┃知って得する住宅ローン控除の大きな変更点っ！？
住宅ローン控除という制度は皆さんご存じでしょうか。
住宅借入金等特別控除という正式名称ですが、俗に住宅ローン控除とも呼ばれます。
この制度は一定の要件を満たした建物、また本人の収入等の内容により住宅ローンを組んで自身が居住するための不動産を取得した場合に、年末のローン残高に一定の割合を掛け合わせた金額の税金を控除するという仕組みです。
年度ごとに制度は変更されるため、適用になる年数、控除額、適用になる建物の要件などは年度ごとに購入時確認する必要がありますが、最近では基本的に4,000万円の1％を上限としているため最大所得税などの税金から40万円が控除でき還付されます。
賃貸マンションを借りて賃料を支払っていてもこの制度は使えませんので、10年間控除を受けた場合は400万円もの税金を支払う必要がなくなるためかなり大きな節税対策になるのと同時に、還付された税金で住宅費が払える事を考えると賃貸に住むよりも大きなメリットがある場合もあります。
特にマイナス金利導入後の現在は住宅ローン控除の割合である1％よりも借入金利が低くなることもあり、0.6％の金利を支払って1％の還付を受けると金利負担の軽減どころか、支払った金利以上に税金が戻る事になり現金で不動産を購入するよりもローンを組んだ方が割安になることもあります。
この住宅ローン控除ですが、今年は大きな変化が起こる可能性が高くなっています。
今までは登記簿面積で50㎡以上の広さの物件が対象となっていましたが、今後は40㎡以上となる可能性が高くなっています。
50㎡の建物だと住宅ローン控除を受けられて、49㎡の物件だと控除が受けられないとなれば当然50㎡を超えている物件の方が金銭的には大きく得をする事になる為、40㎡台の物件の売れ行きにはこの控除が使えるかそうでないのかは大きく影響を与えます。
40㎡以上の物件が住宅ローン控除の対象となることで、40㎡台の物件の流通事情が大幅に良くなる可能性があります。
しかし、ここで問題点が二つ。
┃床面積要件緩和の問題点①
一般の銀行などは40㎡台の住宅ローンの融資についてはあまり前向きではありません。
なぜかというと、40㎡台のマンション等は基本1LDK等の間取りが多く、どちらかというと単身者向けの世帯となります。
しかし、結婚したり子供が出来たりと家族構成に変化が生まれると手狭になって住み替える可能性が高いのです。
そうなると物件を賃貸に出して貸し出すか、売却するという選択肢になりますが、この住宅ローンで融資を組んだものを貸し出すのがコンプライアンス上タブーとされているからです。
住宅を取得する目的で融資をしている訳ですが、人に貸して賃料を取るとなると目的が変わってしまいます。投資を目的として借りる場合は通常金利はもっと高くなります。
特にお若い方の場合は将来的に当該物件に住み続ける可能性が低いため融資の承認が下りない事が多いのです。
┃床面積要件緩和の問題点②
二つ目の問題としては、融資を行う際に融資の保全を取るため40㎡台の物件は頭金を求められる事が多くなるという事です。
これも前述の理由と同じで将来物件を貸しに出してしまうリスクがあるため、なにかあった場合に金融機関は融資の保全を考えるので頭金を入れて貸し付けのリスクを小さくして貸し付ける必要があるという事が理由となっています。
┃2022年には住宅ローン控除額が減る？！
さらには2022年にはさらなる変更があるかもしれません。住宅ローン控除の率が現在は1％となっていますが、マイナス金利の影響で市場の住宅ローン金利が1％を切っている事も多くあるため、金利負担を補助する目的である住宅借入金特別控除が金利負担分を上回るのはおかしいという意見が出ており、今後2022年には実質的に負担した金利の金額と1％の控除額の金額の少ない方を控除額とする案が出てきています。
住宅ローン控除を有効に使いたい方はもしかすると今年中に購入した方が得をするという可能性が出てきています。
こういった購入条件に大きな影響を与える場合はその年までに購入するのも一つの手です。
国税庁HP 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）
国税庁HP 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）
国交省HP 住宅ローン減税 新型コロナウイルス感染症の影響で期限内に入居できない方へ
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