不動産運用の肝になる賃料収入。
いくらいい物件を持っていても賃料が入らなければ収益になりません。
都心部の好立地不動産であれば、需要が非常に高い為、特別な物件でなくとも普通に相場通りの賃料で募集をかければ、大抵の場合申し込みや問い合わせが何件も入ってきます。
しかし、繁忙期を過ぎてしまったり、固そうな申し込みが入った為に他の話を断った後に、キャンセルの申し出があるなどの運の無いケースも無いわけではありません。
1ヶ月、2ヶ月と空室が続けば、当然ローンを組んでいる場合は支払いが止まる訳ではありませんので、その分持ち出しが発生します。
長く続けば住んでいる訳でもない住宅の支払いを続けているのと同じなので、なるべく早くその状況を脱したいところ。
ではこういった空室が続いた際に、早くその状況を改善しようという場合にはどんな解決方法があるのでしょうか。
┃賃貸の空室対策
いくつかの方法があるのでご紹介してみたいと思います。
①募集条件を変える
一つ目は募集条件を変えること。
同じ駅、同じ徒歩距離、同じ間取りで、コストが高かったら皆さんも安い方を借りますよね？
賃貸募集の条件で肝になる家賃設定や、礼金、敷金などの条件を見直して、近隣の競合物件よりも好条件に設定しなおす事で賃貸が埋まりやすくなる可能性があります。
管理を任せている不動産業者に近隣の賃貸募集中の競合物件の状況を確認して、競合で負けない条件を設定しなおすと反応が変わる可能性があります。
礼金、敷金を減免すると入居者は初期費用を抑えることが出来るので、家賃を下げずともこの二点の条件を緩和するだけでも反応が変わる可能性があります。
ただし敷金は万一の保証の為の預かり金としての役割があり、滞納や退室時の精算金の担保となりますので、あまり安易に条件を下げることはお勧めしません。
逆に元々の条件が欲をかいた設定になっている場合はなるべく早めに条件を相場にならった条件に設定し直しましょう。
家賃の下げ方としては、72,000円の賃料を70,000円にするだけでも十分に効果があります。
インターネットで検索してお部屋を探している方は70,000円と予算を区切って検索している可能性がありますので、予算の設定を70,000円にしている方にも見てもらえる可能性が出てくるからです。
また、72,000円の賃料を69,000円と3,000円の共益費に分けて掲載し直すだけでも違いはあります。
この場合も検索の仕方によっては露出が増えて見てもらえる機会が増えることがあります。
賃貸付けは地場に店舗を持っている会社の方が強いという特性もありますので、所有物件の近くの賃貸付けの強い業者に募集を任せ直すことも効果があると思われます。
不動産業者も新着物件だけ毎日検索している場合もありますので、登録をし直すだけでも反響が多くなったりします。
登録し直すと新着として情報が上がるので、目に留まりやすくなるのです。
②広告料を付ける
別の角度の方法として、広告料（AD）を付けるという方法があります。
宅建業法上、賃貸の仲介手数料は1ヶ月分しかもらってはいけないのですが、暗黙の了解の世界なのですが広告料として追加して成約費用を支払う事ができます。
これは賃貸が成約した場合に広告料（AD）を例えば「賃料の1ヶ月分つけます」と業者に伝えておくと、賃貸付けをする業者は他の物件で成約するよりも手数料が多くもらえるために、他の競合物件よりも当該物件を優先してお客様に紹介してくれます。
賃貸募集に時間がかかって1ヶ月、2ヶ月といたずらに時間ばかりが過ぎて損失が広がる事を考えると、思い切ってADを1ヶ月分支払ってしまって、早く賃貸が埋まった方が結果として得をすることもあるでしょう。
特に競合物件の多い郊外の物件や、地方の不動産の場合などに有効です。
この他にも、フリーレントといって最初の1ヶ月や2ヶ月の間賃料を免除しますという特典付きの募集の仕方もあります。
┃まとめ
賃貸の空室を埋めるテクニックとして挙げるだけでも、これだけ様々なアプローチの仕方があります。
1人で悩むよりも不動産業者に聞いて早めにアドバイスを受けましょう。
特に地方や郊外の不動産投資は、沢山ある競合物件の中でも自分の物件が負けない様に、条件を早めにコントロールする必要があります。
賃貸の空きがない安全な投資をしたいのであれば、何よりもそこを担保してくれるのは他でもない【立地】です。
良い場所に買う。なによりもこれが一番の空室に対するリスクヘッジです。
弊社セミナーお申込みはこちら
https://form.k3r.jp/jpreturns/088
個別相談会お申込みはこちら。
室田がご相談に乗ります。
https://form.k3r.jp/jpreturns/murota
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
