投資である以上はなんらかの相反するリスクがあります。
リスクのない投資はあり得ません。
これはある種「薬の効果」と似ています。
薬も化学薬品である以上は必ず副作用などのリスクがあります。
用法や用量、使う場所やタイミングを適正に使用すれば効果が上がりますが、間違えれば副作用などで苦しむことになります。
しかしリスクがあるから薬を飲まないというのは間違いです。
そしてリスクがあるから投資をしない。というのも間違いです。
コントロールできるリスクもありますので、コントロールすればいいだけの事です。
例えば株式投資ならば、10年後の株式相場は誰にも正確に予想する事ができません。
今すぐ1000万円の資金を、一つの銘柄に投資して10年後その価格がどうなっているかを正確に予想できる人はいませんので、これはある種の賭けになります。
投資先の会社が良さそうに見えても、商品に問題が起きてリコールになる可能性もゼロではありませんし、もしかしたらその会社が不正をしてニュースになるかも知れませんし、社員が事件を起こして問題になるかも知れません。
しかし、100万円ずつ外貨や株式、債券などに世界中に分散投資するなら一つの銘柄の影響を受ける訳ではありませんので、リスクは分散され小さくなります。
不動産の場合はリスクはそこまで大きくありませんし、コストも比較的少額です。
基本は区分マンション投資なら、お部屋の中の設備故障や金利変動、空室、家賃下落、価格の下落が運用リスクの大半を占めます。
現金で購入した場合は、入ってくる家賃収入以上の出費になる事は考えられません。
年間100万円の家賃収入が入ってくる物件を持っていて、その年にエアコンが壊れて交換してもせいぜい8万円程度の交換費用が出るだけです。
家賃は90万円以上も残るので、利益の方が大きくなります。
これがローンを組んでいる場合には、ローンの支払いを家賃収入で賄っているのでエアコンの交換費用は自分で支払うことになります。
これを皆さんは「リスク」と呼びます。
しかしこれは果たしてリスクでしょうか？
例えば100万円頭金を入れた場合は3,160円収支が変わります。
（1.7％、35年ローンの場合で計算しています）
これにより家賃収入が3,160円余る様にしておけば年間で家賃収入は37,920円余ります。
10年なら379,200円です。
10年間でエアコンを交換するリスクは悪く考えても1回のみです。
10年間は部品があるので交換する必要はありません。修理でなおります。
給湯器も同様です。
どう考えてもそれ以上の設備交換リスクはありません。
設備の故障全てのリスクに、この家賃余りだけで対応できます。
もしも設備故障がなにも無ければこの家賃の余りを繰り上げ返済してさらに家賃が余る様にもできます。
先に100万円を頭金として投じておけば後のリスクにはほとんど対応できるのです。
この100万円を投じてリスクをヘッジする考えがない方が多いというだけの事です。
頭金を出すのが「嫌」という方もいるでしょう。
それならエアコンの修理、交換費用が出る時くらい我慢して出すしかないですよね。
毎月家賃収入が入ってくるおかげで、自分では月々のローンを支払わずに済んでいる訳ですし、年間100万円近くも物件が家賃収入を稼ぎ出してくれて、自分の名義のマンションのローンを返済してくれているのですから。
10年後、残債よりも高く売れて数百万円の利益になるのなら8万円のエアコンの交換費用くらい安い物ですし、そのリスクをコントロールしたいのであれば少し頭金を入れれば十分にコントロールできます。
これは金利の上昇リスク、物件の価格下落リスク、家賃の下落リスク、空室リスクのリスクヘッジにもつながります。
頭金を入れて家賃が余る状態で持っていけば、大半のリスクに対してリスクヘッジが効くという事ですから自分の力でリスクヘッジすることも計算に入れてみましょう。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
