一味違う不動産投資のレバレッジ効果

2020/04/27

比較

レバレッジ効果と呼ばれる投資の世界には自己資金以上の投資効果を得る、テコの原理に似た効果があります。

 

 

 

小さな力(小さな自己資金)で大きな効果「本来自己資金だけでは得られない利益」を得ることをレバレッジ効果といいます。

 

 
証拠金取引とは

 

一般的にレバレッジ効果でいえば証拠金取引などがポピュラーです。

 

説明しますと、100万円の自己資金で投資をしようとすれば、当然100万円分例えばドルを買う事ができます。

 

しかし証拠金取引では、5倍の金額まで取引が出来たりします。

 

どういうことかと言うと、

 

100万円×5倍=500万円

 

レバレッジが5倍までと定められていれば500万円迄購入し投資できます。

 

500万円投資している訳なので、20%相場が下がれば500万円は400万円になってしまいます。

 

この時予定される損失額は100万円です。

 

 

 

この実質的な損金を補填できるだけの証拠金を預けておけば、500万円の投資が可能となります。

 

それ以上に相場が下がる場合には追証といって、証拠金を積み増す必要があります。

 

追証が自己資金の枯渇により出来なければ400万円に相場が下がった時点で損切りとなり、取引が100万円の損失を出して終わる事になります。

 

 

 

もし、100万円の現金の範囲で投資をしていれば20%相場が下落しても20万円だけの損失で済みます。

 

しかしレバレッジをかけていると同じ相場でも100万円全て吹き飛ぶことになります。

 

 

 

逆に20%相場が上がるとどうでしょうか。

 

本来100万円で投資していれば20万円しか利益にならないものが、5倍のレバレッジだと100万円儲かることになります。

 

投資利回りで考えれば自己資金に対して100%の利回りとなり、投資の利回りとしては、自己資金による直接投資ではあり得ないほどの大きな利益を手にすることができます。

 

 

 

しかし前述した通り、レバレッジ効果はマイナスの場合にも同じだけリスクを抱える事になりますので、そうは簡単にはいきません。

 

読み違えれば大変な損失につながる事も覚悟の上の投資となります。

 

しかし、自己資金だけの投資では余剰資金の範疇でしか投資が出来ない為、投資金額が小さければ利益もそう大きくはなり得ません。

 

 
不動産投資の場合

 

これが不動産投資の場合は証拠金取引や先物などと違う性質を持っています。

 

不動産投資の投資資金は借り入れによって賄っているということです。

 

 

 

物件価格が2,500万円、実質利回りが4%とすると家賃収入は100万円です。

 

不動産投資の利益の根本的な要素は二つ。

 

家賃利回りと物件価格です。

 

例えば利回りが4%、物件価格が年率1%上昇するのであれば1年後の利益は5%です。

 

借入金利が2%、管理コストが1%かかっていたとしても差引2は利益が取れます

 

 

 

しかし2,500万円に対しての2%ですから、利益の金額は50万円となります。

 

自己資金を100万円頭金として投資しているなら自己資金に対しての利回りは50%という事になり、非常に自己資金に対しての利益効率の良い投資になり得ます。

 

 

 

例えば悪い事を考えると物件価格が1%ずつ下がる事もあり得ます。

 

その場合は金利2%、管理コスト1%、物件価格が1%ずつ下がるなら合計4%となり、家賃収入の利回りを運用コストが消し飛ばす事になります。

 

 

 

この場合に不動産投資をする意味がないのかというとそうではありません。

 

原則は上記の考え方で良いのですが、毎月ローンを返済していますので、ローンの元本の償還率が年率2%であれば、売却した時はローン残債より高く売れ利益が手元に残ります。

 

さらに年々ローンを償還した分は金利も払わなくなる為、融資期間の後半になればなるほど物件価格に対して残債は少なくなり、金利を払わない分利益になり易くなっていきます。

 

 

 

経済状況によって物件の価格が下がる事もあるでしょうが、残債を下回る価格が付く時期があっても先物や証拠金取引のように追証は必要ありません。

 

その間も経済が回復するまで家賃収入を取りながらじっくり待って、損失を回復する時間が持てるので焦って売却する必要もないのです。

 

家賃利回りや経済状況、物件の価格や金利、運用経費と物件や条件は様々ですが、きちんと変動要素を加味して投資をすれば、不動産投資ほど手堅く、大きなレバレッジをかけてなおかつ安定して運用できる投資商品は他にないでしょう。

 

 

 

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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。

現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。

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