不動産投資をしていて、運用途中に残債よりもはるかに高い金額が付き、売却しても利益が取れる場合に買い替えを行うオーナーさんもいます。
現在家賃がとれている物件をわざわざ売却し、また新しく物件を買い直す。
同じ様に家賃が取れるなら、何故わざわざ買い直す必要があるのでしょうか。
投資物件の買い替えにはいくつかの理由があります。
まず一つ目は、税効果です。
不動産は運用中、申告の際に経費として減価償却費を計上出来ます。
物件の構造により減価償却の期間が決まっています。
鉄筋コンクリート造の場合は47年と法定されています。
この償却期間が過ぎると減価償却費が計上出来なくなり、税務上のメリットを失うことがあります。
あまり古くなると減価償却期間の残存期間の少ない物は、購入する側から考えた場合に融資が受けにくくなったり、税務上のメリットが少なくなることもありますので、売却しようとしても売りにくくなる可能性もあるでしょう。
結果、減価償却の残存期間がある程度残っている時期の方が売りやすいという事情が生まれます。
減価償却の少なくなった物件を売却し、また税務メリットが十分に取れる物件に持ち替えるだけでも大きなメリットがでる事もあります。
二番目に設備の新しい物件に持ち替える事による老朽化や修繕費のコスト上昇のリスク回避です。
特にタワーマンション等は時間の経過により大きく修繕積立金が上昇するケースもあるので、大きく修繕費が変わって売りにくくなる前に良い価格で売り抜けたいなどの場合は買い替えにより利益を最大化できます。
昔組んだローンの金利設定が高い場合には一度売却して利益が取れれば、その利益を頭金にして買い替えると大幅に融資金利が下がるというケースもあります。
ローン期間も伸びるので、収支も大幅に改善することもあります。
● 買い替えを行うことにより、減価償却が復活する。
● ローン期間が延びる事による収支改善。
● 金利が大幅に下がる。
● 売却による利益が大きい
などの場合は一度利益を確定して、不動産を入れ替える メリットが大きくなります。
当然新しく買い替えた事により、築年数が浅い物件に持ち替えられれば、より長い期間貸していけるという単純なメリットも出てきます。
常に自身の持つ資産は良い状態に保ちたいと思うのは誰でもそうだと思います。
資産も一度持ったらほったらかしではなく、常に情報を集めて良い状態にキープする必要があります。
そういった意味では資産の入れ替えによる新陳代謝のメリットや効果についても理解をしておく必要があるということです。
皆さんは買ったっきりでそのままになっていませんか？
今出来る事を知るだけで運用効率が大幅に改善されることもある世界なので、改めて今の現状の整理、改善の検討をしてみてはいかがでしょうか。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
