区分所有のマンション投資で負ける方法、それは三つしかありません。
┃マンション投資で負ける方法①価格が下がる物件を購入
まず一つ目には価格が下がる物件を購入する事です。
これは簡単です。
地方で新築の物件を購入すれば確実に価格は落ちます。
新築価格から30年で4分の1、5分の1ほどまで値を落すエリアも沢山あります。
3,000万円なら30年で750万円になります。
その時に価格の半分以上のローンが残っていれば確実に損します。
30年間１円も家賃を取らなければ2250万円の丸損です。
首都圏の1都3県、大阪、名古屋などの都市機能を持っている場所以外で不便な場所の新築を購入すれば大抵は損します。
もしくはバブル絶頂期のように高い時期に都心の超好立地エリアに新築で不動産を買えば、経済の落ち込みと同時に必ず損が出ます。
ワンルームマンションが6000万円前後という値で売られていた様な時代です。
この2点は不動産投資で損をするパターンで最も多い事例です。
┃マンション投資で負ける方法②天変地異
次に天変地異です。
巨大地震が来て建物が倒壊して無くなってしまう。
これは人間の力ではどうしようもありません。
震度8の地震が来ないとは言い切れません。
その時は私も生きていないかも知れませんので、あまり気にしても仕方ないのかなとは思っています。
もっと厳密にいうと、確実に地震で損をするなら、新築に近い建物を購入した方が地震が起きて建物が倒壊した場合はより確実に損することができます。
何故なら、地震保険は火災保険の金額の半分しかでませんし、土地の価格＋建物の価格で出来ているマンションは新築時が一番高いからです。
新築後にすぐさま地震が来たとすれば、また新しいものを建てるためのコストを価格に内包できません。
築年数が経過して価格が落ち着いて安くなると、地震で倒壊してもマンションを立て替えた場合に、購入価格の時点で安く買っている分、新たな建築コストを考えても、建て替えた場合に売却すれば利益になってしまうケースも多くなります。
建て替え後の新築価格が高いため、売却すると購入価格と倒壊したマンションの建築費用を考えても利益になってしまうのです。
地震で損をするのなら、新築、もしくは新築に近い建物を買えば確実に損をすることができます。
┃マンション投資で負ける方法③不収益不動産
三番目は買い手、借り手がつかず出口がない、収入にもならない不動産を持つ事です。
これは全ての条件を逆に考えて、地方でかつ築年数が古く、変な間取りで、駅から遠く不便な場所に持てばよいでしょう。
赤坂駅徒歩3分の所に程度の良いマンションを購入してはダメです。
需要があるからです。
古くてもダメです。
賃貸が付いてしまいます。
売りに出すと買いたい人も出てきてしまい、損をすることが難しくなります。
価格も下がりにくいのでダメです。
下手をすると値が上がってしまいます。
損をしたければ賃貸も募集しなければ良いわけです。
価格が1,000万円下がっても、長い時間家賃が入って来ると損失を取り戻してしまいます。
賃貸の募集をしたとしても、礼金もおまけしません。家賃も下げません。フリーレントも付けません。
広告料（AD）も払いません。
とにかく何かすると賃貸が付いてしまうかも知れないので何もしなければいいのです。
相場から見て妥当な賃料で、周りの類似物件に合わせた条件設定をして、表参道駅徒歩5分の賃貸マンションの募集をかけるなんていうのは以ての外です。
すぐに入居者が付いてしまい、ゆっくりでも確実に賃貸収益による利益が出てしまいます。
┃まとめ
いかがでしょうか？
都心部の条件の良い中古マンションを購入した時点で、損をするのが意外と難しいというイメージが湧きましたか？
入居者が入っている間は例えば毎月10万円の家賃が入ってきます。毎月、毎月です。
たとえ今月エアコンが壊れても、直したばかりなら来月はさすがに壊れません。
来月入ってくる家賃は利益になってしまいます。
給湯器は？エアコンは？それ以外の設備は？当然ですが毎月は壊れませんよね。
入居者が住んでいる限り、毎月10万円が入ってくると、5年住んだ入居者が退室したあと、内装費が例え20万円かかったとしても、家賃として入ってきた利益がまだまだ手元に残っています。
5年間で取れた家賃は600万円もあるのです。
ある程度築年数の経過した、都心部の好立地マンションを、新築よりもはるかに安価で中古で購入して運用した場合、現金で購入するならもはや負ける方が難しくなります。
青山の物件が30年でタダ同然になるでしょうか？
結論はなりません。
賃貸募集はどんなに工夫をしても付かないなんてことがあるでしょうか？
これもあり得ません。
極論にはなりますが、上記の様な考え方の真逆をいけばいくほど、不動産投資は損をする方が難しくなります。
何故なら時系列とともに家賃を取っているからです。
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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
