東京都内ではマンション、戸建てに関らず今期不動産がよく売れています。
「オリンピックが終わると不動産価格が急落する」などとまことしやかに囁かれることもありましたが、現状今年も不動産の価格がゆっくりと上がり続けています。
これにはいくつかの理由がありますが、一つ目には金利です。
量的緩和によりマイナス金利が採択されて以降は史上まれにみる低金利時代が今も継続しています。
借入金利が安くなり住宅ローンを組まれる方にとっては、またとない契機となっている事が大きな要因です。
これは自宅である実需需要に限ったことではなく、投資用の不動産の流通にも大きな影響を与えています。
次に大きな要因となっているのは東京の人口増加です。
毎年7万人～8万人程度の人口増加を続けてきた東京都は、去年からコロナウイルスの影響を受けて3万人台に減少してはいるものの今もなお大幅な人口流入が続いています。
当然人が入ってきた分だけ住むための建物が必要になるため、徐々に建物の稼働率上昇にも影響がでています。
三番目にはテレワーク導入などの影響を受けて、お部屋がもう一つ欲しいとか、会社から少し距離のある場所に引っ越したいなどの住み替え需要が浮上したことが影響しています。
少なくともオリンピックが理由で不動産の価格が上昇している訳ではありませんので、オリンピックが終わったからといって不動産価格が大幅に下落するなどということはありません。
投機的な取引が続き、価格だけが高騰しているならばバブルという言いかたもできるかも知れませんが、現在の不動産価格上昇はそれほど急激なものではなく、需要が増えた事や、金利などの金融情勢、建物の住み替え需要などが大きな理由となっており、きちんと価格上昇に至る理由が説明できます。
今後この傾向が続くかどうかは、この不動産購入の理由が弱くなるかどうかにかかっています。もちろん人口の流入は今後も続くでしょう。
人口動態のデータなどを参照して頂ければわかりますが、東京への人口流入は統計的にみても今後もしばらく継続することが予想されています。
金利の面においても当面の間大きく経済が回復する見込みは薄く、コロナウイルスの影響も長期化している以上は、利上げできるタイミングはまだまだ先になりそうです。
テレワークなどの働き方の変化がもたらす住み替え需要は潜在的なニーズがまだまだ多くあると思います。テレワークになったことで住み替えたいと思っていてもすぐには動けない方が沢山いるからです。
となると当面は不動産の価格上昇に至っている「理由」がなくなる、または弱くなる要素はないことになります。
さらに東京都心部は大きな開発が今も次々と入っており、街はどんどんその機能を充実させています。より便利にはなっても不便になることはありません。
より機能的に、便利になる以上、不動産の価格が下がることは想定しにくくなります。
街が不便になることがあるとすれば、それは田舎のシャッター商店街の様にどんどん店などが潰れて、お店などがなくなり空室の状態が増えていく場合のみです。
これは東京23区内の場所の良い不動産ならその可能性は考えなくてよいでしょう。
結論、東京の不動産はまだ価格が上昇する可能性の方が高いということです。
AIの予想や、専門家などの意見なども同様です。
少なくとも2025年までは価格が上昇するとしている意見もあります。
価格が上昇する前提で考えるなら当然いま買った方が得ということです。
なおかつ金利が安い状態のうちに早く買って低金利の恩恵を少しでも長く受けることがメリット最大化するには大きなポイントとなります。
価格上昇はどこまでも続く訳ではありません。
サラリーなども上昇しているなら別ですが、不動産の価格だけが1人歩きすることはありません。
かといって、需要が増えていれば価格が下がる事も想定しにくいため、ある程度までは今後も上昇し、ある一定のラインに到達すると高止まりする可能性が高いでしょう。
自宅であっても投資でもローン期間を早く長くとることは大きなメリットがあります。
過去の取引価格をみれば多少の割高感を感じるかも知れませんが、低金利の恩恵は価格上昇分を差し引いて考えてもそれを超えるメリットがあります。
まして家賃が取れる投資不動産は1年でも長く家賃を取る事がなによりも大きなメリットにつながる事となります。
収益を生まない物であればなるべく安く買うのは鉄則ですが、家賃収入を生む不動産は1年長く家賃収入を取る事の方がメリットになる可能性が高いのです。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
