不動産投資は日本全国、土地と建物があれば成立します。
なにもご自宅の近くである必要はなく、例え海外であっても投資はできます。
しかし当然、自分で管理できるわけではありませんので、管理会社に賃貸の管理を任せることが多くなります。
この場合は月々家賃収入に対して管理手数料を一定の割合で賃貸管理会社が取る事が多いのですが、最近はこの手数料が極端に安い管理会社も登場しています。
オーナーにとっては管理内容が同じであれば、もちろん管理手数料は安い方が家賃収入の手残りが多くなりますので、安いに越したことはありません。
賃貸管理とはどんなことを仕事としてやっているのかというと、
● （家賃の振り込みが無ければ）支払いの督促
● オーナーへ家賃の送金
● クレームの対応
● 設備の故障や交換の手配
● 賃貸の更新手続きの案内
● 火災保険加入手続き
● 入居時の審査、契約
● 金銭の授受や送金
● 退室時の立会い
● リフォームの手配
などになります。
逆にいうと家賃も遅れず、故障やクレームも無ければ住んでいる間はほとんどやる事はありません。
しかし、管理件数が増えてくると何もないなんてことはあり得ません。
ほぼ毎日なにかしらの作業が発生します。
この管理業務も、オーナーや入居者への郵送物手配、お電話、現地での確認作業、送金手数料や業者とのやり取りなどに全てコストがかかりますし、当然従業員にはお給料を支払わなければなりませんし、デスクやオフォイスも必要です。
不動産の賃貸管理事業は1人の従業員でこなせる管理件数でいうと、200件～250件程度が限界と言われています。
例えば定額制で1件当たり1,100円の管理手数料で管理を受けたとすれば、30万円のお給料を従業員に支払う事を考えれば300件管理してもらわなければなりませんし、それでは会社は利益にはなりません。
この時点で1人当たりが管理できる管理件数を大幅に超えてしまっているので、管理自体もずさんになる可能性が高くなります。
要はサービスの質や、サービスを提供する上での会社の利益を考えればバランスがおかしいということになります。
私は管理業務に携わったこともある立場から言わせていただきますが、はっきり言って1件当たり1,100円で管理を受けるのは不可能です。
管理を受ければ受けるほど仕事が大変になるだけで、会社として利益に全くならないのです。下手すれば赤字になる可能性すら多分にあります。
これではビジネスモデルとして計算が成り立たないのでサービスが継続できなくなってしまうでしょう。
管理手数料は安いところもありますが、私は安い事がイコールいいものとはならないと思います。
管理については様々意見があるとは思いますが、なによりも安心して任せられること、きちんとオーナーサイドの意向を理解して動いてくれることが大事だと思います。
安かろう悪かろうの管理で、問題が大きくなったり、任せている管理会社が潰れてしまっては本末転倒です。
場合によっては管理手数料は安く見えても、購入する物件の価格が高く、管理が安い分を販売の利益で回収している場合もあり得ます。
これもやり方の一つだとは思いますが、管理サービス自体が利益にならない以上は管理が増えれば増えるほど血を流すことになる経営モデルというのは基本的におかしいのです。
様々なサービスがあるとは思いますが、管理を選ぶ際にはこういった点も勘案して選んで頂く方がいいと私は思いますね。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
