┃港区の考察
都心３区に当たる港区、外資系企業が多く集まる商業エリアでもあり、高級住宅街も存在します。
港区は東京23区の中でも平均所得が最も高額なエリアです。
面積は20.37㎢
総人口は261,321人(2020年6月1日現在)
人口密度は12,829人/㎢
港区はその名の通り海岸・港南地区で東京港に面しています。
ベイエリアのお台場も港区の一部です。
千代田区、中央区と並び都心3区ともいわれます。
新聞社、放送局などのマスコミ、IT企業、外資系企業が多く、虎ノ門、新橋、芝、港南はオフィス街となっています。
表参道ヒルズのある青山、赤坂サカスのある赤坂、六本木ヒルズや東京ミッドタウンのある六本木、またお台場などは商業エリアとしての側面も繁華街としての側面も持ち合わせています。
住宅地としては麻布、白金台などの高級住宅街もあり、赤坂御用地、迎賓館、芝公園、自然教育園、駐日大使館などが多くあり、外国人居住者が港区の人口の1割を占めます。
江戸時代は広大な武家屋敷と町人町が混在していたそうです。
昼間の人口は約90万人、夜の人口は18.5万人と昼間は4.9倍ほどの人口になっています。
海岸の埋め立て地から武蔵野台地にかけ高低差の大きい地形となっています。
┃港区の物件について
不動産の相場でいうと、俗に「スリーA」とも呼ばれる、青山、赤坂、麻布と日本でも最も不動産が高額で取引されているエリアが集中しています。
いずれも高級住宅街に建つ建物は重厚感のある作りの物が多く、建物自体も高所得者向けのハイグレードマンションなどが多い印象です。
日本でも最も外資系の企業の数が多く、民放のキー局は全て港区に本社があります。
また、六本木ヒルズや東京ミッドタウン、赤坂サカスなどの複合商業施設が多くあります。
港区の特徴としては高額所得者が多い為、多額の資産を保有している傾向が強く、景気が上向いて好景気になると株や金融資産の保有率が高い港区はあぶく銭が多く出回り、不動産相場が大きく高騰する傾向があります。
逆に景気が大きな経済ショック等により低迷すると、超高級物件は不動産の価格や賃料が大幅に下がる事もあります。
ワンルームマンションの家賃等はほとんど変化は見られませんが、高額な賃料のオフィスや、タワーマンションの高層階の100㎡以上のお部屋の賃料や価格は大きく価格が変動する事も多くあります。
安い時に購入できれば景気上昇により価格の上昇を受け、キャピタルゲインも狙えますが、好景気の際に高掴みすれば値を大きく落としてしまうリスクも。
高額になると家賃利回りは下がってしまうため、インカムゲインの魅力は他の区に比べればありません。
しかし、不動産の賃貸の稼働率は非常に高く、古くなった建物にも高い需要があるため、家賃や価格は古い物件でも他のエリアに比べかなり高額になります。
日本の中でも不動産の資産価値としては最も高いエリアといっていいでしょう。
ただし、好景気の際の高値掴みには注意して下さい。
経済を見ると10年間の間に何も起きていないという事はほとんどありません。
何かしらのきっかけで経済が大きく落ち込む局面が度々あります。
そういった際には東京の中でも港区の超高級物件の価格には大きな影響が出る可能性が高く、売却する際には大きな損失が出る可能性を高めてしまいます。
私が目にした例でいえば、リーマンショック前に港区のタワーマンションのペントハウスが3億円で売られていたものが、リーマンショック後には1億8千万円まで値を落していました。
開発の材料として、最近は日比谷線の新駅である虎ノ門ヒルズ駅、山手線の高輪ゲートウェイ駅などがオープンしていますが、いずれも港区に新駅が誕生しています。
商業地は現在も大きな開発が予定されているポイントが多くあり、今後街の付加価値が高くなる可能性を秘めています。
高額な賃料を安定してあげる事が可能になるエリアですが、高級物件の25万円前後から上の賃料は景気に左右される傾向があるため賃料の乱高下には注意が必要です。
ワンルームマンションは港区の中でも賃料が最大10万円前後とそう高いわけではありませんので、景気にはほとんど影響を受けません。
景気に左右されやすいのは間取りの大きな2LDK,3LDK等の物件が対象となります。
不動産のエリアとしては日本の中でも最も良いエリアといっていいでしょう。
しかし、購入のタイミングや場所、物件を間違えると大きな損失につながる可能性もあるので、いい物だから高くても当たり前と簡単に判断するのではなく、投資として妥当な金額で購入するという見極めが必要になるエリアでもあります。
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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
