1LDK以上の間取りを私たちはファミリータイプと呼びます。
このファミリータイプは運用上ワンルームとは違う特性を持っています。
不動産投資というとワンルームのイメージが先行しますが、ファミリータイプの物件を投資目的で持つ事もあります。
ファミリータイプのメリットは売却時に有利な点が多いのが特徴です。
ワンルームマンションは居住する事を目的に購入する方がいません。
稀に家賃を払うのがもったいないから、大学生になった娘の為に購入するとか、サラリーマンの単身者の方が買う場合もない訳ではありませんが、ごくごく稀です。
しかもこういった場合は住宅ローンが使えません。
なぜかというと、住宅ローンは大抵の場合に物件の融資条件の規定で30㎡以上であることが定められている事が多いからです。
一般的に考えてもワンルームマンションを自宅として購入されている方は皆さんの身の回りにもいないでしょう。
┃ファミリータイプのメリット
しかし、ファミリータイプの1LDK～の間取りであれば住まいとして売り出せます。
ただし条件として、入居者がいないタイミングでしか住居としての売り出しは不可能です。
入居者がいないタイミングであればお住まいとして売り出せるのです。
ということは、入居者が退去したタイミングは売却のチャンスが到来している事になります。
入居者のいる状態で投資物件として売り出す場合と比べると、売却価格は1割ほど高くなるのが通常です。
運用途中であっても残債よりも高く売れる事も多くあり、売って利ザヤを取りお金に変えたい場合はファミリータイプの運用が非常に効果が高くなります。
しかしいい事ばかりではありません。
ファミリータイプの運用にはデメリットもあります。
┃ファミリータイプのデメリット
それは設備が多い事です。
エアコンも3LDKのお部屋であれば最大4個ついています。
さらにディスポーザーや食器洗浄機、浄水器、床暖房などの設備が付く事も多いでしょう。
この設備が壊れた時に設備の修繕費用や交換費用を負担するのはオーナーとなります。
エアコンなども壊れる時期が重なると金額的にも小さくありません。
交換する度に7万円～20万円程の出費が出る可能性があります。
また、入居者が退室した際の原状回復工事もワンルームと比べて考えると、敷金だけでは修繕費用が足りずにオーナー負担金がでる事が多くなります。
大きな金額となる事もあるため、ある程度のコストがかかる想定をしておく必要があります。
入居者の特性として、ワンルームであれば昼間は働いているか学校に行っているかなので部屋にいるのは休日と夜がメインとなります。
ファミリータイプの場合は奥様やお子さんがいたり、ペットがいたりする確率も上がるのでお部屋の傷み具合や汚れ方に影響が出やすくなるのもデメリットです。
しかし、入居期間の平均でみると4年から6年で退居する事が多いワンルームに比べて入居期間が長い傾向があり、長期に渡って安定して家賃が取れるメリットもあります。
10年以上同じ物件に住み続ける可能性も高いので、そこはメリットといってもいいでしょう。
┃まとめ
ファミリータイプの物件とワンルームマンションを組み合わせて運用して、途中でファミリータイプの物件を売却した時の利益を使ってワンルームの残債を完済することが出来ればワンルームの運用効率を大幅に上げる事ができます。
長期ローンを組むことが前提のマンション投資の短期収益化、「時短」効果を狙うならファミリータイプの物件を織り交ぜて運用するのは最も効果的でしょう。
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