不動産投資とは？利益が出る仕組みや始め方についてわかりやすく解説

不動産投資とは

不動産投資は物件を賃貸に出したり、購入価格以上で売却をしたりして利益を得る資産運用方法の一つです。不動産は最低でも1千万円以上するので、お金持ちでないと始められないと思っている人も多いかもしれません。しかし、手元に十分なキャッシュがなくても金融機関から融資を受けることで、一般的な収入の会社員でも不動産投資を始められます。

毎月の返済はあるものの、貸し出して得られる毎月の家賃収入を原資とするため、持ち出しはあまり発生しません。収益性の高い物件を選べば、ローン返済や諸経費の支払いをしても手元にお金が残り、いわゆる不労所得を手に入れられるでしょう。

需要の高い物件なら入居率も高いので安定的な不労所得を手に入れながら、長期的な資産形成にも繋げられます。ローン返済が終われば、家賃収入のほとんどを不労所得として手に入れ、さらにまとまったキャッシュが必要なときは売却も可能です。

購入する物件の見極めをしっかり行えば、比較的低いリスクで長期的な資産形成が期待できます。

不動産投資の主な種類3つ

不動産投資と一口にいっても、マンションかアパートか戸建てか、1棟まるごとなのか1部屋のみなのか、新築か中古か、投資対象となる物件の種類は多岐にわたります。それぞれ必要になる初期費用や、収益率も変わるため、自分の資産状況や資産形成の目的に合わせて、適切な方法を選択すると失敗する確率を減らせるでしょう。

・ワンルームマンションなどの区分タイプ
・アパート1棟タイプ
・戸建てタイプ

具体的にどのような種類の不動産があるのかを説明していきます。

ワンルームマンションなどの区分タイプ

建物まるまる1棟ではなく、マンションのうちの1部屋を購入して貸し出して家賃収入を得るのが区分タイプの不動産投資です。会社員など、副業として取り組んでいる人の多くはワンルームマンションから始めます。なぜなら、1棟アパートなどを購入するのに比べると初期費用を抑えられ、需要の高い物件を選べれば比較的低リスクで始められるためです。物件のエリアにもよりますが、ワンルームマンションは金融機関からの融資も金額的に受けやすく、また1棟アパートなどと比べて流動性も高く、売却しやすいのも特徴です。

アパート1棟タイプ

アパート1棟をまるまる購入し、1部屋ごとに貸し出して家賃を得る手法です。アパートの規模によって、部屋数等も異なります。部屋数が多いと管理の負担が大きいと思われがちですが、管理会社に委託したり、サブリースなどを活用したりすると、不動産オーナーはそこまで手間はかかりません。

全室入居していればまとまった家賃収入が期待できますが、同時に空室が発生したときは一時的に収入が減るので返済負担が重くなります。状況によっては、本業の給料から補填しなければいけなくなるかもしれません。区分タイプと異なり、部屋数が多くなると共用部の修繕など、建物全体の管理運営も考慮する必要があります。

初めての不動産投資する人よりは経験者向けの投資対象です。

戸建てタイプ

戸建てを購入し、区分マンションなどと同様に家賃収入を得る方法です。戸建ての賃貸はあまり市場に出回っていないこともあり、エリアなどを厳選して物件選びをすると、高い入居率が期待できます。また、戸建ての特徴としてファミリー層の利用が多い傾向があるため、一度入居すると長く住み続ける傾向にあります。

戸建ては木造住宅が多く、部屋内だけでなく外壁などの修繕費が区分マンションなどと比べて高くなりやすいです。

エリアによっては1,000万円を切る金額で購入ができるものの、需要があるか、修繕費はかからないかなど、失敗しないために厳しい目を向けて確認しておく必要があります。

不動産投資で利益が出る仕組み

不動産投資で手に入れられる利益は大きく分けてインカムゲインとキャピタルゲインの2つです。インカムゲインは購入した物件を他の人に貸し出して得る家賃収入で、キャピタルゲインは購入時よりも高くなったタイミングで売ると得られる売却益です。

購入時より高く売却するのはプロの不動産業者であっても至難の業なので、情報量の少ない個人が狙うのは得策ではありません。再現性高く成功するためには、需要の高い物件を購入し、安定的に家賃収入を得るのが賢い運用方法といえます。もちろん、インカムゲインを手に入れながら、まとまったお金が必要になったタイミングで売却して利益を得る方法もあります。

現実的には、インカムゲイン狙いで購入する物件を選び、近隣エリアの再開発などによって運良く資産価値が上がった場合、状況に応じて売却を検討するくらいでいいでしょう。

不動産投資のメリット5つ

不動産投資で利益を得られる仕組みはインカムゲインとキャピタルゲインの2つから構成されると説明しました。物件選びは決して簡単な作業ではありません。しかし、仕組み自体はシンプルで、需要の高い人気物件を選ぶとインカムゲインとキャピタルゲインのどちらも期待できます。

利益が得られる仕組みの次に不動産投資のメリットを紹介していきます・あまり手間をかけずに長期的な資産形成ができる
・インフレを味方にできる
・生命保険料の削減ができる
・節税効果を見込める
・金融機関からお金を借りて投資できる

それぞれのメリットについて詳しく解説していきます。

あまり手間をかけずに長期的な資産形成ができる

不動産投資は入居者探しから契約、管理など不動産オーナーのやることが多いので普通の会社員はできないと思われがちです。しかし、多くの不動産オーナーは業務を管理業者に委託しているため、ほとんど手間をかけていないのが実態です。委託範囲にもよりますが、近隣トラブル対応、家賃滞納時の催促まで委託をすると、よほど大きなトラブルが起きない限り、運用が回らなくなることはありません。

また、物件にもよりますが、基本的には不動産は資産価値の大きな変動が少ないため、長期的な資産形成に向いています。月々のインカムゲインの金額が大きくなくても、ローン返済が終わると、家賃収入のほとんどをそのまま収入として手に入れられます。

入居率の高い物件を購入できると、不動産投資はオーナーの手を煩わせずに資産形成を行うことが可能です。

インフレを味方にできる

インフレによって資産価格や家賃の上昇が見込めるので、不動産投資はインフレ対策としても有効だといわれています。インフレとは物価が上昇することで、裏を返すとお金の価値が相対的に下がる現象です。インフレが起こるとお金の価値は実質的に下がってしまいますが、不動産は現物資産なので資産価値が下がりにくい特徴があります。

また、不動産投資を始める際にほとんどの人は金融機関からの融資を受けて購入します。インフレによってお金の価値が下がると、借金も実質的に目減りしているといえるでしょう。

ただし、インフレが続くと状況によっては金融機関がローン金利を上げ、毎月の返済額に影響を及ぼす可能性もあります。

生命保険料の削減ができる

団体信用生命保険(団信)によって、生命保険料を削れる可能性があります。団信とは契約者が死亡したり、高度障害等で働けなくなったりした際に、残債が免除される制度です。金融機関では不動産投資ローンを利用するときの融資条件となっている場合が多いです。

万が一の際は、残債なしの不動産を引き継ぐことで、遺された家族はそのまま保有して家賃収入をもらい続けたり、売却して一括で現金化したりできます。実質的に生命保険をかけたのと同様の効果が期待できるでしょう。そのため、加入済の保険と照らし合わせて過剰な保険金設定であれば、既存の生命保険の保険金を減らしたり、解約したりすると月々に支払う生命保険料を削減できます。

節税効果を見込める

不動産投資に多くの人が魅力を感じる点に節税効果も挙げられます。会社員は給与明細から差し引かれる税金や社会保険料を見て、愕然とした経験が誰しもあるのではないでしょうか。不動産投資では合法的な節税が可能です。

家賃収入から経費を差し引いた不動産所得が赤字となると、給与所得と相殺する損益通算を用いて給与収入で納めるはずだった納税額を減らせます。不動産所得の経費計上で特に大きいのが減価償却という項目です。

減価償却とは固定資産の購入費用を法律で定められた耐用年数で分割して費用計上する処理方法のことです。この減価償却費は実際に毎年支出されるわけではありません。そのため、毎月のキャッシュフローはプラスで、減価償却費の計上によって会計上の不動産所得は赤字になっているケースも珍しくありません。

例えば、給与所得が500万円、不動産所得が100万円の赤字の場合、損益通算によって課税所得は400万円に圧縮されます。本来は500万円に対して税金がかかるはずが、不動産所得の赤字によって課税所得が減少するために納める税金を減らせます。

また、相続時も不動産の方が評価額を下げられるため、相続税対策としても有効です。

金融機関からお金を借りて投資できる

金融機関からお金を借りて不動産投資をできることは、レバレッジが効くためにメリットといえます。借金をしての不動産購入はよく思わない人もいるかもしれません。しかし、融資を受けて不動産を購入すると投資額が大きくなるので、同じ利回りであっても手元に入ってくるリターンは増えます。株式等、他の資産運用では基本的にはお金を借りて投資できないため、不動産投資特有のメリットといえます。

金融機関の融資を受けて優良な物件に投資できれば、資金効率の高い資産運用となるでしょう。

不動産投資のリスク5つ

不動産投資を始める前に発生する可能性があるリスクについても理解しておきましょう。それぞれのリスクへの対策をしておくと、実際に起こった場合でも冷静に対処でき、借金だけが残るような事態を避けられるでしょう。

・空室リスク
・地震・火災リスク
・家賃下落リスク
・物件価格下落リスク
・金利上昇リスク

それぞれのリスクの概要に詳しく解説していきます。

空室リスク

不動産投資家が最も恐れるのが空室リスクです。1棟アパートを保有していて、1室のみの空室は経営への大きな打撃にならないかもしれませんが、区分マンションの場合、空室は収入0を意味します。空室になっても返済は続くため、不足分は本業の収入や貯蓄を取り崩さなければいけなくなってしまいます。

空室リスクへの効果的な対策は需要の高い人気エリアの物件を選ぶことです。駅に近い、周辺環境が良い、ターミナル駅への接続が良いなど、多くの人が好む条件の物件であれば、空室になる可能性を下げられるでしょう。利便性の高い物件であれば、退去してもすぐ次の入居者が決まるので、空室期間を短くできます。

また、一人暮らし用の物件にすると、ファミリー向けの物件のように複数の意思決定者がいないためスムーズに入居が決まる傾向にあります。

地震・火災リスク

地震・火災リスクとは災害によって建物が損傷・倒壊し、人が住めなくなるリスクです。どのエリアを選んでもこのリスクをゼロにはできないため、災害発生のときに対応できるよう事前のリスク対策が大事になります。

具体的には火災・地震保険への加入や耐震性の高い物件を選ぶ、購入前のハザードマップ確認などです。保険では災害で被害に遭った場合に補償を受けられ、また新耐震基準は震度6強の地震でも倒れない設計になっていて、万が一の際の被害を抑える役割が期待できます。

複数物件を持つ場合はエリア分散も対策になります。リスクは完全には取り除けませんが、物件選びの段階でリスクに手当しておくことで万が一の際の被害を小さくできるでしょう。

家賃下落リスク

家賃下落とは不動産オーナーにとっては収入減少を意味します。家賃下落の幅は物件によって異なるものの、再開発などの外部要因によって物件の人気が急騰しない限りは、家賃は徐々に低下していきます。一般的に新築時をピークに徐々に家賃は下がっていき、築20～25年ほどで下げ止まる傾向です。

家賃下落を緩やかにしたいなら、需要の高いエリアの物件を持つことが大切です。人気の物件であれば、募集するとすぐに希望者が現われるので、入居者を集めるために家賃を落とす必要もなくなります。近隣に新築が建つなどの外部要因もありますが、都心で駅近など底堅い需要があるエリアの物件であれば、そこまで家賃額に大きな影響を及ぼさないでしょう。

物件価格下落リスク

物件価格下落リスクとは、端的に説明すると購入時よりも価格が低下するリスクのことです。基本的には、物件価格は新築時が一番高く、家賃と同様に年数と共に下落するといわれています。ただし、さまざまな要因で物件価格が下がりにくい物件もあります。家賃下落率が低く、毎月のキャッシュフローがプラスでも、物件価格が大きく下落し、トータルでマイナスになっては困るので価値が下がりにくい物件の選定は大切です。

物件価値を維持するうえでなによりも重要な要素は立地です。利便性が高く、需要が高い立地を選ぶことが物件価値を保つために大事になり、また家賃下落リスクへの対策にもなります。人気の立地で入居者が途切れない物件であれば、毎月のキャッシュフローをプラスに保ちつつ、いざ手放すときも購入時とあまり変わらない価格で売却することも十分狙えます。

金利上昇リスク

金利上昇リスクとは、金融機関からの借入金利が上がり返済金額が増えるために収益を圧迫するリスクです。特に不動産投資は融資金額も大きいので、わずかな金利上昇でも返済額に大きな影響を及ぼします。

例えば、5,000万円の借入残高があり、30年返済で金利が1.5％から2.5%に変更になった場合、年間の返済額は約30万円変わります。

＊5,000万円　返済30年の場合

都心の需要の高い物件は購入金額が高く、優良物件でも利回りが低くなる傾向になるため、返済額の上昇は収益を圧迫する要因となります。

過剰な借金をしないのが大前提ではあるものの、手元資金で物件を購入できるほど潤沢なキャッシュを持っている人はほとんどいないでしょう。現実的な金利上昇リスクへの対策は余裕があるタイミングで繰り上げ返済をして、借り入れ金額を減らすことです

不動産投資がおすすめできる人の特徴

不動産投資は中長期的の資産形成にぴったりの資産運用方法ですが、向き不向きもあります。ここでは不動産投資をおすすめできる人の特徴を説明していきます。

・会社員や公務員のように安定した収入を得られる人
・豊富な資産がある人
・あまり手間をかけずに資産形成をしたい人
・長期的な視点を持って考えられる人
・不動産投資について勉強する意欲がある人

どれか一つの特徴でも当てはまるのであれば、不動産投資を検討してみる価値があります。それぞれの特徴について詳しく解説していきます。

自分自身の特徴や属性などから、不動産投資が向いているか判断が難しい場合は無料面談などを活用してみるのがおすすめです。
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会社員や公務員のように安定した収入を得られる人

不動産投資をする際は、金融機関からの融資を利用するため、安定した収入がある職業の人はおすすめできます。会社員や公務員のように毎月の収入に大きな変動がないと、金融機関のローン審査でも評価され、通過しやすいです。

大半は借りたお金で物件を購入するため、金融機関から信用できる属性の人は、不動産投資を始めやすいです。特に大手企業勤めの会社員や医師や弁護士など、収入が高い職業は高額融資を受けやすい特徴があります。

ただし、勤務先に一定期間勤めている必要があるため、転職直後は高年収の職業に就いていても融資が通りづらくなるので注意しましょう。

豊富な資産がある人

現金に加え、株や債券などの有価証券、土地など、資産が潤沢にある人にも不動産投資はおすすめです。なぜなら豊富な資産があると金融機関からの評価も高くなり、高額融資を受けやすくなる傾向にあります。利率や返済期間なども好条件で借りられる可能性があります。また、資産の分散の側面からも不動産投資はおすすめです。

資産が豊富な人は、資産運用の効率化とリスクヘッジのためにも、不動産投資を検討してみるといいでしょう。

あまり手間をかけずに資産形成をしたい人

本業が忙しいなど、あまり資産運用に時間を避けない人も不動産投資はおすすめです。物件選びは、不動産投資を失敗しないために手間をかけて取り組む必要があるものの、購入後は管理委託を業者に任せることでオーナーの負担はほとんどありません。

入居者の募集、契約などの事務手続き、家賃回収、トラブル対応、退去手続きなど、賃貸経営のほとんどを業者に丸投げできます。一定の知識が必要にはなりますが、信頼できる不動産会社と協力すると、そこまで時間をかけない物件選びも十分可能です。不動産投資の仕組みなど、基本的な知識を身に付けたら、不動産会社との面談をして、具体的な物件選びの方法を相談してみるのもいいでしょう。

また、経費計上の仕訳など、確定申告の手間も削減したいと考えるならサブリース契約もおすすめです。サブリース契約については、以下の記事で詳しく説明しているので参考にしてみてください。
サブリース契約とは？メリット・デメリットと契約前の確認事項

長期的な視点を持って考えられる人

不動産投資は、中長期的な目線を持って資産運用をしたいと考える人におすすめです。なぜなら、不動産投資では長期的な運用を前提で物件選びができると、失敗する可能性が低いからです。逆に短期で利益を上げたいと考えているなら、個別株投資など、別の投資手法を選ぶ方が賢明でしょう。

不動産投資でも短期で利益を狙う方法自体はあるものの、プロの不動産業者であるなど、一定の資金力や突出した知識がないと難しいかもしれません。

長期的な不動産運用では毎月の不労所得を手に入れつつ、一定期間が経過したあとは、借入残高より高い金額で売却することも十分可能です。腰を据えて長いスパンで資産運用をしたい人に不動産投資は向いています。

不動産投資について勉強する意欲がある人

不動産投資は信頼できる不動産会社を見つけると、負担をかけずに情報収集できるのは事実です。しかし、その物件を購入するかの最終的な判断を下すうえで、自分自身でも勉強が必要になります。不動産会社の助けを借りながらも、以下の分野を自分で勉強しておくと意思決定をスムーズにできるでしょう。

・周辺の賃料相場
・税金の知識
・住宅関連の保険
・修繕・リフォーム計画
・物件選び
・金融機関からの融資

中には悪徳な業者もいるため、自分の身を守るためにも勉強をして知識を身に付けておくのがおすすめです。J.P.RETURNSでは無料動画もあるので、通勤時間などを活用すると忙しい人も効率的に勉強ができます。
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信頼できる不動産会社からアドバイスを聞いて不動産投資を始めよう

不動産投資は、購入した物件を第3者に貸し出して収入を得るシンプルな仕組みです。購入時より高値で売却でキャピタルゲインを得る方法もありますが、貸し出して家賃収入を長期間得るのが一般的な運用方法です。

物件選びは簡単ではないですが、リスクを理解しておき、底堅い需要が見込める物件を購入できれば、安定的な収入が期待できるでしょう。物件選びで自信がないという人は、プロである不動産会社を上手に活用するのがおすすめです。最終的な購入判断をするうえで、自分自身でも一定の勉強は必要になりますが、不動産会社からのアドバイスがあると時間と手間を短縮して理想の物件を見つけられます。

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