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土地に建物を建設する際、さまざまな法律や規則に則って作業を進める必要があります。こうした規則の一つが「セットバック」です。土地と狭い道が隣接する場合に、建設物の建設場所に制約を受けることになります。
今回は、セットバックの基本的な内容と注意点についてご説明します。狭い道の多い都市部（特に昔ながらの住宅地）ですと影響が出やすいので、セットバックについて理解を深めましょう。
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目次
大前提として、不動産におけるセットバックの基礎知識を押さえておきましょう。どんなときにセットバックが必要となるのか、条件を頭に入れてください。
そもそもセットバックとは、英語で「後退」という意味です。この意味の通り、建物を道路から一定程度「後退」させるのが不動産におけるセットバックとなります。
もう少し詳しくご説明しますと、セットバックは「2項道路に接している敷地に住宅を建てる際、道幅を確保するために建物を一定程度後退させて建てること」を指します。
2項道路とは、原則として幅員4メートル未満の道のことです。建築基準法第42条では、基本的に幅4メートル以上の道を「道路」と定めています（特定行政庁の指定により幅6メートルのこともあります）。幅が4メートル確保されていないと、災害時に消防車や救急車などが入りにくく、活動に支障を来す可能性があるからです。
しかし古くから存在する道ですと、4メートルも幅を持たない場合も多々あります。そのため、建築基準法上では第42条の2項において、特定行政庁の認めた狭い道を道路とみなすことを定めているのです。2項道路は、こうした経緯から「みなし道路」あるいは「42条2項道路」とも呼ばれることがあります。
2項道路に接している敷地を活用して住宅を建てるのであれば、状況に応じたセットバックを考える必要があります。より具体的に、どの程度の距離のセットバックが必要なのか見ていきましょう。
セットバックの必要な土地に既に建物が建っており、住人がいる場合、即座に建て替えとセットバックをしないといけないわけではありません。セットバックの必要な第一のケースは、新しく住宅を建てる場合です。
2項道路の場合は、その幅にかかわらず中心線から2メートルのところが道路境界線と定められています。そのため、道路中心線から2メートル以上セットバックする必要があります。幅6メートル以内の2項道路の場合は、中心線から3メートルは確保する必要があります。仮に道の幅が3メートル（中心線から端まで1.5メートル）であれば、道の端から0.5メートル以上離れたところに住宅を建てなければなりません。これより近いところは建設不可となります。
また道路の片側が崖地や川、線路などの敷地だった場合もセットバックが必要となります。先ほどと同じような要領で、片側の道路の端から4メートル以上離して住宅を建設します。
このように、道幅の狭い地区に自分の住宅や投資用の住宅を建設する場合は、セットバックに配慮することになります。
セットバックすべき不動産を売買する場合は、一般的な物件以上に注意すべき点がいくつかあります。特にセットバック分を敷地面積に含めないというのが盲点になりがちなので、忘れないようにしましょう。
セットバック部分には、建築物ばかりでなく門や塀、擁壁などを建設することもできません。したがって、セットバックの必要な不動産の有効敷地面積はもとの敷地面積より小さくなることに注意しましょう。
特に容積率や建ぺい率を算出する際は、敷地面積からセットバック部分を除外して計算することになります。立てられる建物の種類やレイアウト、サイズなどに制約を受けますから、購入するのであれば事前に設計プランを考えておくことをおすすめします。
セットバックありの中古物件を購入する場合でも、リフォームの自由度が制限されるかもしれません。さらに言えば、建築基準法の成立（1950年）よりも前に建てられたような歴史ある物件をリフォームする場合、セットバックした上で建て直す必要が出てくる恐れがあります。こうしたケースでセットバックをリフォーム予算に組み入れていないと、大幅に足が出ますから注意しないといけません。
逆にセットバックの必要な物件を売却する場合は、どんなことに気をつければよいでしょうか。特に注意したいのは、売値がどうしても安くならざるを得ないということです。上記の通りレイアウトやサイズが影響を受けますし、そもそもの有効敷地面積も小さくなってしまいます。こうなると、その物件のある地区の相場水準より低めの値段で買主を探す可能性が高いでしょう。
結局のところ、買主からするとセットバック部分の土地には価値がないと判断されやすいです。そのため売値が安くなるとともに、買い手がなかなか見つからない可能性もあります。セットバック物件は売るのに何かと苦労するかもしれません。
どうしても土地の広さや形、物件の構造や内装などに目が行きがちですが、物件をめぐる法律や規則についても目配りが求められます。今回ご説明したセットバックは、目配りするべきルールの代表例と言えるでしょう。
所有する土地や購入候補となる土地について、セットバック対象でないか（狭い道が隣接していないか）をチェックする必要があります。対象だった場合は、不動産会社に必要な対応を確認するとよいでしょう。
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J.P.Returns株式会社
執行役員 コンサルティング3部 本部長
J.P.RETURNS執行役員。
J.P.RETURNSに入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。数百戸の投資用区分マンションを販売、自身でも６件の不動産を所有、運用している。現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
【書籍】
日本で最も利回りの低い不動産を持て！
マンション投資2.0
【ブログ】
室田雄飛のモグモグ不動産投資ブログ
新卒で入社した大手投資用マンションディベロッパーで、歴代最高売上を記録。その後、財閥系不動産会社で、投資物件のみならず相続案件、法人の事業用物件、マイホームの購入や売却といった様々な案件を経験。 2018年にJ.P.RETURNSの新規事業部立ち上げに参画。また、セミナー講師として、延べ100回以上の登壇実績を持ち、年間300件以上の顧客相談を担当している。
【保有資格】
宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー（AFP）
