家賃収入のデメリットやリスクとは？不動産投資の失敗事例や失敗しないコツも解説

家賃収入とは？

家賃収入とは、簡単に説明すると、大家さんとなって入居者から受け取る家賃のことです。かつては大家さんと聞くと、地主など特別な人だけのイメージもありましたが、今は違います。

物件の収益性や担保価値、契約希望者の収入などの個人属性をもとに金融機関が審査を行い、通過できるとお金を借りて不動産を購入できます。そのため、一般的な収入の会社員であっても、大家さんとなって家賃収入を得ることが可能なのです。

ただし家賃収入がそのまますべて収入になるわけではありません。お金を借りていればローン返済があり、管理委託費や共同管理費、固定資産税などの諸経費もかかります。

不動産所得＝家賃収入－諸経費等(ローン返済、管理委託費、共同管理費、固定資産税…)

入居者さえいれば安定的に家賃が手に入りますが、空室になると収入が途絶えてしまいます。収入が０になっても支出は変わらないため、空室が続いてしまうと、自分の給料や貯蓄から捻出せざるを得なくなるでしょう。

不動産の種類によっても、空室によるローン返済のインパクトは異なります。たとえば、ワンルームマンションは空室＝収入０となってしまいます。一方、一棟アパートなど、複数の物件がある場合は1室の空室で収入が途絶えるわけではないので、そこまで問題にならないかもしれません。

どの不動産の種類を選ぶにしても失敗しないためには、多くの入居希望者が出るような人気物件を選ぶ必要があります。自分ひとりで空室率の低い物件を選ぶのはハードルが高いと感じる人は、不動産会社の助けをもらいながら始めるのが安心かもしれません。選び方などを個別で話したい場合は、J.P.RETURNSの担当者に自分の状況も踏まえて聞いてみるのがおすすめです。

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不動産投資のデメリット5つ

不労所得になるほか、生命保険代わりや年金対策になるなどのメリットがありますが、デメリットも存在しています。ただし、事前にデメリットを把握し対策しておけば、不動産投資を断念するような致命的なデメリットにはならないでしょう。

● 継続して家賃収入を得られるとは限らない
● 資産が減少する可能性もある
● 売りたいときにすぐ手放せない
● さまざまなリスクがある
● 借金だけ残るケースもある

それぞれ詳しく解説していきます。

継続して家賃収入を得られるとは限らない

継続して家賃収入を得られ続けるとは限らず、一時的に家賃収入が途絶える可能性もあります。一等地にある人気物件でも常に入居しているとは限らず、数十年も運営していれば、空室期間もそれなりに発生するでしょう。入居者入れ替えの期間なども勘案すると4〜5年のうち、1ヶ月くらいは空室になっても不思議ではありません。

また周辺環境の変化によって、空室になったり家賃を下げざるを得ない状況になったりする場合もあります。

今は需要が高い物件でも、一つの企業や学校の存在によって入居率が高いなら注意が必要です。たとえば、地方エリアで満室のアパートやマンションがあり、その物件の住人の9割が近隣にある大学の学生の場合で考えてみましょう。もしキャンパスが移動してしまい、学生がいなくなったら途端にそのエリアの賃貸ニーズがなくなってしまいます。今は大学の都心回帰の傾向もあり、キャンパスが移動するのも十分にありえます。そのため、現時点で空室率が低くても、需要が何か一つに依存している物件は避けておくのが無難です。

また、空室率は建物の築年数の影響も受けます。国土交通省の「平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」によると、マンションの空室率は建物の築年数が経過するほど上昇するというデータがあります。

（出典：国土交通省「平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」/https://www.mlit.go.jp/common/001287570.pdf）

資産が減少する可能性もある

不動産投資も株式投資などの資産運用と同様、資産が減少する可能性もある点はデメリットです。

建物には寿命があるため、時間が経過するほど資産価値が下がっていきます。東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）」によると、次のように資産価値が下落するとされています。

（出典：東日本不動産流通「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）」/http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202102.pdf）

マンションの資産価値は築年数とともに下落し、築30年前後で下げ止まります。

不動産投資は売却まで考慮しなければならないため、築年数による資産価値下落も投資計画に反映させることが大切です。資産価値の下落まで考慮しておかないと、不動産投資が赤字になってしまう恐れがあります。

なお、都心部の高級住宅街など、一部地域では築年数が経過しても資産価値が増加するエリアもあります。資産価値が下落するかどうかは立地に影響を受けることも覚えておきましょう。

売りたいときにすぐ手放せない

不動産は流動性が低いため、売りたいときにすぐ手放せない点もデメリットといえます。株式投資ではスマホの数タップで取引が完了し、数十秒もあれば売却作業を完了させられます。一方で不動産を売却したいときには、契約手続きや先方のローン手続きなどを踏まえると早くても１ヶ月近くかかる場合が多いです。不動産投資は相対取引なので、物件を市場に出して買い手を見つけるところから始まります。

それに、売却相手が見つからなければ、いつまで経っても売却できません。売りたいときに手放せない事態を避けるためには、物件選定の段階から資産価値が高く、投資家目線でも需要の高い物件を選ぶのが大切です。高い入居率が見込める物件は、立地にも優れるので、投資家からも評価の高い物件となるでしょう。安定した家賃収入を得るためにも、売却したいときにすぐ手放すためにも利便性の高い立地の物件を選ぶのが大切になります。

さまざまなリスクがある

他の投資商品と同様、不動産投資にもさまざまなリスクがあります。代表的なものは以下の通りです。

● 空室リスク 不動産投資の最大リスクである空室リスクとは、入居者がいなくて家賃収入を得られないことです。 ● 滞納リスク 入居者が家賃を支払わないリスクです。この場合は入居者がいるのに収入がない状態になります。通常、業者に管理委託をすると、滞納したときの回収業務まで行います。 ● 災害リスク 地震、水害、火災などの災害で建物が損傷を負うリスクです。どこで不動産投資してもリスクを0にすることはできませんが、ハザードマップを見たり、保険に加入したりで対策は可能です。 ● 金利上昇リスク 変動金利を選択した際、金利が上昇し、ローン返済金額が増えるリスクです。収益に直結するため、シミュレーションをする際には金利上昇を見込んでおくと安心です。

リスクを完全に0にはできませんが、需要の高い物件を選び、保険に加入すれば、ある程度のリスク回避はできるでしょう。

借金だけ残るケースもある

不動産は高額なので、物件選びを間違えてしまうと、借金だけが残るケースもあります。

たとえば、悪質な不動産会社に相場より高値で物件を買わされてしまい、毎月空室が続いたとします。赤字に耐え切れないと判断して手放す際、購入時よりも価格が大幅に下落していると、ローン残債の金額に届かないケースもあるでしょう。そうすると、物件を手放したものの、借金だけが残ってしまいます。

周辺の賃貸ニーズの調査や、建物価格の相場を確認して物件を選べば、少なくとも上記のような借金だけ残る状態は避けられます。もし賃貸ニーズの確認含め、物件探しに自信がないのであれば、信頼できる不動産会社のアドバイスをもらうのがおすすめです。もし、話だけでも聞いてみたいと考えているなら、J.P.RETURNSの無料相談をぜひご活用ください。

 

不動産投資のメリット5つ

家賃収入を得る仕組みや不動産の種類ごとの特徴がわかったところで、次に不動産投資のメリットについて解説していきます。他の資産運用には見られない不動産投資特有のメリットもあります。

● 不労所得を得られる
● 生命保険代わりになる
● 手元に十分なキャッシュがなくても始められる
● 年金対策にもなる
● 中長期では失敗しにくい

それぞれ詳しく解説していきます。

不労所得を得られる

多くの人が憧れる大きなメリットの一つに不労所得が手に入ることが挙げられます。不動産オーナーはよっぽど大きなトラブルが起きない限りは、購入後、ほとんど手間がかからずに不労所得を手にできます。

購入後の入居者選びや家賃回収の業務が大変なのでは？と思うかもしれません。しかし、外注すれば、不動産オーナーが手を動かすことはほとんどないでしょう。国土交通省が2021年に行ったアンケートを見ても、8割近くの人は何かしらの業務を管理会社に委託しているので、外注は決して珍しくありません。とくに会社員の場合は平日の日中は対応できないため、管理会社にお願いせざるを得ないでしょう。

管理委託費用も相場は家賃の5％程度なので、賃貸経営を圧迫するような費用負担にはならず、頼みやすい費用感です。そのため、購入後の賃貸経営において、不動産オーナーはほとんど何も業務をせずに不労所得を手に入れられるといえます。

ただ、近年は都内を中心に価格が上昇しており、利回りが低下しています。そのため、ローン未完済の段階で満足いく水準の不労所得を手に入れるのは難しいかもしれません。

生命保険代わりになる

他の資産運用と不動産投資が大きく異なる特徴の一つとして、生命保険代わりになることが挙げられます。不動産投資と生命保険がなぜ関係あるのか不思議に思う人もいるかもしれません。これには団体信用生命保険(団信)が関係しています。

団信とは契約者が死亡したり、高度障害状態になったりしたときにローン返済が免除される制度です。厳密には保証会社が代わりに保険金で残債を支払いします。つまり、契約者に万が一のことがあった際は、遺された家族にすぐに現金化できる不動産を残債なしで引き継ぐことができます。その不動産を貸し出して家賃収入として受け取ったとしても、売却してまとまったお金にするのも自由です。そのため、契約者が万が一のときに実質的に生命保険と同様の効果を得られます。

団信をつけるには、住宅ローンと同様に健康状態などの審査があります。また、団信が付帯できなければローン審査に通過できない金融機関が多いです。

レバレッジ効果がある

不動産を買うだけの潤沢なキャッシュがなければ、始められないと思っている人も多いかもしれません。しかし、不動産投資は金融機関からの融資を受けられるため、現時点で資金に余裕がなくても始められます。お金を借りて投資できるのは他の資産運用にはないメリットです。個別株投資、投資信託、債券投資など、一般的な投資では自己資金からでないと始められません。

少ない自己資金でもローンを利用して、自己資金以上の運用資産が保有できることをレバレッジ効果といいます。レバレッジ効果を利用すれば、資産を加速度的に増加させることが可能です。

建物費用のほぼ全額を借りて不動産投資を始めても、中長期的には大きな資産を築けます。ローン返済が終わるとその不動産はまるまる自分の資産です。しかも、毎月の家賃収入からローン返済を行うため、自分の資産からの持ち出しはあまり大きくありません。また、多少の持ち出しが発生したとしてもその合計額は、完済後に手に入れられる不動産の価値と比べるとはるかに小さいでしょう。

他の投資手法と異なり、資産に余裕がなくても始められるのは、不動産投資の大きなメリットといえます。

年金対策もなる

不動産投資はローン返済が終わると、家賃収入のほとんどが収入になるため、年金対策にもなるといわれています。2021年には老後2,000万円問題が世間で騒がれました。しかし、不動産投資で定年退職する前にローン完済できれば、それだけで老後資金は解決できるといっても過言ではないでしょう。公的年金にプラスして受け取れるのでより豊かな暮らしができます。

【老後2000万円問題とは】 2019年の金融庁のワーキンググループで報告された内容より、老後の平均的な支出を続けると、公的年金だけでは不足するというもの。30年で約2,000万円不足するため、当時「老後2000万円問題」と話題になった。

完済後は家賃収入を受け取り続ける、あるいは売却してまとまったお金にするのも可能です。公的年金の足しにしたいと考えているなら、早くに不動産投資を始めて定年までにローン返済を終えていると安心です。

中長期では失敗しにくい

不動産に限らず投資にリスクはつきものです。思った以上に資産が増えないどころか、マイナスになる可能性もあるでしょう。不動産投資も例外ではありませんが、長期的に需要が見込めるエリアで物件選定を行えば、中長期では失敗しにくいといえます。ここでいう失敗の定義は、投資した資金よりも減ってしまう状態を指します。

不動産投資ではエリアや物件の広さによって家賃が決まるため、収支予測が立てやすいです。もちろん、金利上昇や空室などによって想定していた計画と実際の数字が異なるケースもありますが、厳しめに見積もっておけば予測できる範囲に収まるのがほとんどです。そのため、需要の高いエリアの物件を購入すれば、高い入居率を維持でき、中長期的には大きな資産を築きやすいといえます。キャッシュフローが多少の赤字になっても、中長期的に資産を増やせるかという観点で賃貸ニーズの高い物件を選ぶのがおすすめです。

 

不動産投資で多い失敗事例

不動産投資で多い失敗事例は、次のとおりです。

● 空室が長くなりキャッシュフローが悪化した
● サブリース契約が解除できない
● 買い手が見つからず売却できない
● 表面利回りを見て購入を決めてしまった
● 税金対策で不動産投資したが節税できなかった

不動産投資の失敗事例には一定の傾向があります。どのような理由で失敗するのか理解しておけば、不動産投資の成功率を高められます。

空室が長くなりキャッシュフローが悪化した

空室の期間が長くなると、キャッシュフローが大幅に悪化します。

不動産投資の主な収入源である家賃・共益費は、空室になると得られません。しかし、不動産投資ローンの返済や修繕費用、固定資産税などは空室に関係なく発生します。

空室が発生すると余剰金が目減りしてしまい、キャッシュフローが悪化するため注意が必要です。空室の期間が長期化した場合、生活費から費用を捻出しなければならないケースもあります。

空室の発生は不動産投資の失敗につながりやすくなるため、購入する不動産の立地や築年数を厳選して空室の発生を防止することが大切です。

サブリース契約が解除できない

サブリース契約が解除できないと、不動産投資に失敗してしまう恐れがあります。

サブリース契約とは、サブリース会社が不動産を借り上げ、空室でも賃料をオーナーに支払ってくれる契約です。

サブリース契約を締結すると空室が発生しても賃料が入ってくるものの、賃料は相場よりも低くなります。また、設定した賃料はサブリース会社の一存で値下げできたり、一定期間は解除できなかったりするため注意しなければなりません。

サブリースのトラブルは多く、消費者庁もサブリース契約の注意喚起を行っています。サブリース契約の内容によっては、不動産投資に失敗する恐れがあります。

買い手が見つからず売却できない

不動産は流動性が低い資産であり買い手が見つからず、なかなか売却できないケースがあります。

流動性が低いことを「流動性リスク」と呼びます。不動産を購入するには自己資金が多く必要であり、購入者の数が多いとはいえません。また、不動産は世界に2つと同じものがないため、購入を検討する際に他の不動産と比較されやすくなります。

このことにより、不動産を売却するには時間がかかってしまうケースが多くなります。空室が発生した状態で不動産が売却できないと、キャッシュフローが悪化して不動産投資に失敗することも珍しくありません。

表面利回りを見て購入を決めてしまった

表面利回りだけを見て不動産を購入してしまうと、不動産投資に失敗しやすくなります。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、購入を決断するときには実質利回りを判断材料にします。

実質利回りを購入判断にする理由は、2つの利回りの計算方法をみればわかります。

【表面利回り計算方法】 表面利回り = 年間の家賃収入 ÷ 売買代金 【実質利回り計算方法】 実質利回り = （年間の家賃収入 – 年間のランニングコスト）÷（売買代金 + 購入諸経費）

計算方法を見てわかるとおり、実質利回りは売買から運用中のことまでを考慮している内容です。一方、表面利回りは購入諸経費も考慮せず、売買の内容ですら正確に表していません。

表面利回りは正確な数字ではないため、購入時の判断材料にしないようにしましょう。

税金対策で不動産投資したが節税できなかった

不動産投資は税金対策になるものの、税金の知識がなければ節税できません。

不動産投資で節税を図るには「減価償却」「不動産所得」「損益通算」などの知識が必要です。しかし、これらの知識を正確に把握することは難しく、節税に必要な条件を満たせないケースがよくあります。

たとえば、不動産所得を圧縮するには、不動産投資に関連する経費を正確に計上しなければなりません。しかし、どの費用が経費として計上できるのか理解していなければ、不動産所得が圧縮できず、高額な所得税が課税されるケースもあります。

税金対策で不動産投資を始めたのにもかかわらず、節税できないのであれば投資は失敗です。

 

不動産投資に失敗しないためのコツ

不動産投資に失敗しないためのコツは、次のとおりです。

● 不動産投資のリスクを学んでおく
● 税金について理解しておく
● 投資計画時にシミュレーションしておく
● 物件の立地を厳選する
● 信頼できる不動産会社に相談する

不動産投資にはリスクがあるものの、リスク回避方法が存在します。リスク回避方法を理解すれば、家賃収入で失敗する可能性も低くなります。

不動産投資のリスクを学んでおく

不動産投資のリスクを学んでおけば、不動産投資に失敗する確率を減らせます。

不動産投資にはいくつかのリスクがあるものの、リスク回避方法が存在しています。

主なリスクと回避方法は次のとおりです。

リスク	リスク回避方法
空室リスク	● 立地のよい不動産を購入する ● 家賃を適正価格に調整する
流動性リスク	● 立地のよい不動産を購入する ● 相場で売却する
滞納リスク	● 管理会社に管理を委託して良質な入居者を選ぶ
災害リスク	● 災害に対応している保険に加入する
金利上昇リスク	● リスク上昇局面で借入するなら固定金利を選択する

上記の表はリスク回避の代表例であり、他にも回避方法があります。不動産投資のリスクは計画時点で対応できるものがほとんどであるため、不動産購入前に対策できるのも大きなメリットです。

税金について理解しておく

不動産投資に失敗しないためには、税金について理解しておくことが大切です。

不動産投資は税金対策になるものの、税金についての知識がなければ節税できません。

とくに減価償却費の知識は必須であり、減価償却費でなぜ所得税を圧縮できるのか理解しておく必要があります。

減価償却費とは、建物の耐用年数に応じて計上できる経費です。減価償却費は支出の発生しない経費であるため、現金を減らすことなく所得を圧縮できます。減価償却費を上手く活用すればキャッシュフロー上黒字になっていても、会計上赤字にすることも可能です。

なお、税金の知識を学ぶのが難しいと感じた場合、不動産投資を始める前に税理士に相談するのもよいでしょう。

投資計画時にシミュレーションしておく

不動産投資を開始する際に、投資計画のシミュレーションを綿密に行えば失敗する可能性が減ります。

不動産投資には、立案する投資計画の正確性が求められます。正確な投資計画を立てるにはシミュレーションが必須です。

不動産の家賃相場や空室率、売却価格の予測などさまざまな数値を確認しなければなりません。各数値がどのように変化するのか、何度もシミュレーションを行いましょう。

投資計画を立てるときには、少し計画を厳しめに考えておくのがコツです。

物件の立地を厳選する

不動産投資を行うときには、購入する不動産の立地を厳選しましょう。

立地のよい不動産はリスクの多くを回避できるため、立地は非常に重要です。立地のよい不動産の代表例は、次のとおりです。

● 駅から徒歩10分以内（郊外の場合は15分以内）
● 買い物施設や医療施設が整っている
● 保育施設が整っている（ファミリー層を入居者の対象とする場合）
● 災害に強い地域
● 高級住宅街
● 近隣に工場などの嫌悪施設がない
● 人口が増加している地域 など

立地のよさが重複しているエリアは、不動産投資に向いている地域です。不動産を購入する際には必ず立地をチェックし、リスクを回避できるか確認しておくことが大切です。

信頼できる不動産会社に相談する

不動産投資に失敗しないための最大のコツは、信頼できる不動産会社に相談することです。

不動産投資に失敗しないためのコツは多くあるものの、コツによっては専門的な知識や経験が必要になるものがあります。自分ですべてのコツをつかむのには時間がかかるため、信頼できる不動産会社に任せた方が効率的に進みます。

不動産会社は税理士や弁護士、管理会社などの専門家とのネットワークも持っており、安心して不動産投資を任せられます。

信頼できる不動産会社かどうか判断するには、担当者の接客態度を確認するとよいでしょう。担当者の接客態度は会社の意向を反映することが多く、営業色が強い担当者には注意しなければなりません。

信頼できる担当者であれば、こちらの意向を汲み取って適切なアドバイスをくれます。

 

家賃収入のデメリットについてよくある質問

家賃収入のデメリットについてよくある質問は、次のとおりです。

● 家賃収入で暮らすことはできますか？
● 不動産投資以外の投資方法はありますか？
● 家賃収入を得たら確定申告しなければならないのですか？

不動産投資を行いたいという人は多くいるものの、悩みや疑問が生じてしまった人も多くいます。自分が同じような悩みを持たないよう、不動産投資を始める前に悩みや疑問を解決しておきましょう。

家賃収入で暮らすことはできますか？

不動産投資が順調に進めば、家賃収入で暮らすことは可能です。

ただし、家賃収入だけで暮らせるようになるには、相当な時間と資金が必要になると考えておかなければなりません。不動産投資はミドルリスクミドルリターンで行える投資であり、大きな収益が見込めます。しかし、収入を得るには数年〜数十年といった時間が必要です。

また、短期間で大きな収入を得るにはかなりの自己資金がいるため、まずは副業としてコツコツと利益を積み上げていくことをおすすめします。

不動産投資以外の投資方法はありますか？

不動産投資以外の主な投資は、次のとおりです。

● FX
● 株式投資（信用取引）
● iDeCo
● 新NISA など

投資の種類は多く存在しており、それぞれにメリット・デメリットがあります。どの投資で資産運用していくか、メリット・デメリットを確認してから行うことが大切です。

また、税金対策のために投資をする場合、節税効果が見込めるかどうかも確認しておきましょう。利益を得ることがメインとなる投資方法も多く存在するため、節税につながる仕組みになっているか理解しておかなければなりません。

家賃収入を得たら確定申告しなければならないのですか？

不動産所得が年間で20万円以上であれば確定申告が必要です。所得とは家賃収入から諸経費を差し引いた金額を指します。また、赤字の場合も損益通算を使って節税するためには確定申告が必要になります。

年間の不動産所得が20万円以上になっているかに加え、節税できるかも含め総合的に考えたうえで、確定申告をすべきか判断しましょう。判断に迷うときは税務署に確認しておくのが無難です。

なお、青色申告の特別控除65万円を利用したい場合は事業的規模である必要があります。事業的規模とは具体的には、アパート・マンションで10室以上、貸家で5棟以上です。

家賃収入のデメリットやリスクは回避できる

不動産投資で入居率の高い物件を購入できれば、ほとんど手間をかけずに家賃収入を得るのも十分可能です。不動産投資を始めると家賃収入を得られるだけではなく、生命保険代わりになったり、年金対策になったりと副次的なメリットを得られます。不動産を買うほどの資産がなくても、金融機関の融資を利用すれば一般的な収入の会社員でも始められるなど、間口が広いのも不動産投資の魅力です。

ただし、失敗すると借金だけが残るなどのリスクもあります。そのような状況になるのを避けるためには、不動産投資の基本的な知識を身につけ、信頼できる不動産会社のアドバイスを受けて始めるのが重要です。J.P.RETURNSでは、知識0の人でもわかる無料動画を用意しています。移動時間のスキマ時間などのインプットに役立ててください。

また、自分の状況や目的に合った物件を紹介してほしい場合は、無料個別相談をご活用ください。