去年7月に入った入居者が所有している１Rマンションから抜けてしまいました。
それにともなって原状回復工事をすることになったのですが、前回入居者が入れ替わった際にちょっと気になっていた点がありました。
それが玄関のドアの内側に付いているオイルダンパーです。
交換には3万8000円がかかります。
ドアが急激に閉まるのを防ぐ役目のオイル式のショックダンパーで、だいたいのお家についていますので皆さんも見たことがあると思います。
前回の原状回復工事の際にオイル漏れを起こしていたのを確認はしていたのですが、今回もオイル漏れが続いており少し動きも悪くなっていたので交換となりました。
マンション投資をしていると、こんな所が壊れることがあるの？と思う様な故障がたまにあるのですが、今回の故障はそれに当たります。
私も長年不動産管理の仕事をしていますが、ドアのオイルダンパーが壊れたのは初めての経験です。
20年近く不動産管理会社で働いていても経験がないのですから、よっぽど稀ということになります。
他に私が経験したケースでいうと、比較的レアな故障や事故は以下の通りです。
● 換気扇の故障
● 浴室換気乾燥機の故障
● 便座が割れる
● リモコン故障
などです。
この辺りの故障はほとんど例がありません。
比較的故障としては例の多いエアコンや給湯器、水栓周りのパッキン等の不具合による多少の水漏れ、トイレのつまりやボールタップの交換などと比べるとなかなか経験することはないと思います。
この他、故障ではありませんがカビの問題や結露、コバエなどの害虫の問題などが稀にある程度です。
いずれにしても、何かしらの問題が建物の設備や構造上生じれば、原則はオーナーが負担して保障しなければなりません。
予期せぬタイミングで出費を強いられることになりますので、多少の余剰金は取っておかなければならないという事になります。
今回は入居者に悪意があったり、過失があるわけではありませんので当然私の負担でなおす事になります。
かといって、一棟の建物全てを保有している訳ではありませんし、修繕積立金制度があるので外壁工事をするから数百万とか屋根の工事をするのに大きなお金を準備する必要性もありません。
出そうと思って出せないほどの大きな金額のものも区分所有の運用ではまずありません。
そういう意味では大きな運用をしている割にはリスクの度合いとしてはたかが知れています。
捻出した設備費用は当然確定申告の際に経費として申告しますので、ある程度は税金から返金されます。
5件、10件と沢山不動産を持っていれば修繕などのタイミングが重なり、少し大きい金額となる事もあるかも知れませんが、2件とか3件の運用のレベルではそれもごくごく稀です。
今回の様に数万円でも修理にはお金がかかる事もあるので、痛くない訳ではありませんが、修繕すればまた毎月6万3千円の家賃が毎月取れます。
今後の収益を考えればコストをかける意味は十分にありますよね。
大きなリフォームを入れることがなければ、原則は大きなコストが必要にならないマンション投資は、やはりサラリーマンには非常に向いている投資だと思いますよ。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
