不動産投資は減価償却が重要！意味や計算方法を徹底解説

耐用年数は資産の購入時からその価値が減少するまでの期間のことです。より具体的に述べると、「減価償却資産が本来の用途または機能を維持できる期間」となります。

資産の使用頻度や用法は事業者によって異なるため、実際の耐用年数も実際にはそれぞれ違うものの、税の公平性の観点から「法定耐用年数」が定められています。

そして、不動産の法定耐用年数は物件の構造によって大きく異なることが特徴です。なお、鉄骨造住宅は鉄骨の厚みによって法定耐用年数が異なります。

出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

各住宅構造において、上記に示す法定耐用年数内は減価償却が可能です。しかし、これは新築の不動産を購入した場合の法定耐用年数であり、築年数が法定耐用年数の一部を経過している中古物件の場合は単純に「法定耐用年数－築年数」で算出できるわけではありません。

購入した不動産物件の築年数が耐用年数の一部を経過している場合は、より正確な残存耐用年数を算出するためにも、物件の構造はもちろん用途や地域に応じた耐用年数や、物件の修繕履歴・メンテナンス状況から現状を評価し、最終的な減価償却期間を判断する必要があります。

すべての固定資産が、減価償却の対象となるわけではありません。

減価償却の対象となる資産は「減価償却資産」と呼ばれ、反対に減価償却の対象とならない資産は「非減価償却資産」と呼ばれます。

減価償却資産か非減価償却資産かを見極めるポイントは、「使用や時間の経過によって価値が減少するかどうか」です。

建物や自動車、電子機器などの有形固定資産は時間経過とともに価値が減少するため減価償却資産となりますが、土地や借地権はその価値が減少することはありません。したがって、非減価償却資産にあたります。

出典：国税庁「No.2100 減価償却のあらまし」

減価償却という会計上の考え方は、不動産投資において節税効果を得たい場合に必ず知っておきたい項目です。とは言え、投資用不動産を購入・運用するなら、基本的にすべての方が知っておくべき項目となるでしょう。

しかし、なぜ不動産投資において減価償却が重要なのか、まだしっかりと理解できている方はそう多くないでしょう。そこで次に、不動産投資で減価償却が重要な理由を詳しく説明します。

基本的に、事業に関連する何らかの支出があった際は、経費として費用計上できます。経費計上をするとその分利益が減り、所得に対する課税額も少なく済みます。

不動産物件の取得額を全額その年に経費計上しても、節税効果が得られるのはその年だけであり、翌年からは経費として計上することができません。また、その年に全額経費計上をして赤字が生じた場合は翌年度以降に欠損金を繰り越せるものの、これも最大10年間であるうえ、節税効果を得るためにすべきものではありません。

しかし、減価償却をすることで耐用年数内は毎年の確定申告において減価償却費を計上できるようになります。その年度において実際には支払いがなくても、継続的に経費計上ができ、課税額を抑えられるという点は大きな節税メリットと言えるでしょう。

損益通算とは、所得の最終的な利益（黒字）と損失（赤字）を合算・相殺することを言います。不動産投資においては、個人の所得である利益と、不動産の所得で生じた損失を相殺し、課税額を抑えることが可能です。

減価償却をせず不動産投資を行う場合、事業所得が赤字となる可能性は非常に低くなります。そのため、損益通算によって一般的に利益となる個人の給与所得と相殺することはできません。

しかし、減価償却をしたことによって不動産所得が帳簿上赤字となった場合に損益通算をすれば、給与所得の黒字と相殺できます。納税額を非常に抑えられるだけでなく、場合によっては払い過ぎていた税金が還付されるケースもあるでしょう。

このような制度・仕組みを活用して、大きな節税効果を得るサラリーマン大家は少なくありません。

不動産投資をしているすべての方が、減価償却できるというわけではありません。たとえ不動産物件を所有していても、用途や状況によっては減価償却が不要です。

ここからは、不動産投資において減価償却が必要となる2つのケースを、それぞれ詳しく説明します。

減価償却は、減価償却資産に対する収入が発生したときに反映するものです。そのため、不動産物件を賃貸に出し、実際に入居者からの家賃収入を得ている状況であれば、減価償却が必要なケースにあたります。

一方で、自己使用を用途とした不動産の場合は収益の要素がないことから、減価償却は基本的に不要です。

収益物件を売却した際は、譲渡所得を得られます。そしてこの譲渡所得にも、もちろん税金が発生します。さらに譲渡所得の課税額は、物件の売却によって得た金額ではなく、売却によって得た金額から取得費を差し引いたものとなります。

取得費とは、物件を取得するために支払った費用のことです。そして、ここに減価償却額は含まれません。そのため、物件売却時は建物費用から減価償却費を差し引く必要があります。

減価償却費の算出には、主に「定額法」「定率法」のいずれかが用いられます。しかし、中古物件の場合は物件価格が明確に定まっていないケースが多々あるため、まずは償却期間を算出するところから始めなければなりません。

そこで次に、実際に減価償却費を試算したいという方に向けて、それぞれの計算方法と計算例を紹介します。

定額法とは、法定耐用年数にもとづく一定の償却率を定めて算出する方法です。不動産投資においては最もよく用いられる減価償却費の計算方法であり、下記のような計算式で算出できます。

取得価額とは、収益物件の取得にかかった費用の総額のことです。そして定額法償却率とは、定額法において減価償却費を算出するために用いる一定の割合をいい、物件の耐用年数に応じて定められます。

例えば、取得価額が3,000万円、法定耐用年数が19年の収益物件に上記の計算式を当てはめると、減価償却費は下記のようになります。

したがって、19年間は毎年159万円を減価償却費にできます。

出典：国税庁「減価償却資産の償却率表」

出典：国税庁「No.2106 定額法と定率法による減価償却(平成19年4月1日以後に取得する場合)」

定率法とは、収益物件の購入費から減価償却累計額を差し引いた金額に、一定の償却率を掛けて算出する方法です。定額法と比較して、短期間で多くの減価償却費を計上できることが特徴となっています。なお、経過年数が長ければ長いほど減価償却費は少額となる点にも注意が必要です。

取得価額が3,000万円、前年度までの減価償却累計額が1,000万円、法定耐用年数が19年の収益物件に上記の計算式を当てはめると、減価償却費は下記のようになります。

翌年度以降は前年度までの減価償却累計額が増加するため、減価償却費は徐々に少額となる仕組みです。例として、上記の計算例の翌年度における減価償却費は下記のようになります。

なお、減価償却費が保証率よりも小さくなった場合は、あらかじめ定められた保証率の反映が必要となることにも注意してください。

出典：国税庁「減価償却資産の償却率表」

出典：国税庁「No.2106 定額法と定率法による減価償却(平成19年4月1日以後に取得する場合)」

築年数が法定耐用年数の一部を経過している中古物件の場合は、新築物件と償却期間の算出方法が異なるため、まずは「簡便法」で算出することが基本です。

簡便法における償却期間の算出方法は、法定耐用年数を超えているか・法定耐用年数以下なのかによって異なることがポイントです。

【法定耐用年数を超えている】

【法定耐用年数以下である】

例えば、法定耐用年数が19年と定められた軽量鉄骨造住宅で、築年数20年・5年の物件を取得する場合、償却期間は下記の通りとなります。

このように、中古物件の場合は築年数によって異なる計算式で算出した償却期間にもとづき、定額法・定率法を用いてより具体的な償却費を算出することが基本です。

減価償却によって不動産投資の節税効果を高めるためには、「出口戦略を考慮すること」「節税効果を得やすいパターンを把握すること」も大切です。

ここからは、それぞれのポイントについて詳しく紹介します。不動産投資で節税効果も狙いたいという方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資の節税において、減価償却は重要な方法の1つです。運用中の節税ももちろん大切ですが、減価償却によって不動産投資の節税効果をより高めるためには、出口戦略もしっかり考慮しておく必要があります。

出口戦略の1つとして有効なのが、償却期間の終了とともに売却するという方法です。償却期間の終了後は減価償却費を計上することができないため、年間の利益も増加することとなります。多額の税金が発生することとなり、結果として手元に残る利益が少なくなるため、売却のタイミングとしてはおすすめです。

このように、減価償却をきちんと理解し、かつ適切に活用することが、不動産投資における出口戦略の成功につながると言えるでしょう。

減価償却によって不動産投資の節税効果を高めるためには、あらかじめ節税効果を得やすいパターンの把握も必要です。節税効果を得やすいパターンには、下記が挙げられます。

不動産投資を始めるときは、減価償却に注目して節税を目指すことが大切です。しかし、注意点もあります。節税目的だけで減価償却を利用した不動産投資を始めると失敗するおそれもあるため、あらかじめ注意点もきちんと把握しておきましょう。

最後に、不動産投資の減価償却に関する注意点を4つ紹介します。

節税効果だけを目的に不動産投資を始めた方の中で、デッドクロスに陥ってしまった方も少なくありません。デッドクロスとは、不動産投資ローンの返済額が減価償却費を上回る状態をいいます。

ローンの代表的な返済方法は、毎月一定額を返済する「元利均等返済」です。返済を進めるごとに、返済額に含まれる元金利息の割合が減ります。借入残高の大きい当初は返済額に占める利息割合が大きいため、その分元金の割合も少なくなります。しかし、返済を進めるにあたって利息は減るため、元金部分が大きくなります。

利息は経費として計上できるものの、元金部分は経費として計上できません。そのため、節税効果が徐々に薄まることとなります。その一方で、減価償却費は小さくなることが基本です。元金部分が減価償却費を上回った場合はデッドクロスという状態に陥り、キャッシュフローが悪化する可能性があることに注意しなければなりません。

デッドクロスを避けるためには、ローン返済までも視野に入れた物件の購入が大切です。また、償却期間が終わると同時に思い切って売却することも1つの手段と言えるでしょう。

建物部分は減価償却資産にあたりますが、土地は自然の資源であり、時間とともに価値が失われることがないため非減価償却資産となります。そのため、土地と建物の一括取得であっても、非減価償却資産である土地価格と減価償却資産である建物価格はしっかりと分けて計算しなければなりません。

契約時に受け取った売買契約書を確認し、土地と建物それぞれの項目が分けられており、具体的な金額も記載されているかどうかをしっかりとチェックしておきましょう。

建物の法定耐用年数は、用途によって異なります。例として、同じ木造の建物であっても事務所を用途にする場合の法定耐用年数は24年、店舗用・住宅用として使用する場合の法定耐用年数は22年となります。

これまで事務所として使用していた木造の建物を住宅用に転用する場合は、法定耐用年数が異なるため、原則として転用後は定められた耐用年数で減価償却しなければなりません。なお、年の途中で建物を転用した場合は、転用後の法定耐用年数にもとづいて年初からの減価償却費を算出することとなります。

収益物件の運用中は減価償却による大きな節税メリットが得られる一方で、減価償却費を計上しすぎることによって売却時に不利となるリスクがあることにも注意が必要です。

減価償却をすると、会計上における建物の価値（簿価）が減ります。そして、売却価格と会計上における建物の価値との差額が最終的な売り利益（譲渡所得）とみなされ、その部分に譲渡所得税が課せられることとなります。

例えば、3,000万円の建物を3年間の償却期間で減価償却をすると、最終的な建物の会計上の価値は1円です。取得から6年後に再度3,000万円で売却できたとすると、譲渡所得はそのまま3,000万円となり、600万円の譲渡税が発生します。

したがって、物件売却までに600万円以上の節税効果を得られていなければ、減価償却を利用した不動産投資の出口戦略としては失敗と言えるでしょう。

減価償却とは、購入・取得した固定資産の使用期間にわたって価値を徐々に減らしていくという会計上の考え方のことです。資産の耐用年数にわたって取得費用を各事業年度の減価償却費として配分することで、節税効果が得られます。

不動産投資において減価償却は、「実際には支払いがなくても経費計上できる」「損益通算できる」といった点から、重要な要素となっています。また、減価償却によって不動産投資の節税効果を高めるためには、出口戦略を考慮したり、節税効果を得やすいパターンを把握したりすることも欠かせません。

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