不動産投資はいくつかの目的に沿って運用されている方がいます。
例えば生命保険代わりにと投資マンションを購入されている方はローンを組んでいることが大きなメリットになっています。
家族の為を思えば、生命保険に入っているというのは当たり前のことでしょう。
しかし、月々の支出として考えるなら生命保険料は決して安くありません。
その生命保険料のコストを下げ、家計の収支を改善するために不動産投資を始める方もいるのです。
┃モデルケース①生命保険代わり
マンションを購入し、ローンを組むと団体信用生命保険に入る事になるので、万一の場合には死亡や高度障害に該当すると保険金の支払いにより、組んだローンの残債がゼロになります。
ある程度きちんとした資産価値のある物件であれば、購入時にローンを組んだ時点で団体信用生命保険がきいているので、生命保険代わりに不動産を持ちたいという場合、不動産を生命保険代わりに持つという運用の目的を、ローンを組んだ時点で既に達成していることになるのです。
例えばこんな形です。
購入物件 イクサージュ目黒
不動前駅 徒歩5分
物件価格 3,960万円
融資期間 45年 （生命保険効果を得るにはローン期間は長い方が良い）
金利 1.85％
家賃収入 124,200円（サブリース）
ローン返済 107,826円
管理費修繕積立金 12,290円
月々の収支 +4,084円
この場合は45年のローンを組んでいますが、これを生命保険として考えると・・・
この方の場合は万が一の際に、ご家族に資産を残すことを目的としています。
生命保険と比べて保険的な効果がより高く、さらに月々のコストが安い方が良いという事になります。
月々収支がプラスであれば、収入を取りながら生命保険の効果を得ている事になります。
例えば1件当たり3,000万円のローンを組んで不動産を3件購入し、月々5,000円が各物件から収支余りとして受け取れるのであれば、3件持てば月々15,000円お金をもらいながら9,000万円分の生命保険の効果を得ることになります。
事故や病気で亡くなった場合はその時点での残債がなくなるので、3,000万円の物件が3件で9,000万円分のマンションという形の資産と月々33万円近くの家賃収入がご家族に残せることになります。
更にガン特約も付けているなら、ガンと告知を受けるとステージ1でもローン残債がなくなります。
亡くなった場合だけではなく、自身がガンで働けなくなった場合も支払いの無くなったマンションから家賃収入を受け取る事ができ、その先の生活を大きく補助してくれる事になります。
9,000万円の死亡保障があり、なおかつ月々33万円の収入保障が付いた月々支払いもない生命保険を皆さんは見たことがあるでしょうか。
ましてや、保険金としてご家族がお金を受け取るのには相続税がかかります。
お金を支払って入る生命保険の相続時の控除額は500万円だけです。
しかし不動産の場合ローン残債分の保険金を受け取るのは銀行の為、無借金の物件を手にしても税金は固定資産評価額を元にした相続税分（現金と比べると約3分の１）しかかかりません。
さらに毎月の生命保険料もいらないどころか、逆に月々は15,000円プラスの収支です。
生命保険の効果を得る事を目的にされている方は運用途中に繰り上げ返済をするメリットがありません。
返済すれば生命保険として得ている効果を下げる事になってしまいます。
家族に対しての生命保険として購入される方の場合は、利回りを重視し完済して不労所得を増やす事を狙っている方、または年金収入にしたいとか、運用途中で売却してお金に換えたいという方とは考えていることや運用の目的が全く違います。
同じ物件を持つにしても「持ち方」はそれぞれ全く違ってくるのです。
次回は不労所得をどんどん増やしていくことを目的とした持ち方の実例をご紹介してみます。
収益不動産シミュレーションのモデルケース比較Vol.2はこちら
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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
