利回り重視の不動産投資を好む方も多くいます。
逆に利回りは低くても資産性や安全性を重視して都心に物件を買う方もいます。
では利回り重視の不動産投資はどの様に考えればよいのでしょうか。
これは単純に安く売られている物件が無いからです。
となると狙う物件は当然郊外の物件がメインとなります。
単純に利回りが高い物件というのは価格が安く買えないと成立しませんので、いかに安く物件を買うかが肝になるという事になります。
安く不動産が買える理屈はいくつかあります。
・不景気など経済の影響を受けている。
・物件が古い。
・立地や物件の状態など条件が悪い。
・難がある。（入居者ともめている、借地権付きなど）
・売主が売却を急いでいる。
・任売案件。
・空室が多い。
上記の様な場合は物件が安く買えることもあります。
物件の状態に係わらず安く買えるケースである、経済の影響を受けている、任売、売りを急いでいる、などの場合は物件が悪い訳ではないので安く買えるのであればお得に物件を手にできます。
しかし、物件が極端に古い、空室が多い、難があるなどの場合は物件に問題があって安くなっているので、購入してもその後賃貸するにあたって、もしくは売却する際に苦戦を強いられる可能性が高くなります。
物件が古い、空室が多いなどの場合は問題を解決できるだけの知識や手段が必要になります。
古くなっても容易に物件を貸したり売却したりできる都心の物件に比べて、競合物件に勝つためのアイデアを駆使しないと予定している利回りが確保できなかったり、売却できなくなったりしてしまいます。
要はより高度な不動産投資の知識を持っていなければ失敗してしまう可能性が高くなるということです。
貸すにしても売るにしてもリノベーションリフォームのコスト感やうまく売り抜ける、貸すことができる方法を熟知していなければなりませんし、そのためのコストを負担できるだけの資力も必要になります。
郊外の物件や古い物件になればなるほど、表面上の利回りが確実に得られる保証はなくなっていきます。
見かけ上の利回りがいくら高くても維持できないのであればその数字には意味がありません。
そうなると、フルローンを組んでキャッシュフローを考えるのはリスクが高くなってしまいます。
郊外で利回りの高い不動産投資をする場合は、アパートなどであればなるべく現金で購入する事、もしローンも一部組むのであれば十分に頭金を入れて空室が重なったタイミングでも資金ショートしてしまわない様に余力を持った状態で運用する事です。
もし私が67歳で年金暮らしをしていて、子供などの資産を受け継ぐ人間が誰もいないのであれば、郊外の物件を現金で購入しても自分が生きている間十分な家賃収入があればいいだけなので売却などを想定しないのなら郊外の物件で投資をするかもしれません。
しかし、郊外では今後人口の減少も加速しますし、古くなった際の競合物件はどんどん増えていきます。
新築などは数が限られますので最初の内は賃貸付くかも知れませんが、築35年以内の物件は数百件もの物件が検索に引っかかってしまう可能性もあり、競合物件の中で自分の物件が入居者に選ばれる為にはそれ相応の理由が必要になるからです。
近くに大手メーカーの工場があるから、大きな大学があるから等の理由で投資を決める方もいますが、その会社が地方から撤退したら？少子高齢化により学校が無くなったら？
当然その投資は途端に成立しなくなる可能性もあります。
数えきれない程の企業が集まり、沢山の専門学校、大学などが集中して集まる都心部は一つ会社が倒産しても賃貸が付かなくなる様な事はあり得ません。
高度な知識やコントロールを求められる郊外の投資には綿密な運用プランが必要になることを理解して投資している人は本当に少ないと思います。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
