賃貸でお部屋をかりる際に支払う「礼金、敷金、保証金、仲介手数料」
この条件には制約があったり、関東か関西でも違いがあるのは知っていますか？
┃礼金、敷金について
賃貸でお部屋を借りる際には関東なら通常は礼金、敷金を支払います。
賃貸付けの弱い物件の場合には、今は礼金を0円としている物件もよく見かけますが、賃貸付けの強い物件なら礼金も2ヵ月分と強気な条件に設定されている物も見かけます。
礼金は性質上、返金されることのないお金です。
読んで字のごとくお礼の意味合いで支払う物で、オーナーにとっては空室期間の損失補填であったり、業者に支払う手数料にあてる為の資金であったりします。
敷金は万が一家賃を滞納したり、原状回復工事の際の費用の資金補填が目的となっており、入居者の退室の際にかかる費用を担保するのが目的です。
弊社の場合はペットを飼われる方の場合は2ヶ月分とか3ヶ月分お預かりすることもあります。匂いが付いたり柱などに爪で傷をつけてしまう可能性があるからです。
┃保証金について
では保証金ですが、これは関東には基本的にはない制度です。
関西では取っていることもあるのですが、退去時の原状回復や家賃の滞納、また退去時に鍵の交換にかかる費用などを捻出する事を目的としており、原則は敷金と同様の意味合いを持ちます。
ただし大きく違う点があります。
それは保証金の場合4ヶ月分～6ヶ月分ほど要求される事も少なくありません。
関西でお引越しの場合は、初月の家賃、日割りの家賃、仲介手数料、引っ越し費用の他に、保証金が大きいと最大家賃の6～9ヶ月分もの費用を工面しなければならない可能性もあります。
引っ越す場合は関西の方がコストが大きくなる可能性があるということです。
家賃は東京に比べて安いとは思いますので、その分を考えればそこまで大きくは変わらないのかもしれませんが、保証金が高い場合は手元に余剰資金がないと引っ越せません。
コストを大きくすることで退居しにくくする意味合いもあるのかも知れませんね。
この保証金ですが、実は投資物件を購入する際は不利に働く可能性があります。
投資物件を購入する際には物件に賃貸の入居者がいる状態で、オーナーだけが変わるオーナーチェンジ物件となる場合があります。
このオーナーチェンジ物件の場合の取引の際に、敷金は前オーナーから引き継ぐ事ができます。
しかし、保証金という名目で預かったお金については実は継承義務がないのです。
という事は4ヶ月分～6ヶ月分ものお金を預かっているにも関わらず、そのお金は次のオーナーには引き継がれません。
でも入居者は保証金を払っているので原状回復や鍵の交換が必要になってもオーナーが負担しなければならず、その返金分や工事費用は実質オーナーの持ち出しになるという事です。
この保証金が引き継がれない理由はよくわかりませんが、判例がある様で不動産取引の際は引き継がれないものとして処理されます。
┃まとめ
関西、関東との境目がどこなのか？
これについては私もよくわかりません。
最近は礼金を採用している物件も関西にも多くありますので、個々に条件を確認する必要があるでしょう。
また、関西では更新料の制度がなかったりすることもあります。
これも更新料の請求が判例で認められなかったことが原因となっています。
投資物件を購入する際は、現況が賃貸中の場合必ず賃貸借契約書の確認などにより、賃貸条件をよく確認してから購入するようにしましょう。
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