住宅を取得しようとする方を広くバックアップしているフラット35。
昔は住宅金融公庫という名称でしたが、今はフラット35と名前を変えています。
フラット35には特徴がいくつかあります。
まず一つ目は金利が35年間固定されている事。
一度ローンを組んだら決済時の金利がローンが終了するまで変わらず適用になります。
一部当初の10年間だけ優遇金利となり安くなるプランもありますが、原則は35年間同じ金利が適用となる性質を持っています。
一般的な銀行などの35年ローンと比べると金利はかなり割安感があります。
通常は変動金利、1年固定、2年固定、5年、10年と固定期間が長くなると金利が上がっています。
結果35年が一番金利が高くなるのですが、私がこの会社に入ったころの金利が4％近かったのを覚えています。
そう考えるとフラット35の現在の金利1.3％という金利がいかに安いかがわかると思います。
変動要素のないフラット35の場合は審査金利という概念がありません。
審査金利というのは、例えば住宅ローンで変動金利でローンを組む場合で考えてもらうとわかるのですが、変動するので基本は30年後の金利は予測できません。
今よりもはるかに金利が高くなる可能性はゼロではないのです。
よって、マイナス金利の時代の今は金利が極端に安くても将来の金利上昇時に支払い能力に問題がないのかを考えて融資をする必要があるので、審査金利を4％として計算して金利が高くなっても年収に対して支払い能力に問題がないのかを審査するのです。
フラット35には固定金利ですから審査金利が必要ないので、現行の適用金利で審査するため他の金融機関よりも融資金額が伸びる可能性が高くなります。
次に一般の銀行などの住宅ローンは年収規定が400万円以上と規定されている事が多いのですが、フラット35の場合は年収200万円台から審査の土台に上がれます。
広く住宅を取得する方を支援する目的があるからです。
フラット35は半官半民の様な性質を持っている機構となっており、いわゆる投資家から資金を集めて住宅を取得する為の資金として融資しています。
フラット35からすまいる債という名前で債権が売られていますので、一般の方でも投資が可能です。
しかし、この審査が緩いという事を逆手に取って悪意のある業者が住まいとしての目的ではなく、賃貸に出す目的で融資を大量に引いていたことが発覚して問題になりました。
表面上は住宅として申請するのですが、実際は貸しているという事です。
これが金融庁からの指導を受ける原因となり、現在は審査が以前よりもはるかに厳しくなっています。
中でも大きな変化として、不動産を賃貸に出して貸している場合に当該物件にローンが残っていたとしても、賃料収入があれば支払いを相殺する考え方で融資の審査をしていたものが、家賃収入を計算に組み入れずに支払いだけを見る様になったため、投資物件を所有している方は自宅を購入する際に大きく不利になる、またはローンが組めないなどの変化が起きています。
自宅を購入される際に投資物件のローンが支払い能力を圧迫して自宅が買いにくくなる恐れがあるという事になります。
ご収入の高い方は影響を受けにくいですが、所得によっては投資物件を保有している事で自宅が購入できないなどの事象が実際に起きやすくなっています。
弊社セミナーお申込みはこちら
個別相談会お申込みはこちら
室田がご相談に乗ります。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
