前回、毎年30万円の繰り上げ返済の効果を検証した結果、以下の効果が得られることがわかりました。
35年間のローン（420回払い）が26年（312回）に短縮
繰り上げ返済回数 25回
総投下資金 7,576,591円
35年の予定される金利支払9,514,866円に対して金利の総支払い6,931,836円まで抑えられます。
40歳から運用をスタートしても月々25,000円を貯めておいて、毎年30万円ずつ繰り上げ返済すれば66歳には完済しています。
投下資金は26年間で757万円ほどです。
では完済直後に売却した場合に3,000万円で購入した物件が3,000万円でその時にそのままの価格で売れるのなら投下資金差引後2,273万円の利益が取れる事になります。
しかし、26年間築年数が進んでいる以上は、同じ価格で売れるのは想定しにくいという事になります。
実際に26年後に売れるであろう価格はいったいいくらで想定するべきなのでしょうか？
今回はこの価格を検証してみます。
┃19年後の売却事例は？！
事例として同様の価格の物件を用意しました。
条件は以下の通りです。
弊社で過去に実際に販売された物件です
物件 恵比寿〇〇〇テラス 築19年 30.07㎡
駅徒歩 恵比寿駅 徒歩7分
価格 3,690万円
坪単価 坪単価405.5万円で購入したことになります
家賃収入 132,000円
管理費・修繕積立金合計 12,050円
実際の売却事例 築年数でいえば19年進んでいる事例です。
物件 恵比寿リバー○○ハイム 築38年 27.93㎡
駅徒歩 恵比寿駅 徒歩3分
価格 2,850万円にて成約
坪単価 337.2万円にて成約 19年後の坪単価の目安となります。
家賃収入 132,000円 ※古くても家賃は下がっていません
管理費・修繕積立金合計 17,530円
26年後の想定価格
19年で価格は16.85％下落しています。
平均すると年当たり0.886％
この想定では26年経過すれば、23.03％は価格が下がる想定です。
となると26年後、2,840万円では成約できる計算になります。
繰り上げ返済には757万円の資金を使っていますので、差し引くと2,083万円が実際に売却した際の実質的な利益になるという計算です。
26年間30万円を毎年繰り上げ返済したことにより、完済した物件を売却することで、投下した資金が3.75倍になって返ってきます。
単純計算では毎年の利率に直すと14％以上もの利回りで同じ資金を回さなければ手に入らない利益となります。
実際に価格が下がらない事はまずありませんが、例え下がっても大きな利益になるという結果になります。
30万円という資金を何に投資するのか？
単純に現金の投資先として並べて他の投資と比べると、一般的な投資よりもはるかに利益が大きい事がおわかり頂けると思います。
購入した物件が家賃収入を生み続けるので、投下した資金だけの効果ではなく、家賃収入が形成した資産も将来自分に利益として返ってくるのです。
月々25,000円、この保険や貯金でどなたでも使っている可能性の高いわずかな負担で、年金収入が1.5倍になることがあるなら、投資価値は十分にあるのではないでしょうか。
年30万円の繰上返済効果と運用効果 Vol.1はこちら
年30万円の繰上返済効果と運用効果 Vol.3はこちら
弊社セミナーお申込みはこちら
https://form.k3r.jp/jpreturns/088
個別相談会お申込みはこちら。
室田がご相談に乗ります。
https://form.k3r.jp/jpreturns/murota
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
