Amazonギフトカード
プレゼント条件

【個別面談・Web面談をお申込みのお客様】
プレゼントは、web面談で30,000円、オフライン個別相談で60,000円相当のAmazonギフトカードを予定しております。面談でAmazonギフトカードプレゼントは以下の条件を満たした方が対象となります。なお、web面談、個別相談とは弊社のコンサルタントと弊社オフィスもしくは弊社オフィス外、ウェブ通信にて対面し、弊社サービスの十分な説明とお客様についての十分な(数回にわたり)情報を相互に交換したことを指します。

プレゼント条件

  • 下記の①〜⑫すべての項⽬を満たしている⽅が対象になります。
  1. 世帯で初めて「J.P.リターンズ」のサービスを利⽤(セミナー受講、プライベートセミナー、⾯談、資料請求、動画セミナー)する⽅
  2. 予約申込後、90⽇以内に個別相談を完了された⽅(本⼈確認必須。Web⾯談の場合、カメラON、お顔が⾒える状態で⾯談をお願いします。)
  3. ⾯談(web以外も含め)に3回以上ご参加いただいた⽅
    ※お客様のご状況や提案状況に応じて、複数回の⾯談を実施する場合がございます。
  4. 上場企業、それに準ずる企業(=資本⾦1億円以上)、またはそのグループ会社にお勤めの⽅、もしくは医師、公務員、看護師、薬剤師として現在お勤めの⽅
  5. 年収700万円以上の方
  6. 勤続年数が2年以上かつ25歳以上50歳未満の方
    ※主婦、パートの⽅は配偶者の年収が700万円以上の場合、「年収700万円以上の⽅」と判断する場合もございます。
  7. フォームよりお申込後、メールでお送りした属性アンケートにご回答頂いた内容、もしくは、営業担当がヒアリングした内容が上記の年収、勤続年数などの条件を満たした⽅
  8. 事前に「社会健康保険証」をご提出いただいた方(データ送付・もしくは画面にて提示)
  9. WebカメラやFacetime等、テレビ通話を通じて対面で面談が出来る方(お顔を隠さず、Face to Faceで面談できる方)
  10. 当社提携金融機関の融資が受けられる方(ローン審査通過が必須)
  11. ⾯談前の電話及び⾯談中の質問事項にすべてお答えいただけた⽅
    ※ご融資に必要な質問事項、および当社のサービス提供にあたり必要な質問事項を含む
  12. 現在の社会環境の中で、前向きに購⼊を検討されている⽅

プレゼント対象外

  • ご本人以外の面談の場合
  • 1世帯で2回以上の申込みの場合
  • 虚偽、重複、悪戯、迷惑行為、不正申込、連絡が取れない方、個別面談を受けられない方
  • 弊社で行なっている他キャンペーンに応募したことがある方
  • 同業他社にお勤めの方
  • 無職、学生、フリーター・パート・アルバイト、契約・派遣社員の方
  • 現在の借り入れ状況や相談内容等によりサービスの提供が出来ない場合
  • 自営業の方、既に住宅ローンがある、疾病などの御理由により、ローンが組めない場合(ローンのご提案が難しい場合)
  • Web参加されても途中退席される方
  • (web以外も含め)ご面談が複数回になる場合がある事をご了承いただけない場合
  • 十分な面談時間が取れない場合(1回の面談につき、1~2時間程度)
  • ⾯談中、明らかに弊社コンサルタントと対話する姿勢でない場合
  • お申込後、事前に「社会健康保険証」をデータ送付頂けない方(または、当日、画面にて呈示頂けない方)
  • お申込後の事前の内容確認およびご融資に必要な質問事項に対して情報を秘匿される等、ご提案へ⾮協⼒的と判断される⽅
  • 過度に⾯談スケジュールのキャンセルや変更等をされる他、営業担当者からの連絡に対してご連絡が繋がらない等、営業担当者からの情報提供に対し協⼒的でないと判断される場合
  • 不動産購入に対して決裁権がご自身にない場合またはご相談が必要な場合、決裁権のある方またはご相談者(配偶者等)同席での面談を別途実施出来ると確認できない方
  • 当社の提案を全て聴いていただけた上で、不動産購⼊に対して決裁権がご⾃⾝にあり、ご⾃⾝だけで判断できると確認できない⽅
  • 不動産投資に興味がないなど特典⽬当てと弊社が判断した場合
  • 初回の⾯談から30⽇以上次回の⾯談⽇程がとれない場合

【ご⾯談についての注意事項】

  • 今現在、不動産投資を検討されていない⽅は、お申し込みをご遠慮ください。
  • 以下に当てはまる場合に関してはご⾯談をお断り・キャンセルさせていただく可能性がございます。予めご了承の上でお申し込みください。
  1. 情報収集のみを⽬的とされる等、不動産を活⽤した資産形成やマンション経営を検討されていないと判断される場合
  2. 当社で取り扱いの無い投資⼿法やサービスをご希望される場合
    ※投資条件(取り扱いエリア・物件種別・平均利回りなど)に当てはまらない場合
    ※ご希望される内容が、当社の商品やサービスにマッチしない場合
  3. 具体的な話やシミュレーションのご提⽰が不要という⽅
  4. 現在の不動産市況・ご⾃⾝の所得状況と乖離のある要求をされる⽅
  5. 現在の借り⼊れ状況や相談内容等によりサービスの提供が出来ない、ローンのご提案が難しい場合
  6. 客観的に「ポイントのみが⽬当て」と判断される⾔動や⾏動をされる⽅

【その他注意事項】

  • お申し込み前に、必ずページ内に記載の「取り扱い商品の特徴」をご確認ください。
  • 上記条件を全て満たしていなくても、ご成約後、特典を進呈する場合があります。なお、この場合、付与決定までは「付与保留」の取り扱いとさせていただきますので、ご了承ください。
    (例)
    ・現⾦で投資⽤不動産をご購⼊いただけた⽅
    ・頭⾦として現⾦をお⽀払いいただくことにより、投資⽤不動産をご購⼊いただけた⽅
    ・年収700万円未満または勤続2年未満でも、弊社提携の⾦融機関から融資を受け、投資⽤不動産をご購⼊いただけた方

当社の取り扱い商品の特徴

  • 取り扱いエリア
    ⼊居率や家賃の相場が⾼い【東京・神奈川エリア】の中古区分物件を中⼼に、築年数や駅距離などの条件の良いものをセレクトし、お客様にご提案しています。
    ※⼀部、⼤阪エリア物件の取り扱いあり
  • 物件ラインナップ
  • お客様のニーズにお応えするために、低価格⾼利回り物件からファミリータイプ物件まで、様々な物件を取り扱っています。
    <価格帯>1,000万〜5,000万円程度
    <平均利回り>4%前後

ご注意

  • キャンペーン参加等により被った一切の損害について、弊社は責任を負わないものとします。
  • 弊社は、諸事情等により、予告なく本キャンペーンの内容の全部または一部を変更したり、本キャンペーンの適正な運用を確保するために必要と判断した措置を講じることができたり、本キャンペーンを早期に終了したりすることができるものとします。
  • 弊社の意に沿わない場合、お断りの理由については一切お答えが出来ませんのでご了承ください。
  • 現物でのギフト券の贈呈はございません。 特典はメールにてお渡し致します(弊社指定の⽅法による)。特典付与のタイミングは⾯談から90⽇後頃を想定しております。

積算価格とは?収益価格との違いは?計算方法と基礎知識を紹介

公開日:2018/10/05 最終更新日:2024/06/05

不動産投資
記事監修:室田雄飛

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物件の売買前に、不動産価格が適正であるかどうかを判断するのに用いられるのが「積算価格」です。積算価格の計算方法の理解は、不動産投資で成功するためには欠かせません。その際、路線価など土地の価格を算出する基準をともに覚える必要があります。

今回は、積算価格の基礎知識や計算方法について、よく似ている「収益価格」との違いにも触れながらご説明します。積算価格を計算できるようになって、より合理的な不動産投資をできるようになりましょう。

J.P. Returnsでは不動産投資について個別相談窓口を設けています。不動産投資について相談したい方は、ぜひご利用ください。予約はこちらから。

 

積算価格とは

積算価格の基礎知識として、言葉の定義と使われ方についてお伝えします。

積算価格の基礎知識

積算価格とは、土地と建物の現状の価値を評価して合算し、土地の形などの事情を考慮しつつ修正を加えた価格を指しています。投資物件を購入したり検討したりする際に、購入候補となっている物件の価格が妥当かどうかを判断するのに用いられます。

積算価格の算出方法は後述しますが、調達したときの原価(再調達原価)を求めて築年数に応じて値段を差し引いて求めます。これを「原価法」と呼び、広く積算価格の算出に用いられています。

積算価格が用いられる主なケース

積算価格は、銀行が融資を行う際に用いられます。銀行が物件の担保価格を算出する際に、この積算価格を利用することが多いです。

物件の価値を推定するのに、物件の耐用年数や構造なども考慮されるケースもあります。しかし、より定量的な形で算出できる積算価格が重視される傾向にあります。

 

建物の価格の算出方法

建物価格の算出方法はやや複雑で、以下の通りとなっています。

建物の積算価格 = 再調達価格 × 延べ床面積 ×( 残耐用年数 ÷ 耐用年数 )

建物構造によって評価が変わってきます。

建物の価格の算出方法

再調達価格と耐用年数について、詳細をみてみましょう。

再調達価格

「再調達価格」は、対象物件を新たに建築・購入するために必要な価格のことを指してます。
資材価格は時期によって変動する事や、物件の構造によって資材の種類や価格は異なるため、再調達価格として現在の建築価格(1平米あたりの単価)を求めます。

例としてRC造であれば、延べ床面積が100㎡の再取得価格の場合は

20万円 × 100㎡=2,000万円

となります。

耐用年数

「耐用年数」は法的に定められた減価償却期間の年数を指します。法定耐用年数はRC造で47年・木造で22年、など構造によって変動します。

従って、築年数との関係を考慮し金額を差し引くようになっています。

●  鉄筋コンクリート(RC)・・・47年
●  重量鉄骨・・・・・・・・・・34年
●  木造・・・・・・・・・・・・22年

例として、築年数15年のRC造の建物は新築時と比べ、

( 47 – 15)÷ 47 = 約68%

の価値となります。なお、耐用年数を超えた場合、建物の価値は無価値とみなされます。
例として、再調達価格が2,000万円、築年数が15年のRC造の物件は

2000万円 × 68% = 1360万円

の評価額となります。

建物の積算価格計算シミュレーション

建物の積算価格がどのように計算できるのかシミュレーションしていきましょう。

【シミュレーション条件】

●  築11年の木造の建物
● 延床面積:100㎡

【建物の積算価格の計算方法】

1.再調達価格の計算

15万円/㎡(木造の再調達価格の㎡単価)× 100㎡ = 1,500万円(新築の再調達価格)

2.築年数による補正率の計算

(22年 – 11年)÷ 22年 × 100 = 50%

3.再調達価格に補正率を考慮

1,500万円 × 50% = 750万円(再調達価格)

このシミュレーション計算例の場合は、建物の積算価格が2,000万円と計算できます。

 

土地の積算価格の計算方法

土地の積算価格は、次の計算式を利用して算出します。

土地の積算価格 = 路線価や公示価格 × 土地面積

路線価は国税庁ホームページ「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で調査でき、公示価格は国土交通省ホームページ「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」で調査できます。

路線価は相続税や贈与税を計算する元となる価格で、公示価格は実勢価格を示すための価格です。税金の評価額を知りたいときには路線価を利用し、実績価格を知りたいときには公示価格を使って計算しましょう。

 

収益価格とは|収益価格の計算方法

収益価格とは、不動産が生み出す利益を元に価格を計算する方法です。

収益価格の計算方法は、次のとおりです。

収益価格 = 1年間の純利益 ÷ 還元利回り

1年間の純利益とは、不動産収入から固定資産税や維持修繕費用などのコストを引いた利益です。還元利回りとはキャップレートと呼ばれ、不動産の収益性を表した利率です。還元利回りは不動産ごとに目安が決まっており、類似する物件の利回りを参考にして決定します。

収益価格の計算シミュレーション

収益価格がどのように計算できるのかシミュレーションしていきましょう。

【シミュレーション条件】

● 1年間の不動産収益:200万円
● 1年間の不動産経費:20万円
● 還元利回り:6%

【収益価格の計算方法】

このシミュレーション計算例の場合は、収益価格が3,000万円と計算できます。

 

積算価格と収益価格の違い

積算価格と深い関わりのある用語として、「収益価格」が挙げられます。投資判断を下す際には、積算価格と収益価格の双方を把握することも重要です。

積算価格と収益価格の違いはコストか収益か

積算価格は、物件を再度建てると仮定した場合の費用面に着目した価格です。言い換えれば、自分で建てて使用する場合を考慮した価格となります。これに対して、収益価格は対象の不動産が生み出す収益性に着目した価格です。

つまり、積算価格はコスト、収益価格は収益を重視したアプローチと言えます。価格を求める筋道が異なるため、算出した価格にも乖離が生じるケースがあります。実際の鑑定評価額を決める場合は、両方の方法で計算した後に調整を行うこともあります。

積算価格と収益価格を把握する重要性

不動産投資を行う立場からすると、やはり収益性から物件を選ぶのが一般的でしょう。

しかし、積算価格と収益価格に差が出るケースがあります。そのため積算価格も把握しておくことで、物件の正確な価値をよりつかみやすいと考えられます。また、金融機関の融資額の基になることから、融資の見込みを立てるのにも有用です。用意する頭金の目安が分かります。

 

積算価格に関するよくある質問

積算価格とはどんなもの?

積算価格とは、土地と建物の現状の価値を評価して合算し、土地の形などの事情を考慮しつつ修正を加えた価格を指しています。

投資物件を購入したり検討したりする際に、購入候補となっている物件の価格が妥当かどうかを判断するのに用いられます。

詳しくは「積算価格の基礎知識」を参照ください。

積算価格の出し方は?計算方法が知りたい

積算価格の出し方は、次のように建物と土地によって異なります。

● 建物の積算価格 = 再調達価格 × 延べ床面積 ×( 残耐用年数 ÷ 耐用年数 )
● 土地の積算価格 = 路線価や公示価格 × 土地面積

詳しくは「建物の価格の算出方法」と「土地の積算価格の計算方法」を参照ください。

積算価格とはわかりやすく説明するとどんなもの?

積算価格をわかりやすく、シンプルにいうと「土地の価格と建物の価格を合計した価格」です。

積算価格は担保価値がどのくらいあるのかなど、不動産の価値を知るために利用されます。

 

積算価格を使いこなして論理的な不動産投資を

不動産投資を行う際に直感だけに頼るのは危険です。今回お伝えした積算価格を中心に、投資判断の根拠となる数字の求め方を知っておくことはきわめて重要と言えるでしょう。積算価格や収益価格を使いこなして、主観頼りから一歩抜け出した不動産投資をできるようになりましょう。

J.P. Returnsでは、不動産投資と節税について初心者の方でもわかりやすく解説した入門資料を無料公開しています。気になった方はこちらのフォームから申請してください。
 

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監修者

室田雄飛

J.P.Returns株式会社
執行役員 コンサルティング3部 本部長

J.P.RETURNS執行役員。
J.P.RETURNSに入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。数百戸の投資用区分マンションを販売、自身でも6件の不動産を所有、運用している。現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。

【書籍】
日本で最も利回りの低い不動産を持て!
マンション投資2.0

【ブログ】
室田雄飛のモグモグ不動産投資ブログ

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執筆者

島倉 啓

新卒で入社した大手投資用マンションディベロッパーで、歴代最高売上を記録。その後、財閥系不動産会社で、投資物件のみならず相続案件、法人の事業用物件、マイホームの購入や売却といった様々な案件を経験。 2018年にJ.P.RETURNSの新規事業部立ち上げに参画。また、セミナー講師として、延べ100回以上の登壇実績を持ち、年間300件以上の顧客相談を担当している。

【保有資格】
宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー(AFP)

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