初心者が不動産投資を始めるには？基礎知識や始め方・成功のコツも解説

【初心者向け】不動産投資の基本事項

不動産投資とは、マンションや一戸建てなどの不動産を購入し、第三者に貸し出して家賃収入を得る資産運用方法です。

不動産投資のメリットは「利益を生み出せること」「節税効果」「保険の代わりになること」などが挙げられます。不動産による家賃収入や売却益を得られるほか、所得税や住民税などの節税効果も期待できます。不動産購入時に団体信用生命保険に加入しておけば、所有者が死亡したり高度障害に見舞われたりした際、ローン返済の一切が免除され、家族に対して資産として遺すことも可能です。

不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンな投資方法です。株式投資などと比べると価格変動が少なく、入居者が入れば長期的に安定収入を得られます。しかし、投資用物件が空室になると収入が途絶え、資金繰りに影響することもあります。また、老朽化などで家賃が低下したり、予期せぬ災害が起きたりするなどのリスクにも備えなければなりません。

不動産投資をする際は、購入前に仕組みやリスクを理解しておきましょう。今回は、投資初心者が知っておきたい、不動産投資の基本的な知識を紹介します。

不動産投資で利益が出る仕組み

不動産投資で利益を出す方法として「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」があります。

・インカムゲイン 資産を所有して得られる利益です。不動産投資では、不動産を貸して得られる家賃収入・更新料を指します。 ・キャピタルゲイン 投資用不動産を購入し、購入時より高い価格で売却できたときの利益です。

インカムゲインを目的とした不動産投資は、長期的に安定した収入を得られる点がメリットです。また、家賃収入は大きく変動しないため、不動産の価値が目減りするリスクも抑えられます。入居者が現れないと、利益は得られません。ローンを組む際は、ローン返済額や諸経費と、家賃収入との収支バランスを考えることが重要です。

キャピタルゲインでは、利益幅が大きく、投資回収スピードが早い点がメリットです。バブル期では、キャピタルゲインを目的とする不動産投資が主流でした。一方で、不動産価格が下落した場合は、大きな損失を被るリスクがあります。購入時は、将来値上がりする可能性のある収益物件を見極めるスキルが必要です。

インカムゲインに比べ、キャピタルゲイン目的の投資はハイリスクハイリターンであるといえます。現在の不動産投資では、インカムゲインを得つつ、最終的にキャピタルゲインも狙うことが理想とされています。

不動産投資で節税できる仕組み

不動産投資では、家賃収入や売却益を得られるだけでなく、節税効果を期待できる場合もあります。下記の税金は、不動産投資によって節税が可能です。

所得税・住民税

所得税は、所得金額が多いほど税金も高くなる「累進課税制度」です。住民税も所得金額に応じて決められています。 不動産投資で発生した経費は、給与所得や事業所得と合算することが可能です。不動産投資による収支がマイナスであれば、その分課税所得の合計金額が減らせ、節税につながります。 また、不動産投資では、建物および付属設備を数年にわたって「減価償却」として経費計上できます。減価償却費は会計上赤字となりますが、実際は建物購入済みであり、支出が発生しているわけではありません。つまり、減価償却期間中は、実際の手残りが黒字であっても課税所得を減らせるため、大きな節税効果が期待できます。

相続税

相続税は、相続税評価額に応じて定められています。不動産を相続した場合の課税評価額は、時価よりも低くなるのが特徴です。不動産投資の場合、物件を賃貸していることなどが考慮されて、相続税評価額はさらに低くなります。 課税評価額が低いほど支払う相続税も下がります。そのため、現金をそのまま相続するよりも、不動産を購入してから相続した方が、節税効果が高いといえます。

投資する不動産の種類

不動産投資では、投資先の物件にもさまざまな種類があります。物件の種類によってリスクや難易度が異なるため、初心者は、自分にあった不動産を選ぶことが大切です。

・一棟投資 マンションやアパートを一棟丸ごと購入して投資する方法です。投資資金やランニングコストが高額になるため、比較的リスクの高い方法といえます。入居者が定着すれば大きな収益を得られますが、空室が同時期に発生すれば、家賃収入が大幅に減ってしまいます。一棟投資は、まとまった自己資金のある人におすすめです。 ・区分投資 区分マンションの一室を購入して投資する方法のことで、ワンルームマンション投資とも呼ばれます。初期費用や管理費が少なく、売却もしやすいため、初心者におすすめの方法です。一方、空室になると家賃収入がゼロになってしまうリスクがある他、一棟投資と比べると利回りも低い傾向があります。 ・戸建て投資 一戸建てを購入して運用する方法です。戸建て住宅の入居者はファミリー層が中心であり、長期的な家賃収入が見込めます。しかし、木造住宅などは修繕費が高額になりやすい傾向があるため注意が必要です。戸建て投資は、すでにマンション投資をしていて、多角化経営をしたい人などに適しています。

初心者が不動産投資を始める方法

初心者が不動産投資を始めるには、一連の流れを把握して準備することが大切です。事前準備なしに投資を始めると、目的に合った物件に出会えなかったり、投資効果に満足できなかったりするかもしれません。ここでは、初心者が不動産投資を始める方法として、9つのステップを解説します。

不動産投資について学ぶ

不動産投資では、不動産取引の基礎知識のほか、ローンや税制、賃貸管理など、幅広い知識が必要です。不動産投資について学ぶには、本、インターネット、セミナーなどの方法があります。

不動産投資について体系的に学びたい人は書籍がおすすめです。不動産投資に関する書籍には、不動産投資の基礎情報が包括的にまとまっています。電子書籍であれば、隙間時間を使って気軽に読み進められます。
スマホで読む投資書籍

インターネットは、誰でも無料でできる勉強方法です。断片的な情報になりやすいものの、欲しい情報をピンポイントで見つけられます。ブログやSNSなどでは、最新の情報を得られるかもしれません。

また、不動産投資の勉強する方法として、セミナーに参加する手段もあります。文章だと頭に入りにくい人は、不動産投資セミナーを選ぶとよいでしょう。来場型のセミナーでは、講師に質問ができたり、参加者同士のつながりができたりする可能性もあります。忙しくて会場に足を運べない人は、オンラインの動画セミナーも便利です。
動画で学べるマンション投資

投資の目標を決める

不動産投資は、目的によっても選ぶ物件や投資の進め方が異なります。物件を調べ始める前に、明確な目標を設定しておきましょう。不動産投資の目的には、キャッシュフローを重視するものや節税、相続・資産形成などがあります。

キャッシュフロー重視の人は、手元資金を増やすことが目標であり、利回りの高い物件、つまりは購入価格が割安の物件を見つける必要があります。ただし、高利回り物件は、金融機関の担保評価が低かったり、売却しにくかったりするため注意が必要です。築古物件や不便な立地にある物件の場合、管理や募集にかける費用も多くかかります。

高収入世帯の中には、所得税の節税を目的に不動産投資をします。節税目的の投資では、会計上の赤字を作って課税所得を減らすことがポイントのため、経費にできる費用をきちんと把握し、減価償却費に注目しながら物件を選びましょう。また、減価償却期間を超えると節税効果が少なくなってしまう点にも注意が必要です。

また、数十年先の資産形成を目的とする場合、家賃収入だけでなく、売却も視野に入れて長期的な計画をたてることが大切です。

エリアを決める

不動産投資で安定した収益を得るには、エリア選定が重要です。不動産投資に適したエリアとは、入居者が集まりやすい場所を指します。東京や大阪などの都心部は、単身者の賃貸需要が高い地域です。郊外であっても、都心の主要駅にアクセスしやすい場所は、需要が高い可能性もあります。

また、入居者にとって住みやすい地域であることも重要です。治安の悪い地域は、入居者が集まりにくいだけでなく、騒音や家賃滞納などのトラブルが起こるリスクも考えられます。ほかにも、墓地やゴミ処理場といった嫌悪施設が近くにないかどうかも重要です。

長期的に運用する場合は、エリアの将来性も考慮しましょう。再開発が計画されているエリアは、今後の人口増加や賃貸需要が期待できます。一方、企業や商業施設が撤退する可能性があるエリアや、自然災害リスクが懸念される土地は避けるのが無難です。

物件を探す

不動産投資が成功するかどうかは、物件選びに左右されます。物件を探すときは、不動産会社に相談するのがおすすめです。

不動産ポータルサイトにも物件情報がありますが、優良物件はほとんど載っていません。優良物件を仕入れた不動産業者は、まず自社の抱えている顧客に物件を紹介することが多いためです。ポータルサイトは、市場の傾向を掴んだり、不動産会社を探したりする際に活用するとよいでしょう。

不動産業者には、不動産仲介会社と、不動産投資を専門に行う会社があります。不動産仲介会社は、投資物件のエリアが確定している場合におすすめです。地域に密着した会社であれば、家賃相場やエリア状況に詳しいかもしれません。ただし、1社が持っている物件の数が少ない場合、複数の仲介会社を調べる必要があり手間がかかります。

不動産投資を専門に行う会社は、自社で投資物件を開発し、物件の管理までを担っているのが特徴です。融資付けや管理なども任せられるので、準備や手間が少ないメリットがあります。不動産投資会社の持つ物件の多くは、標準的な利回りに設定されており、極端な割安物件や高利回り物件は少ない傾向にあります。

不動産会社を選定したら、業者が集めた候補物件から物件を精査します。投資金額や利回り、築年数、エリア、瑕疵の有無などを確認し、自分の目的と条件に合わない物件は除外しましょう。

物件の検討をする

条件に合う物件に出会ったら、物件を購入するか検討します。購入物件を決める際は、実際に内覧をすることが大切です。内覧で確認するべき所は、玄関、室内、外観、共用施設、周辺環境などです。

玄関は、使いやすさとともに防犯面の確認も大切です。オートロックやモニター付きインターホンが備えてあるか、鍵はどのような種類かも確認しましょう。また、宅配ボックスは、近年需要が高まっている設備の1つです。

室内については、間取りや日当たりのほか、設備や水回りも確認します。エアコンの設置状況、インターネット回線の種類や費用などは家賃にも関わるためチェックしておきたいポイントです。設備交換には費用がかかるため、耐用年数も確認しておくと安心でしょう。

外観は、マンションの耐久性やメンテナンスに関わる部分です。ひび割れの有無や、植栽の管理面も確認します。

駐車場やゴミ捨て場などの共用施設は、マンションの管理状態や入居者のモラルが見える所です。駐車場がある物件の場合は、種類や月々の費用などを確認しましょう。

ローンの申込をする

不動産投資ローンは、住宅ローンとは審査基準が異なり、また金利が住宅ローンよりも高く設定されています。初めてローンに申し込む場合は、審査に1か月ほど時間がかかることもあるため、余裕を持ったスケジュールで動く必要があります。なお、不動産投資物件の購入に住宅ローンを使用することはできません。

不動産投資ローンでは、本人の属性と、物件の収益性の両面から審査が行なわれます。本人の属性とは、年収、勤務先や雇用形態、年齢、他者からの借り入れ状況などです。安定した収入のある方や、信頼性の高い企業に勤めている方は、審査の際に有利に働きます。

物件の収益性は、実質利回りと空室リスクから判断します。交通アクセスが良い立地や、築年数の浅い物件は、空室リスクが少なく審査上有利です。また、木造物件に比べ、鉄骨造やRC造の物件は耐用年数が長く、担保評価も高くなる傾向にあります。

不動産投資ローンを扱う金融機関には、メガバンク、地方銀行、信用金庫・信用組合、日本政策金融公庫、ノンバンクなどがあります。一般的に、メガバンクは金利が低い一方で、審査難易度は上がります。

物件を購入する

融資の仮審査に通ったら、いよいよ物件購入です。宅建士による重要事項説明を確認し、売買契約書を結びます。売買契約書では、売買金額や手付金、支払い期限などを確認します。契約解除要件や災害時の責任負担、瑕疵担保責任などもしっかり確認しましょう。

管理会社を選ぶ

不動産経営では、入居者募集や契約業務、クレーム対応、清掃・点検などの管理業務があります。売買時にお世話になった不動産会社が管理業務を行っていない場合は、賃貸管理会社を選ばなくてはなりません。管理会社を選ぶ際はサポート内容や管理している物件の戸数、入居率を確認しましょう。

また、トラブル発生時の対応力も重要です。担当者の対応や連絡の取りやすさも管理会社を選ぶ基準の1つです。

不動産を運用する

管理会社が決まったら、本格的な不動産の運用が始まります。目的に合わせ、家賃収入を得たり、キャピタルゲインを狙えるタイミングで売却したりします。不動産投資は、購入して終わりではありません。購入後も情報収集を怠らず、適切に管理していくことが大切です。

初心者が陥りやすい不動産投資の失敗例

不動産投資には、複数の失敗リスクがあります。あらかじめ失敗につながる要因を知り、対策をしておきましょう。ここでは、初心者が陥りやすい不動産投資の失敗例を解説します。

不動産会社に任せきりにしてしまう

不動産投資では、不動産会社に運用を任せきりにするのは危険です。物件を購入した後も、こまめに担当者と連絡を取り、管理状況を確認しましょう。管理会社がもし良い会社でなかった場合、管理を任せきりにしていると、入居者がなかなか決まらず運用に支障が出る可能性もあります。

また、不動産を選ぶ際も、不動産会社からの提案を鵜呑みにしないことが重要です。身の丈に合わない高額物件を勧められたり、家賃保証の金額を相場より低くされたりする可能性もあります。主体的に情報収集し、不動産市況をチェックしましょう。

物件を「表面利回り」のみを見て決めてしまう

不動産には「表面利回り」と「実質利回り」があります。表面利回りは、年間家賃収入を購入価格で割り、100を掛けた数字です。実質利回りは、購入時の諸経費と、年間でかかる諸経費を計算式に加えます。そのため、実質利回りはより現実に即した数値となります。

表面利回りだけ見て物件を決めると、必要な出費を見落とす可能性があります。特に中古物件は購入価格が低いため表面利回りは高く見える一方で、大規模修繕やリフォームが発生し、手間と費用がかかります。不動産投資では、実質利回りを重視して物件を選びましょう。

空室が増えてしまう

不動産投資には、物件の空室リスクがあります。空室が発生してしまうと、その分の家賃収入を得ることはできません。

空室が増える原因には、エリア人口の変化や賃貸物件の供給過多、相場に見合わない賃料などが挙げられます。入居者が見つからないときは、管理会社と相談しながら募集条件や賃料などを見直します。必要に応じて、物件の魅力を上げるための設備入れ替えも検討しましょう。

空室リスクへの対策方法の1つに、サブリースがあります。サブリースは、不動産会社が物件を借り上げ、入居者に転貸する方法です。入居者の有無に関わらず家賃収入が得られる一方、10〜15％の手数料が発生し、収益性は悪化します。また、サブリースでは定期的に賃料の見直しがあるため、見込みよりも家賃収入が下がっていく可能性もあります。

空室リスクを避ける最も効果的な方法は、賃貸ニーズの高い魅力的な物件を選ぶことです。ただし、どのような物件であっても空室が発生してしまうリスクはゼロではありません。空室が発生しても速やかに対応できるよう、信頼のおける管理会社を選ぶことも大切です。

運用目的を見失ってしまう

不動産投資は、目的によって運用方法が異なります。不動産を購入する際は、運用目的を見失わず、目標に合った物件を選択することが重要です。目的を定めていないと、エリア選びを間違えてなかなか売却先が見つからなかったり、購入価格の安さだけに着目したせいで空室率が上がり、思ったような家賃収入を得られなかったりします。

目的によって、購入すべき物件の種類やエリア・建物の耐用年数は異なります。例えば、老後の年金生活に備えたい人は、長期的に賃貸需要が安定している地域を選びましょう。生活施設が徒歩圏にある物件や、人口が増えているエリアの物件などです。

物件が老朽化してしまう

投資物件の老朽化が進むと、当初想定していた以上の修繕費用がかかる可能性があります。老朽化した物件は一般的に入居率が下がるため、賃料を下げて入居者を探すことになります。売却する場合であっても、物件の資産価値が落ちており、トータルでも損失を被ってしまうかもしれません。

老朽化リスクを避けるには、新築もしくは築浅の物件を購入するのが無難な対応策です。割安な中古物件は、大規模修繕のタイミングで売りに出されているケースもあるため注意しましょう。また、しっかりとした修繕計画を立てている不動産会社を選ぶことも大切です。

リスクを把握できていない

不動産投資で想定されるリスクは、空室リスク、老朽化リスクだけではありません。代表的な例は、入居者に家賃を滞納されるケースです。家賃滞納リスクを抑えるためには、厳しい入居審査を設けたり、保証会社への加入を入居条件としたりする方法もあります。

また、家賃下落リスクや金利上昇リスクもあります。家賃の低下を防ぐには、物件選定が重要です。駅からの徒歩距離が近い都心の単身向けマンションは、賃貸需要が高く、値下がりしにくいでしょう。金利上昇に備えるには「固定金利のローンを選ぶ」「繰り上げ返済をする」などの方法があります。

不動産購入では、天災や火災のリスクも避けられません。災害の被害を最小限に抑えるためには、物件選びに注意します。物件を購入する際は、自治体のハザードマップで、地震や洪水、火災などの危険性を確認しておくと安心です。地震による倒壊リスクを防ぐためには、1981年（昭和56年）以降に建てられた「新耐震基準」の物件を選ぶのが有効です。また、火災保険だけでなく任意の地震保険にも加入することで、地震火災にも備えられます。

不動産会社が倒産してしまう

物件を購入した不動産投資会社や、不動産管理会社が倒産してしまう可能性もあります。不動産投資会社が倒産した場合、運用の相談を受けられなくなります。不動産投資会社を選ぶときは、会社の実績や経営状況も確認しておくと安心です。

不動産の管理を任せている会社が倒産した場合は、家賃の回収が滞ることがあります。管理会社が破産手続きを開始する前であれば、管理会社相手に家賃回収の訴訟を起こすことが可能です。しかし、破産手続開始決定を受けている場合は、訴訟が制限されたり債務の返済が優先となったりすることから、家賃を回収できる可能性が下がってしまいます。不動産管理会社は、不動産投資会社以上に慎重に選択しましょう。

一般的に、不動産管理会社は安定した管理手数料を得られるため、倒産リスクが比較的低いといわれています。ただし、管理会社の本業が不動産事業以外である場合は注意が必要です。管理会社の経営が悪化している場合、家賃の振り込みが遅れる、担当者がすぐ入れ替わる、などの兆候が見られます。賃貸管理に少しでも不安を感じたら、別の管理会社を探すことをおすすめします。

不動産投資を成功させるポイント3つ

不動産投資にはさまざまなリスクがあるため、初心者が始めるときは注意が必要です。しかし、適切な運用とリスク管理をすることで、不動産投資に成功している人もいます。ここでは、初心者が不動産投資を成功させるポイントを解説します。

収支シミュレーションを行う

不動産投資を始めるときは、事前にローンの支払いや経費などを把握し、収支のシミュレーションをしておきましょう。購入時には、頭金と借入金額のバランスや金利を想定し、月々の返済額に無理がないかを確認します。物件価格およびローン返済額に応じた家賃収入が得られるか、諸経費はいくらかかるかなどを加味し、総合的なシミュレーションを行いましょう。

ただし、詳細なシミュレーションをしても、予期せぬ事態が起こる可能性はゼロにはなりません。家賃収入で得られるインカムゲインを計算するだけでなく、売却のタイミングも想定した、複数のシミュレーションを立てておくと安心です。また、空室が発生した際の補填費用や建物の修繕費などもシミュレーションの数字に加味しておきましょう。

長期的な視野を持つ

不動産投資は、株などに比べて価格の変動が少なく、長期的に資産運用することで利益を拡大します。そのため、目先の利益に左右されず、長期的な視点で物件選びや管理をしていくことが大切です。

特に、利回りを過度に重視した投資は、失敗につながりやすいといえます。高利回り物件ばかりを検討していると、大規模修繕の必要性や、根本的な賃貸需要を見落としてしまう可能性があります。物件選びでは、建物の状態や物件周辺の環境などが、長期的にどう変わっていくかをシミュレーションしておきましょう。周辺環境を調査する際は、不動産会社のアドバイスを受けながらも、自ら最新の情報を調べることが大切です。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産投資において、不動産会社は自身のビジネスパートナ―です。物件を購入した後も、不動産会社とは長期的に関係性を築くことになるため、信頼できる会社を選びましょう。あらかじめ会社の実績や取り扱い事例、経営状況などを確認しておくと安心です。

信頼できる会社を見分けるポイントは、メリットだけでなく、デメリットやリスクについて説明があるかどうかです。完璧な不動産というものが存在しない以上、どのような物件でも、デメリットがあったりリスクに備える必要があったりします。デメリットやリスクについてしっかりとした説明があれば、事前に対策を講じることができ、投資の成功につながります。

一方、メリットだけを説明する会社は、デメリットを把握していないか、会社の利益のみを考えて、情報を意図的に伝えていない可能性があります。収支シミュレーションについても、経費を少なく見積ったり、空室率を考慮していなかったりする会社は、信頼性が低いです。顧客の投資目的や資金状況に合った、無理のない投資プランを提示してくれる不動産会社を選ぶとよいでしょう。

まとめ

不動産を購入し、第三者に貸し出したり売却したりすることで利益を生み出す不動産投資は、初心者でも行える投資方法です。基本的な知識やローン、賃貸管理についてなど学んだ上で、目的を決めて不動産投資を始めましょう。収支シミュレーションをしっかり行い、信頼できる不動産会社を選ぶことも大切です。

不動産投資についてさらに知識を得たい方は、書籍やセミナーで学ぶことをおすすめします。J.P.RETURNSではスマホで気軽に不動産投資を学べる電子書籍や、動画セミナーを提供しているので、ぜひご活用ください。

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