融資の状況は不動産業に関わっているか、金融機関で働いているか、もしくは不動産の購入をリアルタイムで検討していて、申し込みをされている方しかわかりません。
状況が大きく変わっていたとしても、いちいちニュースに流れたりはしないのです。
今回はここ数年の融資状況の変化についてお伝えしてみようと思います。
┃マイナス金利で融資が受けやすく
マイナス金利が導入されて以降、融資に関しては緩和的な動きが強くなりました。
マイナス金利が導入されると金融機関は日銀にお金を置いておけばペナルティを取られる事になり、損をする事になりました。
結果融資を積極的に行って、貸付金利を取り、わずかでも利益をとれる状態を、貸付けにより積極的に作らねばならず、その融資先として不動産投資に対しての融資が目を引いたのです。
都市銀行、地銀、信金と金融機関の種類を問わず様々な金融機関が不動産投資の融資に関心を持ち、次々に参入していました。
┃スルガ問題から融資は厳しめに…
それがスルガ銀行の不正融資が原因で状況が一変します。
金融庁から次々に不正融資が行われていないかという調査が入り、不正融資の可能性がそれぞれの金融機関にないのかを検証した結果、融資について緩和的な姿勢だったことが裏目に出て、多数の金融機関が融資のずさんさ露呈し、そのほとんどが指摘や指導を受けました。
頭金の比率や、年収に対しての融資金額、完済年齢や退職金で返済しきれるか等の融資の安全性についての様々な指導が行われ、不正といわないまでも融資が適正に行われていない等の指摘が多くあったため、都市銀行、地銀、信金は総じて撤退し、サラリーマン属性への融資を去年から完全に取りやめてしまいました。
この流れを受けて、どの時代でも不動産投資に対して積極的に行って来た信販系の融資機関も融資条件の引き締めが起きました。
その引き締めの内容としては、横浜や川崎エリア、または駅の徒歩距離、物件の設備、築年数などに応じて物件の担保評価を下げ、資産価値が下がりやすい、または賃料が下がりやすい等の相場が弱くなる要因を持った物件の場合には、ある程度のストレスをかけた評価をするというものです。
こうなると今まで1000万円の担保評価が受けられていた物件が950万円までしか融資がおりない。または融資が受けられない、適用金利が高くなるなどの変化が起きてくることになります。
結果、同じ物件でも以前とは違う条件でしかローンがつかず、簡単には購入する事が出来なくなっているのです。
┃仲介物件は融資がしづらい？
更に地銀や信金が融資で使えなくなったことにより、投資物件の仲介が思うように出来なくなっています。
中古の不動産を仲介で購入する際は、オリックス銀行やJACCSなどの信販系の融資はほとんど使う事ができません。
今までは地銀や信金が積極的に融資していたものが、サラリーマン属性だと融資が受けられなくなったため、出口がなくなってうまく融資付けができなくなってしまっているのです。
よほどの大手であれば仲介でも信販系の融資が使えることも一部あるのですが、ほとんどの不動産仲介業者は信販系のローンを利用することができず、仲介では思うようには投資物件を取り扱えなくなっているのです。
現在は物件を買い取って販売する売主業者でなければ融資付けがうまくいかず、媒介をもらって仲介で預かっても現金客や、独自に付き合いのある金融機関があり、融資先を付き合いとして持っている富裕層や資産家の方でなければ、購入が出来なくなってしまっています。
┃まとめ
少子高齢化や、人口減少の影響を受けることが想定されている不動産投資は、都心部でなければ信販系の融資が受けられません。金融機関も人口減少を危惧しており、都心にしか確実な賃貸需要は残らないと想定しているからです。
投資不動産の流通は今後大きく制限され、都市部の物件で信販系の融資が受けられる物件以外は、金融情勢の変化のあおりを受けて、流通事情が極端に悪くなる可能性が出てきています。
例え資金があって購入する事が出来たとしても、融資がつかなければ売却は当然しにくくなるので、地方の物件はなるべく購入を控えていただく方が無難ということになるでしょう。
簡単にいえば、日本の金融機関は貸し倒れる可能性のない、安全な物にしか融資をしなくなっているということなのです。
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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
