資産運用の中でも人気の不動産投資｜メリット・デメリットやおすすめできる人の特徴を解説

資産運用とは？

資産運用とは、持っているお金を銀行預金や株式や不動産といった資産への投資に配分することで、効率的に増やしていくことです。資産運用の配分先は、多くの人が利用している銀行預金のほか、外貨預金、貯蓄型保険、債券、株式、不動産、金などさまざまです。

銀行に預けていれば勝手にお金が増えていく高金利の時代もありましたが、今は1％以下の低金利なので、大金を預けていてもほとんど増えません。そのため、預貯金だけではなく、リスク分散をしながらも銀行以外にも配分していく資産運用が必要な時代になりつつあります。

実際に2022年から高校の授業でも金融教育が始まり、資産運用を学ぶ機会が与えられることからも重要性は増しているといえるでしょう。

数ある資産の配分先の中でも、不動産投資はレバレッジ効果が見込めたり、インフレ対策になったりと数多くのメリットがあります。

代表的な資産運用方法

資産運用　不動産投資

資産運用先としていくつか代表的な投資方法について簡単に説明していきます。他の投資方法を把握すると、不動産投資の優位性をより理解しやすくなります。

・株式投資
・債券投資
・不動産投資

それぞれの投資方法や特徴について順番に説明していきます。

株式投資

株式投資とは、企業が発行する株式の売買を通じて利益を狙う投資手法です。株価が安いときに購入し、値上がりしたときに売却すると、その差額が利益になる分かりやすい仕組みとなっています。購入時よりも安い株価で売却をするとその差が損失額となります。資産運用の手法として多くの人に知られており、株式の種類によっては少額でもスタートできるのが特徴です。売買益を狙う方法以外に定期的な配当金を狙って投資することも可能です。

会社の業績が悪いと配当金が減ったり、株主優待が改悪されたりする場合もあり、倒産してしまうとただの紙切れになってしまうなどのリスクもあります。

債券投資

債券とは国や自治体、企業などが発行している借用証書のようなものです。発行体は投資家に対して利子を支払い、満期を迎えると償還日に元本を返します。例えば、利回り2％の債券を100万円分購入すると、毎年2万円(税金を考慮せず)の利息を受け取り、満期になると100万円が戻ってきます。

また債券を発行するタイミングでなく期間中に売買することも可能です。毎年の利息を受け取るインカムゲインだけでなく、購入したときよりも高い価格で売却できればキャピタルゲインも得られます。

発行体によってリスクは異なり、例えば米国債のような格付けが高い債券はリスクが低いと一般的には認識されています。

不動産投資

不動産投資はマンションやアパートなどの不動産のオーナーとなり、貸し出したり、売却したりして利益を得る仕組みです。マンションを貸し出して入居者から定期的に家賃収入を受け取り、ローン返済に充てるのがオーソドックスな運用方法です。

不動産を買うのはお金持ちしかできないと勘違いされがちなのですが、不動産投資ローンなどを利用すれば、一般的な会社員でも投資できます。家賃で毎月定期収入をもらいつつ、不動産の価値が上がれば、売却してキャピタルゲインを得ることも可能です。

入居者が決まれば一定期間は住み続けるので、安定的な収入を見込めるのが株式投資との違いの一つです。需要の高い人気エリアの物件であれば、退去されてもすぐに入居者は見つかるでしょう。

金融機関への返済は入居者からの家賃で充当でき、ローン完済後は諸経費等を除けば家賃の大半を不労所得として受け取れます。

他の資産運用と比べた不動産投資のメリット5つ

他の資産運用の手段と比べた不動産投資のメリットについて詳しく解説していきます。

・お金を借りて投資ができる
・定期的に家賃収入が手に入る
・年金対策になる
・インフレの対策になる
・万が一の際は生命保険の役割を果たす

それでは順番に説明していきます。

お金を借りて投資ができる

借金を悪く捉える人も多いかもしれませんが、お金を借りて投資できることは不動産投資の大きなメリットです。少ない自己資金でも融資の助けを得て高額な不動産を購入できるため、レバレッジ効果があるともいわれます。レバレッジ効果とは、「テコの原理」のように小さな資金で大きな投資効果を狙えることです。

例えば自己資金500万円に金融機関からの借り入れを加えて、5,000万円の不動産を購入できる場合もあります。ただし、年収が低いなど個人の属性によっては希望通りの金額を借りられるとは限りません。

株式投資、債券投資をはじめ、ほとんどの資産運用方法においては基本的に お金を借りて投資することはできないので、自己資金が少なくても投資効果を高められる不動産投資は魅力的です。

ただし、お金を借りやすい属性であっても条件の悪い物件を購入してしまうと、入居者が見つからず赤字になって借金だけ残るケースもあるので、物件の見極めは慎重に行う必要があります。

定期的に家賃収入が手に入る

定期的な家賃収入を手に入れられるのも不動産投資のメリットです。物件を貸しているだけでほとんど自分の手を動かすことなく、毎月不労所得を得られることに魅力を感じている人も多いのではないでしょうか。

入居者が決まれば、長期的な定期収入が期待できます。人気エリアの物件であれば、頻繁に入居者が入れ替わることもなく、また退去されてもすぐに次の入居者が決まりやすいので、家賃収入は途絶えにくいといえるでしょう。

人気のない物件を購入してしまうと空室リスクが高まり、収入が不安定になってしまいます。空室状態でも毎月の金融機関への返済は続きますので、入居率を高めるためにも需要の高い物件を選ぶのが大事になってきます。

空室率が高いと利回りが低かったり、十分な収入が得られなかったりするので、立地やニーズをよく考慮することが重要です。

年金対策になる

毎月の安定的な家賃収入などにより年金対策としても不動産投資は優秀です。税金や社会保険などの負担が増えることも今後予想されているため、十分な公的年金を受け取れるか不安に思っている人も少なくないでしょう。老後資金の準備として、株式投資も効果的ですが、定期的に家賃収入を得られる不動産投資も有効な資産運用方法です。

不動産投資を始めてから日が浅いうちは、家賃収入の大半はローン返済に消えますが、完済したあとは諸経費を除いてほとんどが収入になります。不動産投資を始めた年齢によるものの、若いうちに始めれば公的年金の受給開始のときにはローンを完済しているでしょう。完済後に物件を売却し、まとまったキャッシュを手にすることも選択肢の一つです。

若いうちから不動産投資を始めることで、公的年金の収入だけでは生活費が不足する不安を和らげられるでしょう。

年金対策になる仕組みは次の記事でさらに詳しく解説しています。
不動産投資は年金代わりになる？年金対策になる理由やリスクを解説

インフレの対策になる

不動産投資は資産価値の高い物件を選べば十分なインフレ対策になります。インフレとは物の値段が上昇することで、逆に言うとお金の価値が下落する状態のことです。そのため、資産の大半が現金の場合、インフレによって実質的な価値は目減りしてしまいます。

不動産投資がインフレ対策になるといわれる理由は大きく分けて2つです。

まず、不動産投資は現物資産であるため、お金の価値が下がるインフレの局面においても価格が下がりにくく、エリアによっては逆に価格が大きく上がる場合もあります。ニーズがある資産価値の高い物件であることが価格の下がらない条件です。

次に融資を受けて不動産を購入するので、インフレの局面において、借金の価値が下がるためにインフレ対策となります。イメージとしては、5000万円の融資で不動産を購入している場合、インフレで物価が2倍になりお金の価値が半分に下落してしまうと、返済金額の実質的な価値は半分になります。

他にも、物価上昇によって家賃が上がりやすくなるため、借り手にとっては負担増ですが不動産オーナーにとっては収入増になることもインフレ時のメリットです。

他の資産運用では株式投資もインフレ時には連動して株価があがる傾向にあります。一方で、債券投資は受け取る金額が一定であるなどの理由でインフレに弱いと一般的にいわれています。

万が一の際は生命保険の役割を果たす

不動産投資では、契約者が死亡したり、働けなくなったりするなど、万が一の際には生命保険の代わりになります。生命保険の役割を果たす理由は、ほとんどのケースで投資家が不動産を購入する際に付帯する団体信用生命保険(団信)が関係しています。

団信とは契約者が死亡または高度障害等の状態になった場合に、ローン残金の支払いが免除される保険のことです。マイホーム購入の際の住宅ローンを組む時に付帯する団信が、不動産投資でも利用できます。マイホームの場合は毎月の支払いが免除されるのみですが、不動産投資においては返済免除に加え家賃収入をそのまま受け取れます。

契約者に万が一のことがあった際には、毎月諸経費等を除いた家賃のほとんどを定期収入として受け取ったり、売却してお金を手に入れたりすることも可能です。そのため実質的には契約者に生命保険をかけたのと同様の効果があります。

生命保険代わりの役割を果たすのは、株式投資や債券投資にはない不動産投資特有のメリットといえるでしょう。

他の資産運用と比べた不動産投資のデメリット3つ

不動産投資のメリットを数多く紹介しましたが、デメリットも存在しています。

・物件の見極めに手間がかかる
・株式投資のようにすぐ売却ができない
・短期間で大きな利益は狙えない

ただし、事前に把握しておけば、不動産投資をやめるような致命的なデメリットにはなりません。順番に解説していきます。

物件の見極めに手間がかかる

エリアや需要の高さなど、不動産を購入する際の見極めに手間がかかることは不動産投資のデメリットです。

不動産投資の定期的な収入を得られる、年金対策になる、インフレ対策になるなどのメリットを存分に享受するには、ニーズの高い優良物件を探す必要があります。不動産を購入しても借り手が見つからなければ収入は得られないため、安定して入居が見込める物件の見極めが重要です。人気エリアのニーズのある物件を適正価格で購入するには、頻繁にリサーチしたり、足を直接運んで内見をしたりとそれなりの手間がかかります。

手間を惜しんで適当に物件を選んでしまうと、借金だけ残ってしまう事態に陥りかねないので慎重な見極めが必要です。

株式投資のようにすぐ売却ができない

株式投資のように簡単に売却できない流動性の低さが不動産投資のデメリットです。

株式投資では売却のオーダーを出せばすぐに取引が完了します。売買の際に都度、身分証明書や記名捺印の書類を求められることもないので相場での価格でスムーズに取引が完了します。市場が開いている時間であれば、1分以内に売却できるでしょう。

一方で、不動産投資をする際には購入する人が見つかるまで売却できないため、引く手あまたの超人気物件でもなければ、売れるまでに時間がかかる傾向にあります。妥協して相場より低い価格で出せば、手続き完了までの時間は短くなりますが、利益を最大化したいと考えているなら望ましい売却方法ではなく、場合によっては損失を被る可能性もあります。

この流動性リスクを減らすためにも、需要の高い人気物件を選ぶことが不動産投資を成功させるうえで大事です。

短期間で大きな利益は狙えない

株式投資のように短期間で2倍、3倍といった大きな利益を得られないことは不動産投資のデメリットともいえます。価値が安定しているため定期的なインカムゲインを期待できることは不動産投資のメリットですが、安定性が高いゆえに、短い期間で大きく価格が上振れすることは基本的にはありません。

都心一等地の高級エリアでは、1～2年で大きく価格が上がる可能性はありますが、それでも他の投資のように数カ月で何倍といった大幅な資産増を短期で望めないのが実態です。

そのため、不動産投資はすぐに大きな利益を得たいと考えている人には向かないといえます。

不動産投資がおすすめできる人の特徴

資産形成の手段としてメリットの多い不動産投資がおすすめできる人の特徴を説明していきます。

・年収などの属性が高い
・節税対策を探している
・長期的な投資をしたい

当てはまらなければ不動産投資が向かないわけではありませんが、上記の特徴を兼ね備えていると不動産投資で失敗しにくいといえるでしょう。それでは順番に詳しく解説していきます。

年収などの属性が高い

ほとんどの場合、不動産投資では金融機関からの融資を受けて物件を購入します。金融機関の審査において、物件の担保価値やキャッシュフロー計画なども見られますが、借り入れを希望する人の属性が重要になります。

不動産投資の融資においての属性とは、簡単にいうと支払い能力に関する情報です。金融機関が積極的に融資をする高い属性の人は、低金利で借り入れができたり、大きな融資額を借りられたりとさまざまな優遇があります。

例えば、以下のような属性の人が借り入れを希望すると審査に通りやすい傾向にあります。

・高年収の職業
・上場企業の社員
・社会的知名度の高い会社の社員

医師・弁護士・大手企業の社員・公務員などは特に有利な条件で借り入れできる可能性が高い属性です。

節税対策を探している

不動産投資は節税対策を探している会社員にもおすすめできます。資産形成をしながらも節税も同時にでき、特に高年収の人にとっては効果が大きいです。

不動産投資では損益通算を通じて課税所得を圧縮できるために節税できます。減価償却費を含む経費を計上して不動産所得が赤字になると、課税所得を減らせるので納める税金を減らせます。減価償却費は会計上の赤字なので、不動産投資のキャッシュフローをプラスにしながら、課税所得を減らすことが可能です。特に高所得者は税率も高くなっているため、課税所得の圧縮は大きな節税効果を感じるでしょう。

会社員の場合は、個人事業主のように経費計上をして利益を圧縮することが原則できません。税金が高すぎて手元にお金が残らないと不満に感じている会社員の方は、資産形成をしながらも節税にもなる不動産投資がおすすめです。

長期的な投資をしたい

短期で売買を繰り返す投資ではなく、長期的な目線で投資をしたい人にとっても不動産投資はおすすめです。

なぜなら家賃の金額は頻繁に変動することは少なく、需要のある物件であれば中長期的な収支計画も立てやすいからです。周辺相場の物件価格が多少変わることはあるものの、家賃の金額が即座に反応することはないため長期投資前提ならあまり気にする必要はないでしょう。

不動産投資は需要の高い物件を短期的に売買して差益を得る手法もありますが、入居者からの家賃収入で長期的にインカムゲインを得る投資スタイルが一般的です。短期的な売買では物件の見極めが難しく、仲介手数料など売買にかかる税金や仲介手数料等を考えると、収支がマイナスになる可能性もあるのでおすすめしません。

家賃収入を毎月安定的に手に入れながら、長期的な資産形成を考えている人に不動産投資はおすすめです。

長期的に資産形成をしたいなら不動産投資がおすすめ

資産運用には多くの人に知られている株式投資をはじめ数多くの手法がありますが、その中でも長期的に資産形成をしたい人には特に不動産投資がおすすめです。なぜなら不動産投資は生命保険の代わりになったり、年金・インフレ対策となったり、他の資産運用の方法と比べても数多くのメリットがあるからです。また、金融機関からお金を借りて不動産を購入できるために、少ない自己資本で資産拡大できるレバレッジ効果が見込めるのも、他の資産運用方法と比べて優位性があります。

物件選びで手間がかかるなどのデメリットもいくつかあり、購入するまでの負担が重いのは事実です。しかし、購入後の様々な業務を管理委託すると、手間を最小にして長期的な資産拡大が期待できるなど、総合的に考えるとメリットが上回ります。

安定的な収入を手に入れながら、長期の視点で資産形成を考えている人に不動産投資はぴったりといえるでしょう。

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