はありません。事例では約122万円の経費がなくなり、減価償却費も若干下がります。269万円の経費となり、家賃収入が順調に入ってくる場合でも149万円の赤字です。

2年目以降は経費として支払う費用は少なくなるものの、減価償却費を計上できます。家賃収入などがあっても、所得税・住民税の負担は軽くなるでしょう。

給与所得もある場合

給与所得もある場合、経費を差し引いて赤字となった不動産所得と合算することで節税が可能です。ここでは、年収別に不動産投資の節税がどのくらいできるかをシミュレーションしてみましょう。

給与所得は年収から、収入に応じて定められている給与所得控除額を差し引いて算出します。

給与等の収入金額	控除額
1,625,000円まで	550,000円
1,625,001円〜1,800,000円まで	収入金額×40％-100,000円
1,800,001円〜3,600,000円まで	収入金額×30％+80,000円
3,600,001円〜6,600,000円まで	収入金額×20％+440,000円
6,600,001円〜8,500,000円まで	収入金額×10％+1,100,000円
8,500,001円以上	1,950,000円（上限）

出典：国税庁「給与所得控除」

 

所得税は、給与所得から基礎控除と社会保険料控除等を差し引いた金額に税率を乗じて計算します。

不動産投資をした場合の計算では、50万円の赤字が出た場合を想定してシミュレーションします。各年収の節税効果を見ていきましょう。

年収400万円の場合

年収400万円の控除額は400万円×20％+440,000円＝124万円です。

400万円−124万円＝176万円が給与所得となります。

年収400万円の人の社会保険料控除は約58万であり、基礎控除の48万円との合計106万円を176万円から差し引いて70万円が課税所得です。

不動産収入から経費を差し引いて70万円以上の赤字が出れば、所得税・住民税の支払いを免れます。

 

（不動産投資をしない場合）

課税所得70万円の所得税率は5%であり、3万5,000円の所得税がかかります。また、住民税は70万円×10%+5,000円＝7万5,000円です。

不動産投資で70万円以上の赤字が出た場合、合計10万1,000円の節税になります。

年収800万円の場合

年収800万円の控除額は800万円×10％+1,100,000円＝190万円です。

800万円−190万円＝610万円が給与所得となります。

年収800万円の人の社会保険料控除は約112万円です。基礎控除の48万円との合計160万円を給与所得610万円から差し引き、450万円が課税所得になります。

 

（不動産投資をしない場合）

450万円の所得税率は20%（42万7,500円を控除）であり、450万円×20%−427,500円で、47万2,500円の所得税がかかります。

また、住民税は450万円×10%+5,000円＝45万5,000円です。

 

（不動産所得で50万円の赤字がある場合）

課税所得は400万円になり、所得税率は20%（427,500円を控除）で、「400万円×20%−427,500円＝37万2,500円」の所得税となります。住民税は400万円×10%+5,000円＝40万5,000円です。

不動産投資により、15万円の節税ができることになります。

 

年収1,000万円の場合

年収1,000万円の控除額は上限の195万円です。1,000万円−195万円＝805万円が給与所得となります。

年収800万円の人の社会保険料控除は約130万円です。基礎控除の48万円との合計178万円を給与所得805万円から差し引き、627万円が課税所得になります。

 

（不動産投資をしない場合）

627万円の所得税率は20%（42万7,500円を控除）です。627万円×20%−427,500円で、82万6,500円の所得税がかかります。

また、住民税は627万円×10%+5,000円＝63万2,000円です。

 

（不動産所得で50万円の赤字がある場合）

課税所得は577万円になり、所得税率は20%（427,500円を控除）で、「577万円×20%−427,500円＝72万6,500円」の所得税となります。住民税は577万円×10%+5,000円＝58万2,000円です。

不動産投資により、15万円の節税ができます。

年収1,200万円の場合

年収1,200万円の控除額は上限の195万円です。1,200万円−195万円＝1,005万円が給与所得となります。

年収1,200万円の人の社会保険料控除は約170万円です。基礎控除の48万円との合計218万円を給与所得1,005万円から差し引き、787万円が課税所得になります。

 

（不動産投資をしない場合）

787万円の所得税率は23%（63万6,000円を控除）です。787万円×23%−636,000円で、114万4,100円の所得税がかかります。

また、住民税は787万円×10%+5,000円＝79万2,000円です。

 

（不動産所得で50万円の赤字がある場合）

課税所得は737万円になり、「737万円×23%−636,000円＝105万9,100円」の所得税となります。住民税は737万円×10%+5,000円＝74万2,000円です。

不動産投資により、13万5,000円の節税ができます。

年収1,500万円の場合

年収1,500万円の控除額は上限の195万円です。1,500万円−195万円＝1,305万円が給与所得となります。

年収1,500万円の人の社会保険料控除は約190万円です。基礎控除の48万円との合計238万円を給与所得1,305万円から差し引き、1,067万円が課税所得になります。

 

（不動産投資をしない場合）

1,067万円の所得税率は33%（153万6,000円を控除）です。1,067万円×33%−1,536,000円で、198万5,100円の所得税がかかります。

また、住民税は1,067万円×10%+5,000円＝107万2,000円です。

 

（不動産所得で50万円の赤字がある場合）

課税所得は1,017万円になり、「1,067万円×33%−1,536,000円＝182万100円」の所得税となります。住民税は1,017万円×10%+5,000円＝102万2,000円です。

不動産投資により、21万5,000円の節税ができます。

 

年収1,800万円の場合

年収1,800万円の控除額は上限の195万円です。1,800万円−195万円＝1,605万円が給与所得となります。

年収1,800万円の人の社会保険料控除は約200万円です。基礎控除の48万円との合計248万円を給与所得1,605万円から差し引き、1,357万円が課税所得になります。

 

（不動産投資をしない場合）

1,357万円の所得税率は33%（153万6,000円を控除）です。1,357万円×33%−1,536,000円で、294万2,100円の所得税がかかります。

また、住民税は1,357万円×10%+5,000円＝136万2,000円です。

 

（不動産所得で50万円の赤字がある場合）

課税所得は1,307万円になり、「1,307万円×33%−1,536,000円＝277万7,100円」の所得税となります。住民税は1,307万円×10%+5,000円＝131万2,000円です。

不動産投資により、21万5,000円の節税ができます。

 

【相続税】不動産投資をシミュレーション

不動産投資では相続税の節税もできます。節税できるのは、現金よりも不動産の方が相続税の評価額が下がりやすく、納める税額を抑えられるからです。不動産投資をすることで資産形成や所得税の節税ができるだけでなく、将来の相続税対策もできることになります。

ここでは、現金で相続する場合との比較をシミュレーションするとともに、生命保険など他の相続対策と比較してみましょう。

現金で相続する場合と比較

相続人1名で2億円を相続する事例を設定し、現金で相続した場合と不動産投資した場合を比較してみます。

 

（現金を相続した場合）

課税される相続財産は、次のように計算します。

2億円−基礎控除額（3,000万円＋600万円×1名）＝1億6,400万円

1億6,400万円の相続税率は40%で、控除額は1,700万円です。

1億6,400万円×40%−1,700万円＝4,860万円

現金を相続した場合、相続税は4,860万円となります。

 

（2億円のうち、3,000万円を不動産投資した場合）

相続財産が建物の場合、相続税は固定資産税評価額で計算されます。固定資産税評価額は建物の建築費の6割が目安とされており、この事例では「3,000万円×0.6＝1,800万円」を相続税の対象とします。

不動産投資以外の相続財産1億7,000万円＋1,800万円＝1億8,800万円が相続税の対象となり、これをもとに計算します。

1億8,800万円−基礎控除額（3,000万円＋600万円×1名）＝1億5,200万円

課税の対象となる金額は、1億5,200万円です。

1億5,200万円×40%－1,700万円＝4,380万円

現金で相続する場合4,860万円と比較して、480万円の節税ができます。

 

他の相続対策との比較

相続対策には生命保険を活用する方法もあります。生命保険は「500万円×法定相続人の数」まで非課税になるのがメリットです。

また、生命保険は被保険者が亡くなったあと、受取人と指定されている人は他の相続人の同意を得ることなくすぐに保険金を受け取れるという利点もあります。

ただし、生命保険は不動産投資と比較すると節税の効果は限定的です。相続人の数が多いほど相続税の節税効果は高くなるものの、少ない場合にはそれほど節税効果はありません、これに対し、不動産投資は高額な不動産を購入するほど相続財産の価格は抑えられ、相続税の負担が軽減されます。

 

節税効果を高めるポイント

シミュレーションでも見たように、不動産投資は高い節税効果が期待できます。この効果は、次の2点によりさらに高めることが可能です。

● 確定申告を青色申告にする
● 不動産所得が多くなったら法人を設立する

青色申告にすることで最大65万円の特別控除が受けられ、課税所得をさらに抑えることができます。

また、所得が一定額を超える場合、法人を設立した方が税の負担が軽くなります。それぞれの内容を見ていきましょう。

青色申告する

サラリーマンは不動産所得を確定申告することで、給与所得に課せられる税金を節税できます。これを青色申告にすれば、さらに最大65万円の特別控除を受けることが可能です。

青色申告にするには個人事業主としての開業届と青色申告承認申請書を、申告する年の3月15日まで（新規開業の場合は開業から2ヵ月以内）に管轄の税務署に提出しなければなりません。また、青色申告するためには複式簿記による日々の記帳も必要になります。

不動産所得が多い場合は法人にする

不動産所得が多くなった場合、不動産の賃貸経営を法人化することで節税が可能です。個人として支払う所得税は所得が高額になるほど高い税率が課せられ、総所得金額が330万円を超えると法人税の税率のほうが低くなります。

また、法人になると家族を役員にして報酬を支払うことで不動産所得を分散させ、所得税を軽減することもできます。

 

節税のために不動産投資するときの注意点

不動産投資は節税できるのが高いメリットですが、注意したいこともあります。節税を意識しすぎることでデッドクロスという問題が生じる場合があり、本来の資産形成の目的から外れてしまう懸念もあるという点です。

特にデッドクロスになると資金繰りが悪化するため、気をつけましょう。

節税のために不動産投資をする際、注意したいことを3つ紹介します。

デッドクロスに注意

節税効果を意識しすぎると、デッドクロスが起こるリスクがあります。デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回ることです。

減価償却費は支出のない帳簿上の経費で、ローンの元金は支出はあるものの経費にできない費用です。経費に算入できる減価償却費は毎年減少します。経費計上できる金額が減って帳簿上の利益額は上昇し、所得税や住民税が課税されて支出が増大することで収益を圧迫することになるのです。

これにより、帳簿上は利益が出ているにもかかわらず、手元の資金繰りが悪化することになります。

タワーマンション節税は法改正に注意

タワーマンションの購入で節税を考えている方は、法改正に注意が必要です。これまで、タワーマンションは固定資産税の評価について、建物の高さではなく床面積で決定していました。高層階も低層階も評価額に変わりがないため、資産価値の高い高層階の方が節税効果が高いとされていたのです。

しかし、2017年に税制改正が行われ、固定資産税の評価は上層階の方が下層階より高くなる内容に変更されました。これにより、タワーマンション節税の効果は低くなっています。

節税だけを目的にしないこと

節税だけに気を取られ、本来の目的を忘れないように注意しましょう。不動産投資はあくまでも、長期的な視野で家賃収入を得ながら資産形成することが目的です。節税したいばかりに経費計上で赤字を繰り返せば、金融機関からの評価が落ちて不動産経営に悪影響を及ぼす可能性もあります。

家賃収入で収益を上げるという本来の目的を忘れず、節税はあくまで不動産投資の副次的効果として考えるのがよいでしょう。

 

不動産投資の節税はシミュレーションで確認しよう

不動産投資は、所得税や住民税の節税ができます。経費を計上して赤字になった不動産所得を給与所得等と合算し、損益通算で課税所得を減らすという仕組みです。不動産投資により相続財産を不動産にすれば、相続税の節税もできます。

不動産投資で節税する際は、今の所得でどの程度節税できるか、シミュレーションしてみましょう。節税できる金額を確認して、上手に節税対策を行いましょう。

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