不動産投資は節税できる?期待できる節税効果とその仕組みを解説

公開日:2022/12/01 最終更新日:2022/12/01

不動産投資 税金対策
記事監修:室田雄飛

不動産投資には資産形成のほかに節税効果というメリットもあります。経費計上などで赤字となった不動産所得により課税所得が減額され、所得税などを抑えるという仕組みです。
本記事では、不動産投資でどのように節税できるかについて紹介します。

不動産投資は節税できる

不動産投資は節税できる

不動産投資は資産形成に役立つだけでなく、節税効果も期待できます。節税できるのは所得税や住民税です。

不動産投資を始めた当初は収入よりも経費がかかる場合も多く、赤字となった不動産所得を他の所得と損益通算することで税金を抑えることができます。また、不動産投資は贈与税、相続税の節税も可能です。

ここでは、節税できる税金の種類を見てみましょう。

 

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節税できる税金の種類

不動産投資で節税できるのは、主に以下の税金です。

● 所得税
● 住民税
● 贈与税
● 相続税

所得税とは、個人の所得に対してかかる税金です。会社員の場合は給与所得、個人事業主は事業所得に対して課せられます。

住民税は都道府県と市区町村から課される税金で、所得額に応じて納税額が決まります。

贈与税は生前に財産を譲り受けたときに納める税金です。相続税は、故人から財産を相続した相続人に課税されます。どちらも不動産で贈与・相続することが節税につながります。

不動産投資で税金還付を受けられる!手続きやシミュレーションを紹介

不動産投資とほかの節税方法との違い

不動産投資とほかの節税方法との違い

不動産投資以外にも、節税対策ができる方法があります。サラリーマンが手軽に行いやすい節税方法としてあげられるのが、iDeCoやふるさと納税です。

iDeCo個人型確定拠出年金のことで、老後の資産形成を行いながら節税ができます。ふるさと納税は、応援したい地域の自治体に寄付をすることで節税ができる制度です。

それぞれの内容や不動産投資との違いを見ていきましょう。

iDeCoとの違い

個人型確定拠出年金のiDeCoは私的年金で、拠出した掛金を運用して老後の資産形成ができる制度です。iDeCoには、次のような3つの税制上のメリットがあります。

● 毎月の掛金が全額所得控除の対象になる
● 金融商品の運用益が非課税になる
● 年金を受け取るときも税の優遇措置がある

まず、毎月拠出する掛金が全額所得控除の対象になり、節税できるのがメリットです。毎月2万円を拠出する場合、所得税と住民税をそれぞれ10%とすれば、年間4万8,000円の税金が節約できることになります。

また、運用で得た利益は​​20.315%の税金が課せられますが、iDeCoの場合はそれも非課税です。年金を受けるときも、「公的年金等控除」もしくは「退職所得控除」の対象になります。

iDeCoと不動産投資はいずれも資産形成と節税ができる方法です。しかし、iDeCoが毎月少額の資金で行えるのに対し、不動産投資は高額な資金を必要とする点が異なります。

また、iDeCoは資産形成のために金融商品を購入して運用するのに対し、不動産投資は不動産管理や運営を行わなければなりません。節税対策としては、iDeCoの方が手間がかからず簡単な方法といえるでしょう。

ふるさと納税との違い

ふるさと納税とは、地方自治体に寄付をすると2,000円を超える部分について所得税や住民税が控除される制度です。

さらに、寄付金に相当する地方の名産品を受け取ることができます。控除額の上限は総所得金額等の40%です。例えば、年収400万円であれば4万2,000円までの控除ができます。

ふるさと納税は、実質2,000円の支払いで控除上限額までの名産品を受け取れるのがメリットです。地方自治体を支援することを目的とする制度で、実質住民税の先払いであるため、不動産投資と比較すると節税効果はあまり高くありません。

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不動産投資が向いている人・向いていない人

不動産投資が向いている人・向いていない人

不動産投資には、向いている人と向いていない人がいます。向いているのは、次のような人です。

● 年収が1,200万円以上ある
● 行動力がある
長期的な計画を立てられる

不動産投資に向いている人は、年収が高い人です。所得税の課税方式は累進課税制度が取られており、年収が多いほど税率が高くなります。年収が低く税率が低い場合、所得税・住民税率と譲渡税率の差が大きくならないため節税効果を実感できません。

課税所得900万円以上であれば、税率が33%になり、譲渡税率との差が広がって節税効果が高くなります。年収にすると、1,200万円が目安です。

年収1,000万円以上の節税対策とは?各種控除など節税方法を紹介

また、不動産投資は融資の申し込みや不動産会社への訪問、物件探しなどの行動が必要です。投資効果の高い物件を見つけるために、数多くの物件にあたる行動力がある人が向いています。

そして、不動産投資はすぐに成果が得られる投資ではないため、長期的な視野で取り組めることが必要です。

早いリターンを求めている、あるいはリスクをできるだけ回避したいといった人には不動産投資はあまり向いていないといえるでしょう。不動産投資は借金や空室による収入の減少など、さまざまなリスクを伴います。これらのリスクに備える対策を行いながら運用できなければなりません。

サラリーマンに不動産投資が向いている理由

サラリーマンに不動産投資が向いている理由

不動産投資はサラリーマンに向いている節税方法です。投資を始めるには不動産購入のための資金が必要ですが、安定した収入のあるサラリーマンであれば融資を受けやすいためです。また、万が一不動産の運営がうまくいかない場合でも、本業で確実な収入があれば生活に困ることはありません。

ここでは、サラリーマンに不動産投資が向いている理由についてご紹介します。

不動産投資は何故サラリーマンにおすすめなのか?

融資を受けやすい

不動産投資を始めるには、まず投資する不動産の購入が必要です。購入のために融資を受けるとき、サラリーマンであれば融資を受けやすいというのが不動産投資に向いている理由のひとつです。

融資を受ける際は、年収や勤務先、勤続年数などが審査されます。個人事業主と比較して安定した収入のあるサラリーマンの場合、審査に通りやすい傾向があるでしょう。銀行によって審査は異なりますが、安定した収入と長期的に見て収入が上がると思われる場合は、審査を有利に進めることができます。

確実な収入があり資金に余裕がある

サラリーマンは毎月確実な収入があるため、不動産投資の運用がうまく行かない場合でも生活資金に困ることがありません。個人事業主など毎月の収入が不安定な場合と比べ、資金に余裕をもって運用することができます。

また、サラリーマンとして所得税や住民税を多く支払っているほど不動産投資の節税効果が期待できるという点も、向いている理由といえるでしょう。

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サラリーマンが不動産投資で節税する仕組み

サラリーマンに不動産投資が向いている理由

サラリーマンが不動産投資で節税できる場面は複数あります。不動産投資にはさまざまな経費がかかりますが、経費計上で赤字になれば課税所得を減らすことが可能です。

なかでも、減価償却による費用の計上が節税のポイントとなります。また、実際に節税するためには確定申告が必要です。

サラリーマンが不動産投資で節税できる仕組みについてご紹介します。

マンション投資で節税できる!仕組みや節税額を増やすコツについて解説

経費を計上して課税所得を減らす

不動産投資で節税するためには、経費を計上して不動産所得を赤字にすることが必要です。赤字となった金額を給与所得から差し引き、課税所得を減らすことができます。赤字といっても現金の出入りがマイナスになるのではなく、帳簿の上で赤字になるということです。

不動産投資で経費に計上できるのは、主に以下の費用です。

● 管理費
● 修繕費
● 固定資産税などの税金
● 管理委託料
● 火災保険や地震保険などの保険料
● ローンの利息

ほかにも、現地に出向いて打ち合わせをする場合の交通費や交際費、不動産管理で使用する電話などの通信費、司法書士や税理士に支払う費用なども経費となります。

減価償却して費用を計上する

不動産を購入した費用のうち、建物部分は減価償却による費用の計上ができます。減価償却とは固定資産の取得にかかった費用を全額その年の費用に計上せず、耐用年数に応じて毎年少しずつ費用に計上していくことです。

建物の減価償却費は法定耐用年数と築年数、建物の金額で計算します。毎年の経費と合わせて減価償却費を計上することで、高い節税効果が期待できるでしょう。

【不動産投資】減価償却についての理解を深めると節税できる!

確定申告で損益通算する

サラリーマンの場合、所得税や住民税は源泉徴収により支払い済みですが、赤字となった不動産所得を損益通算することで、払いすぎている所得税の還付を受けることができます。還付を受けるには翌年に確定申告をしなければなりません。

確定申告は2月16日〜3月15日の期間内に行いますが、還付のみの申告であれば1月1日から提出できます。また、その年の確定申告に間に合わなくても、翌年の1月1日から5年間は申告が可能です。

なお、住民税は還付されるのではなく、翌年の給与から徴収される分に反映されることになります。

贈与税を節約する場合

不動産投資は贈与税の節約もできます。贈与税とは、個人が1年間で110万円を超える財産を譲り受けたときに課される税金です。不動産投資は、この贈与税の節約にもなります。

不動産を贈与する場合の贈与税は国税庁が定める相続税評価額で計算しますが、相続税評価額で算出される不動産の評価額は時価より2割〜3割ほど低くなります。そのため、現金で贈与するよりも贈与税を節約できるのです。

相続税を節税する場合

不動産投資は相続税の節約にもなります。相続税とは不動産の所有者が亡くなった場合、財産を相続した人に課せられる税金です。「3,000万円+(600万円×法定相続人の数)」の計算式で求めた金額が基礎控除となり、それ以上の財産を相続した場合に納税が必要になります。

相続税が節税になるのは、贈与税と同じく不動産のまま相続する方が現金に変えた場合よりも低い金額になるためです。

相続はまだ先の話かもしれませんが、不動産投資で不動産を取得しておくことで相続対策ができるでしょう。

 

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節税効果は年収や物件により異なる

節税効果は年収や物件により異なる

不動産投資の節税効果は年収や購入物件により異なり、条件によっては節税効果が期待できない場合もあります。まず、節税効果が高いのは年収が高い人です。年収が低い場合は節税効果が低く、不動産投資をするメリットは少ないといえるでしょう。また、物件の形状や築年数によっても節税効果は変わります。

それぞれの内容について、詳しく見ていきましょう。

年収が高い方が節税効果が高い

不動産投資は年収が高い方が節税効果が高くなります。年収が高い方が、所得税と譲渡税の差が出るためです。

不動産は売却するときに譲渡税がかかりますが、税率は所有期間が5年以下の場合は39%、5年以上の場合は20%です。不動産投資の節税効果を高めるには、譲渡税の20%と所得税の税率に差があることが必要です。

給与所得の所得税は累進課税が採用されており、5%〜45%の税率となっています。譲渡税率との差が開くのは課税所得900万円からの33%で、900万円以下の所得の場合は高い節税効果が期待できません。

不動産投資は高額な借金をするだけでなく、運営にもさまざまなリスクを伴います。わずかな節税効果のためだけに行うのはメリットは少ないといえるかもしれません。

木造の築年数が古い方が節税効果が高い

購入する物件によっても節税効果は変わります。不動産投資の節税は赤字計上による損益通算であるため、減価償却費が大きいほど課税所得を減らして節税効果が高くなります。

減価償却費は物件により異なり、減価償却費が高くなる物件を選ぶことが必要です。

減価償却費が高くなるのは、法定耐用年数が22年と、他の構造に比べて短い木造住宅です。また、耐用年数を超えた物件であれば耐用年数×20%の金額で減価償却できるため、木造で築年数の古い建物が、より節税効果が高くなるといえるでしょう。

不動産投資による節税効果をシミュレーション

不動産投資による節税効果をシミュレーション

所得税・住民税の不動産投資の節税効果は、年収により異なります。年収が高いほど所得税の税率が上がるため、不動産所得の赤字が大きければ節税効果も高まるでしょう。また、相続税の場合は現金で相続する場合に比べ、節税効果が高くなります。

実際にどのくらいの節税効果があるのか、税金ごとにシミュレーションを紹介します。

所得税・住民税の場合

所得税は年間の所得に対して課税されます。給与収入の場合、所得額は年収から給与所得控除を差し引き、さらに社会保険料などの控除を引いて求めます。

以下の条件でシミュレーションしてみましょう。

シミュレーション①

● 年収:600万円
● 給与所得控除:164万円
基礎控除:48万円
社会保険料控除等:50万円

(不動産投資をしない場合)

課税所得は「年収600万円−給与所得控除等262万円=338万円」となります。

338万円の所得税率は20%で、42万7,500円の控除があります。

338万円×20%=67万6,000円

67万6,000円−42万7,500円=24万8,500円

所得税は24万8,500円です。

住民税の税率は10%であり、課税所得に乗じて均等割の5,000円を加算します。

住民税は338万円×10%+5,000円=34万3,000円です。

 

(不動産投資をして80万円の赤字となった場合)

課税所得338万円−80万円=258万円

258万円×20%=51万6,000円

51万6,000円−42万7,500円=8万8,500円

所得税は8万8,500円です。

不動産投資により、24万8,500円−8万8,500円=16万円の節税ができたことになります。

住民税は258万円×10%+5,000円=26万3,000円となり、34万3,000円−26万3,000円で8万円の節税です。

 

シミュレーション②

次に、以下の条件でシミュレーションしてみます。

● 年収:1,200万円
● 給与所得控除:195万円
● 基礎控除:48万円
● 社会保険料控除等:80万円

 

(不動産投資をしない場合)

課税所得は「年収1200万円−給与所得控除等323万円=877万円」となります。

877万円の所得税率は23%で、63万6,000円の控除があります。

877万円×23%=201万7100円

201万7100円−63万6,000円=138万1,100円

所得税は138万1,100円です。

また、住民税は877万円×10%+5,000円=88万2,000円となります。

 

(不動産投資をして80万円の赤字となった場合)

課税所得877万円−80万円=797万円

797万円×23%=183万3,100円

183万3,100円−63万6,000円=119万7,100円

所得税は119万7,100円です。

不動産投資により、138万1,100円−119万7,100円=18万4,000円の節税ができたことになります。

住民税は797万円×10%+5,000円=80万2,000円となり、88万2,000円−80万2,000円で8万円の節税です。

相続税の場合

相続税の場合は、不動産の購入により現金で相続する場合と比べて税額を節約できます。現金を相続した場合と、不動産投資の物件を相続した場合を比較してみましょう。

 

相続税の計算は以下の通りです。

相続税=(遺産額-基礎控除額)×相続税率-控除額

基礎控除は、「基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人数」の計算式で求めます。

(1億円の現金を1人で相続する場合)

● 1億円の相続税率:30%●
控除額:700万円

1億円−(基礎控除額3,600万円)×30%-700万円=1,220万円

現金を相続する場合、相続税は1,220万円となります。

 

(1億円の土地・建物を1人で相続する場合)

1億円のうち、土地の価格は7,000万円、建物の価格は3,000万円と仮定します。建物の固定資産税評価額は、建物の建築費の60%が目安です。

そのため、建物の価格は3,000万円×60%=1,800万円で計算します。

8,800万円−(基礎控除額3,600万円)×30%-700万円=860万円

不動産投資をして不動産を相続する場合、1,220万円−860万円=360万円の節税になります。

 

節税のために不動産投資するときの注意点

節税のために不動産投資するときの注意点

不動産投資で節税するためには、いくつか注意したい点があります。

まず、不動産投資はあくまで資産形成が目的であり、節税がメインではないということです。節税を意識するあまり赤字計上が続くと、銀行から融資を受けられない場合もあります。また、空室などのリスクがあることも認識しておかなければなりません。

不動産投資で注意したい点について紹介します。

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資産形成の目的を忘れないこと

不動産投資は年収によっては大幅な節税も期待できますが、目的はあくまでも投資による資産形成です。長期的な計画を立てて、上手に不動産経営をしなければなりません。不動産の専門知識がなく不安な場合は、信頼できる不動産会社に相談するのもよいでしょう。

節税の工夫とともに、資産形成に向けた取り組みをしっかり行うことが大切です。

空室のリスクなども把握しておく

不動産投資をしてもすぐに収入が入るとは限りません。空室が埋まらなければ、高いローンだけを抱えることにもなります。

例えば、木造で築年数の古い物件は節税効果が高くなりますが、都心部では賃借人の需要が低い可能性があります。購入する立地条件なども考えて物件を選ばなければなりません。節税だけでなく、賃貸経営の視点で取り組むことが必要です。

銀行から融資を受けられなくなる可能性も

節税に熱心なあまり赤字計上を繰り返していると、経営が危ないとみなされて銀行の融資を受けられなくなる可能性があります。

新たな不動産を購入したり、リフォームしたりする費用が必要になったときに、必要な資金を調達できないということにもなりかねません。リフォームできずに老朽化した物件は、空室のリスクが高まる可能性もあります。

 

不動産投資は節税効果が期待できる

不動産投資は節税効果が期待できる

不動産投資は、所得税や住民税などの税金を節約する効果があります。安定した収入のあるサラリーマンに向いている投資で、資産形成しながら節税できるのがメリットです。

ただし、一定以上の年収でない場合はあまり高い節税効果は得られないことは把握しておきましょう。また、不動産投資はあくまで資産形成が目的であるため、節税だけでなく賃貸経営にもしっかり取り組むことが大切です。

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監修者

室田雄飛

J.P.Returns株式会社
執行役員 コンサルティング3部 本部長

J.P.RETURNS執行役員。
J.P.RETURNSに入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。数百戸の投資用区分マンションを販売、自身でも6件の不動産を所有、運用している。現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。

【書籍】
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【ブログ】
室田雄飛のモグモグ不動産投資ブログ

執筆者

島倉啓

新卒で入社した大手投資用マンションディベロッパーで、歴代最高売上を記録。その後、財閥系不動産会社で、投資物件のみならず相続案件、法人の事業用物件、マイホームの購入や売却といった様々な案件を経験。 2018年にJ.P.RETURNSの新規事業部立ち上げに参画。また、セミナー講師として、延べ100回以上の登壇実績を持ち、年間300件以上の顧客相談を担当している。

【保有資格】
宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー(AFP)

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