2022年問題といわれる生産緑地の問題をご存じでしょうか？
都心に住まわれている方はあまり関係が無いようにも思いますが、そもそもこの生産緑地の問題とはいったい何なのでしょうか。
ご存じの方もおられるとは思いますが、生産緑地とはなんなのかをまず説明します。
生産緑地とは1974年に制定された法律で農地などを緑地として積極的に残すためのルールです。
農地等とは農地以外に採草放牧、林業、漁業の用に供される森林、沼地などを含みます。
生産緑地とは都市計画による地域地区である生産緑地地区内の土地または森林の事です。
市街化区域内の農地等を宅地化すべきものと残すべきものに区別し、残すべき農地等を生産緑地として指定します。
生産緑地は市街化区域内の500㎡以上の農地または森林が基本です。
営農が継続可能な一定の要件を満たすものについて地方公共団体が指定します。
生産緑地に指定されると固定資産税、都市計画税の対象とならず税制面での大きなメリットがあります。
逆に税法上優遇される分自由売買が禁じられています。
農地としての利用が義務となり原則30年は農地等から宅地転用ができません。
また、建物建築、宅地造成をする際は市町村長の許可が必要です。
ただし、指定された期間の満了、もしくは土地所有者が死亡した場合、所有者や農業従事者が身体的な理由で営農できないと行政に認められた場合は解除となります。
土地を市区町村が買い取らない場合は農業関係者へ斡旋し、それでも売れないと自由売買となります。
実はこの生産緑地の8割が2022年に指定解除となるので、都市部の農地が宅地として大量に市場に出回る可能性があるのです。
これが「2022年問題」の全容です。
実にこの生産緑地は日本全国では1万3000ヘクタールもの広さとなります。
生産緑地の指定がなくなると固定資産税、都市計画税の対象となり税制面のメリットがなくなるため、税金が跳ね上がり土地の所有者は土地活用、もしくは売却を検討せざるを得ません。
ではこの生産緑地の指定が解除されるとどの様な動きがでるのでしょうか。
農地の所有者は既に高齢で農業の後継者がいないというケースも多く、地方自治体に土地の買取を求めることも多いでしょう。しかし、財政難やあまりにも申し出が多い場合は買取が困難になることもあり、自由売買にて市場に出ることも想定されます。
これだけの農地が一気に宅地転用されれば、その分の建売り住宅やアパートやマンションの建設が活発になる可能性ももちろんあります。
しかしあまりに急激に市場に多くの土地が売りに出されると地価の下落につながる可能性もあります。
更にはアパートや住宅の供給過多につながる可能性もあり、不動産の在庫が増え、余った状態に陥る危険性もあります。
土地活用と安易な提案を受け、アパートを建設しても入居者が入らないとか、競合が多くなる事で家賃相場が下落したり、供給が多すぎて空室が増える可能性も多分にあります。
全国に生産緑地は13,653ヘクタールあります。(4130万坪)
東京都全体で3329ヘクタール、23区内で445ヘクタール、内練馬区だけで192ヘクタール（58万坪）となります。
この8割が不動産市場に出回る事のインパクトはかなり大きなものとなります。
生産緑地を継続するメリットとして相続税の猶予を与えたりと継続させる方向での対策も考慮しているようですが、住民への新鮮な農産物の供給やヒートアイランド現象の緩和などの効果もあるので問題が大きなものにならない様にするためにも対策が必要になってきています。
とはいえ、不動産業者にとっては千載一遇の絶好の商機となる側面もあります。
生産緑地の指定が解除されると固定資産税などが跳ね上がることになり、土地の所有者は土地の処分や活用が急務となりますので何かしらの動きを取る必要があり、様々な不動産業者がこの好機を狙っているでしょう。
今後解除と共に宅地転用され出回る土地に建物が建ち、市場に出回るのは2年後か、3年後か。
いずれにしても目に見えて市場に大きな変化が起こる可能性は高そうですね。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
