不動産投資は現金で始める方もいますが、ほとんどの方がローンを使います。
逆にいうと、投資の資金を融資してくれるのは不動産だけです。
株式の取引のため、FX、先物などの投資の為といって、1000万円を融資してくれる金融機関はありません。
レバレッジを効かせて、拠出した金額以上の金額を運用することはできますが、投資資金そのものを貸してくれる訳ではありません。
なぜ数千万円もの資金を貸せるのかといえば、それは物件を担保に取っているからに他なりません。
いざという時は担保に入っている不動産を指し押さえることで資金を回収します。
当然、資金を借りる方にもステータスが求められます。誰でも借りられるわけではありません。
では投資不動産を購入する目的ならどこまで資金を借りることができるのでしょう？
ここでは年収1200万円のサラリーマンで40歳と仮定して例をあげます。
上場企業規模の会社で勤続が3年以上あれば、基本は信販系の金融機関で年収の12倍までは比較的問題なく融資が受けられます。
ただし、自宅のローンがある場合にはその残債を差し引いて計算します。
単純計算ですが、1億4千400万円までは融資が受けられることになります。
さらに加えて年収の14倍までは金利が高くなりますが、融資が受けられる可能性があります。
この場合は、手元の金融資産などの総合評価となりますので、ある程度の資産が手元にあることなどが条件となります。
自宅のローンがほとんど完済されている、株で運用した資金が6000万円ほどあるなど、潤沢な資産背景が見えていれば借りられる可能性があります。
14倍まで借りた後、金利は2％半ばとなりますが頭金を入れれば融資をしてくれる金融機関はまだあります。
1割～3割程度の頭金が必要とはなりますが、年収の14倍を超えてもまだ融資が受けられる可能性はあります。
ここからは自己資金や金融資産などの状況によって、融資が受けられるかどうかが分かれてきます。
満額に近い融資を低金利で自由に受けられるのは12倍までが目安となるでしょう。
それ以上の融資を希望する、もしくは物件をできるだけ増やしたいという場合にはその先の融資を引くのにはある程度の自己資金が必要になると考えておいた方が無難です。
ということは、例え資金があっても条件の良いローンが低金利で使える内にはあまり自己資金は投じない方が賢いということになります。
潤沢な資金があるなら別ですが、資金が限られているならば当然後半の融資の為に資金を取っておく方が無難でしょう。
とはいえ、年収1200万円のサラリーマンでも2億円を超える融資を受けることも物理的には可能なのです。
40歳のサラリーマンで年収が1200万円あったとしても、60歳までに稼げるお金は2億4000万円です。
当然、2億を超える資産形成は物理的に不可能です。しかし、不動産を使えばそれも可能です。
不動産を所有した分だけ収入も増え、家賃収入が資産を形成してくれるので、持てば持つほど資産も収入も増えていきます。
良い物件を購入したあとは、所有した物件の運用のコントロール、売却などの立ち回り方次第でさらに運用効率が上がります。
2億円を超える融資枠を、あなたも持っているかもしれません。
あなたならどう活用しますか？？
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
