「不動産投資はやめとけ」というのは本当？リスクを避ける方法を解説

不動産投資は「やめとけ」というのはなぜ？

不動産投資をすることに対し「やめとけ」と言われるのは、リスクがあるためです。投資にはリスクがつきものですが、不動産投資の場合は空室が埋まらず家賃収入が入らないことが大きなリスクです。ただし、リスクがある一方で、当然ながらリターンもあります。

ここでは、不動産投資は「やめとけ」と言われるのはなぜか説明します。

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不動産投資にはリスクもある

「不動産投資はやめとけ」と言われるのは、リスクがあって失敗しやすいと考えられているためです。不動産投資には入居者が集まらないなどで収入が入らず、赤字になるというリスクがあります。

しかし、程度の違いはあるものの、リスクはどの投資にもあるものです。リスクがある代わりにリターンもあり、リスクはリターンと比例しています。リスクが高ければ、それだけリターンも高いということです。

不動産投資で「やめとけ」と言われるリスク

「不動産投資はやめとけ」と言われる原因ともいえる1番のリスクは、入居者が集まらないことです。また、空室が埋まっていても家賃の滞納というリスクがあります。築年数が経過すれば家賃を下げざるを得ない可能性もあり、収入が少なくなるリスクもあるでしょう。

ここでは、不動産投資において考えられる3つのリスクについて解説します。

入居者が集まらない

不動産投資には入居者が集まらないというリスクがあります。空室が埋まらなければ、家賃収入は入りません。しかし、ローンの返済や建物の維持費、税金などの支出は収入の有無に関わらず発生します。

赤字は給与所得などと損益通算する節税効果があるものの、本来の目的である賃貸収入による資産形成は達成できません。空室を作らないためには、物件探しを慎重に行う必要があります。

家賃の滞納がある

入居者が家賃を滞納するというリスクもあります。割合は少ないものの、督促しても支払ってもらえない入居者がいると面倒です。部屋の明け渡しをしてもらうには内容証明郵便の送付など多くの手続きが必要になり、裁判での明け渡し訴訟には費用もかかります。

訴訟を起こした場合、最終的に明け渡してもらえるまで半年以上の長い時間がかかり、その間の家賃収入はありません。収入がないうえに大変な労力と出費が必要になります。

このような事態を避けるには、入居時の審査を入念に行う、賃借人に家賃保証会社への加入を依頼する、親族に連帯保証人になってもらうといった対応が必要になるでしょう。

経年劣化により家賃が下がる

建物は経年により劣化します。築年数の経過したアパートやマンションは入居を避けられる傾向があり、空室を埋めるには家賃を下げざるを得ない状況になる場合も少なくありません。

また、築年数が経過するほどメンテナンスが必要になり、出費が多くなります。大規模修繕が必要になることもあり、長期保有する場合はしっかり資金計画を立てなければなりません。

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不動産投資に向いていない人

不動産投資にリスクはあるものの、成功している人もたくさんいます。その一方で、「やめとけ」と言われても仕方がないような、不動産投資に向いていない人がいるのも確かです。

例えば、計画性がない、不動産投資について勉強していないといった人は向いていません。

ここでは、不動産投資に向いていない人の特徴を説明します。

自己資金がない

自己資金がない人は、不動産投資に向いていません。自己資金がなくても不動産購入資金をすべてローンで賄うことは可能です。しかし、全額をローンにすると月々の返済が大きくなり、入居者が集まらない場合に返済できなくなるリスクが高くなります。

また、賃貸経営では突然の修繕費が発生する場合もあり、急な出費に備えて余裕のある資金の準備が必要です。自己資金がない状態では管理運営が難しいといえるでしょう。

うまく計画を立てられない

計画性がないのも、不動産投資に向いていない人の特徴です。計画を立てず成り行きで運用すると、失敗のリスクは高まります。

不動産投資は短期的に資産形成をする投資ではなく、家賃収入でローンを返済しながら長期的に運用するものです。維持費や税金などの支出や将来必要な修繕なども考え、しっかりと収支計画を立てなければなりません。

不動産投資について勉強しない

不動産投資について勉強しようとしない人も、成功は期待できません。不動産投資は不労所得だと考える人にありがちです。

株やFXと比較した場合、不動産投資はあまり専門知識がなくても利益を出しやすい部分もあります。しかし、安易な考えで始めると、高額商品なだけに失敗した場合のダメージは大きくなります。

リスクを把握し情報を集め、物件の選び方や運用方法、税金の知識などをしっかり学ぶことが必要です。

書籍や不動産投資動画セミナーへの参加など、学ぶ方法はたくさんあります。物件を購入して賃貸経営を開始したあとも、学ぶ姿勢は継続していかなければなりません。

年収でローン審査が不利になる人

年収が低い、勤続年数が少ないなどでローンの審査が不利になる人は不動産投資に向いていません。不動産投資は高額な資金を借り入れるため、金融機関は返済能力を厳しく審査します。金融機関により審査基準は異なりますが、一般的には最低で年収500万円〜700万円程度の条件が求められるでしょう。

審査に通っても年収が低い場合は金利が高くなるケースがあり、返済が厳しくなる可能性があります。

不動産投資にはメリットも多い

不動産投資は一概に「やめとけ」と言われるようなものではありません。メリットも多く、成功すれば長期的な家賃収入が得られます。

運営を管理会社に任せれば不労所得を得られ、将来の年金代わりにもなるでしょう。サラリーマンであれば給与所得と損益通算する節税効果も期待できます。

不動産投資のメリットについて見ていきましょう。

運営を任せて不労所得を得られる

不動産投資は不動産管理会社に運営を委託し、不労所得を得られるのがメリットです。株やFXのように値動きを監視する必要もなく、サラリーマンでも取り組みやすいのが特徴です。

ただし、物件選びからすべて不動産会社に任せ、何もしないのはNGです。不動産投資についての知識を身につけて自分の目で物件を選び、収支計画を立てることが大切です。

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節税対策ができる

不動産投資は節税対策ができるのもメリットです。不動産を購入した初年度は多くの支出があり、大幅な赤字が発生します。サラリーマンであれば赤字分を給与所得と合算して課税所得を減らすことができます。 

また、投資物件は減価償却が可能です。法定耐用年数の期間、経費に計上して赤字になれば同じく損益通算して節税ができます。

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市況の影響を受けづらくインフレに強い

不動産は現預金に比べ市況の影響を受けづらく、インフレに強いというメリットもあります。インフレになると物価が上昇してお金の価値は下がりますが、不動産の価値は下がりません。反対に、物価上昇とともに価値も上がりやすいでしょう。

近年はコロナ禍の影響により世界的規模でインフレが進んでいます。今後の市況は不透明であり、不動産投資で現物資産を保有しておくことはインフレ対策にもなるでしょう。

不動産投資のリスクを避ける方法

不動産投資にはリスクがありますが、避けることはできます。そのためには不動産投資について勉強し、どのようなリスクがあるのか把握しておくことが大切です。

また、不動産投資を行う目的を明確にすること、物件の調査は自分で行うこともリスクを回避するために欠かせません。

不動産投資のリスクを避ける方法を紹介します。

不動産投資について知識をつける

不動産投資のリスクを避けるには、専門知識を身につけることが必要です。積極的に情報を収集して勉強し、どのようなリスクがあるのか把握しましょう。事前に知っておくだけで、避けられるリスクもあります。

集める情報は正確性を重視し、一次情報に限ることが大切です。一か所からでなく複数から情報を集めることで、より正確性が高まります。

また、情報は自分で集めることも大切です。不動産会社からの提案や提示された資料は鵜呑みにせず、物件を選ぶときは自分の目で確かめるようにしてください。

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不動産投資の勉強法

不動産投資の勉強法は、書籍やWebサイト、セミナーの受講などがあげられます。不動産投資の初心者が体系的に不動産投資を学ぶには、書籍がおすすめです。

ネット上にも不動産投資の情報は豊富にあります。ただし、すべてのサイトが正しいとは限らないため、信頼性の高いサイトかどうか見極めることも大切です。

初心者向けの不動産投資動画セミナーは各社で開催されており、無料で参加できるものも少なくありません。セミナーは専門家から話を聞くことができ、独学で勉強するよりも正確で効率の良い勉強が可能です。また、セミナーに参加することで主催する会社の雰囲気やサービスの質がわかるため、物件を探す会社として信頼できるかの判断材料にもなるでしょう。

不動産投資をする目的を明確にする

不動産投資では目的を明確にすることも重要です。ただ「家賃収入を得たい」という漠然とした動機だけで始めると、物件選びがうまくいきません。営業担当者に勧められるままに、収益性の低い物件を購入してしまう可能性もあります。

目的を明確にすることで具体的な投資戦略を策定でき、目的にかなった物件を選びやすくなります。

不動産投資の目的はさまざまです。一例を見てみましょう。

・年金対策として老後資金確保のために行う
・副業として、将来の資産形成をする
・事業として大規模な資産形成を目指す
・節税対策や相続対策をしたい

老後の資金確保であれば長期的な賃貸経営を計画し、ローンを老後までに完済して不労所得で生活するといったプランを作ることができます。長期的に賃貸の需要がある物件を選び、修繕費などの収支計画も立てる必要があるでしょう。

サラリーマンが副業として始めるなら、初めは区分所有マンションから手堅く始めて、個数を増やすといった戦略が可能です。

事業として本格的な賃貸経営を目指す場合、賃貸業としてのノウハウが必要になります。

節税対策や相続対策で不動産投資を検討している場合は、それぞれの効果を最大限にする方向で投資計画を立てましょう。

また、物件を探す際は、目標を数値化することも大切です。

例えば、年間の家賃収入200万円を目指すという目的を持てば、「2部屋のマンションを家賃9万円で貸す」といった、探すべき物件のイメージができます。

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自分で物件の調査をする

物件選びは不動産投資の成功を左右するほど重要です。物件の調査は不動産会社に任せきりにせず、自分で実際に見て判断するようにしましょう。

物件調査のポイントは、大きく分けて以下の3点になります。

・交通の利便性と周辺環境
・建物の外観や内装・管理状況
・入居者の状況

交通の利便性や周辺環境は、実際に現地に出向かないとわからないことがあります。入居者の視点に立ち、生活の利便性は高いか、マイナスの要因はないかを確認しましょう。

建物の外観も、写真で見るのと現地で確認するのとでは印象が違う場合があります。経年劣化の度合いをチェックし、損傷などで修繕費用がかかることはないか確認してください。

管理が行き届いているか、共用部分の確認も必要です。内装の状態や付属設備が整っているかも、入居者を集める要素として重要なポイントになります。

現在の入居者の状況も確認しておきましょう。トラブルを起こす入居者はいないかなどをチェックします。

 不動産投資はやめるべきとは限らない

不動産投資は「やめとけ」と言われることもありますが、それはリスクがあるためです。しかし、投資にはリスクがつきものであり、回避することもできます。何より、不動産投資にはリスクをとってでも実施するだけのメリットが少なくありません。

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