これからは更にそのスピードが早く、加速していきます。
┃人口減少率ランキング
今日本で人口が増加している都道府県は限られています。
人口流入が続いているのはわずか８県。
その内１％を超える人口増加があるのはこの４年間で東京都と沖縄県のみ。
沖縄県が入っているのは意外ですが、基本的には都市機能を持った都道府県しか人口は増加していません。
総人口が少なくなる予定の今後は、人口が減るのがもはや当たり前。
当然といえば当然の結果です。
┃人口減少による不動産リスク
しかし、もしも人口が大きく減少するエリアに不動産を持っていれば、この先の需要の変化により、売ろうとしても価格が付かない、買い手がいない、借り手がいない、家賃が下がるなどの影響を受ける可能性が高くなります。
ワーストランキングで見ると秋田県、青森県、高知県が人口の流出や、人口減少の傾向が強い事がわかります。
秋田県に至っては4年で5.58％の減少となり、ワースト1位を記録しています。
20年同じ状況が続けば単純計算でも27.9％人口が減少する可能性がある事を示しています。
もしも人口減少が加速するなら3割を超える減少に至る可能性もあります。
単純に20年後、入居率が3割落ちる可能性があるとして考えるといかがですか？
地方の不動産を投資として購入すること、また維持する事の難しさが容易に想像できるのではないでしょうか。
もしも予想通りの結果になったとすると、皆さんなら空室率の上がった地方の物件をその時に購入しようと考えますか？もし買わないのであれば売りたくても売れない可能性が高いということです。
今現在自分の住む家がないという人はまずいないでしょう。
しかし、引っ越す先の候補は探せばいくつもありますよね？
ということは皆さんの人数に対しての世帯数よりも、建物の数は多いという事です。
ただでさえ必要な数よりも多い建物が、人口の減少によりこの先もっと余ってきます。
今でさえ地方の入居率は満室に近いなんてことはありません。
空室になってから、募集中のまま長く時間が経過している物件もあるのです。
人口が増えている局面なら、地方の投資も需要が伸びる可能性もあるので面白いかもしれません。
しかし、この先に見えている現実はそうではありません。
今後少子高齢化が止まり、急激に人口が増える様なことがない限りは、今の想定では間違いなくどんどん人口が減少していくでしょう。
その中において人口が唯一、明らかに上昇しているのは東京のみです。
4年間で3.17％の上昇となり、総人口はまもなく1,400万人を突破しようとしています。
もしも同様の人口増加が続くのであれば20年間で15.85％上昇する計算です。
人口でいうなら220万人という増加規模です。
これは宮城県全体の人口が全て東京に移ってきたのと同等の規模ということになるのです。
┃まとめ
今や京都府や大阪府ですら全体では人口が減少しています。
市部では人口が増えていても、全体では流出しています。
不動産の流通事情や、賃貸の稼働率に大きな影響を持つ人口の変化。
人口が増え続けている局面であれば考える必要のなかったリスクを、今は考えなければならないタイミングなのです。
単年度当たりの減少は例え１％、２％と大きな数字に見えなくとも、10年20年と長期投資を前提とした不動産投資は10％～20％もの大きな需要の変化の影響を受けかねません。
これは賃貸需要として考えても決して小さな変化ではありません。
今起きている事、これから起こっていく事をきちんと正確に捉えて、先を見た投資を心掛けなければ出口の見えない投資になり得る可能性を今の不動産投資は持っているのです。
これから不動産を所有しようとするなら、決して人口の減少については軽視するべきではないのです。
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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
