不動産投資と一口にいっても日本全国、土地と建物があれば成り立つわけなので、どこに不動産を持つのがいいのかわからないという方もいるでしょう。
もちろん大阪や京都、名古屋、福岡、仙台、札幌などの地方都市の中でも比較的力の強い都市も沢山あります。
では地方で投資する場合どこに勝機があるのか。
その辺りを今回は説明してみます。
まず、不動産を賃貸に出して運用する以上はその需要は人にあります。
人の数が多ければ多いほど有利です。「その土地に住みたい人」これがどれだけの人数いるのかが最も重要です。
沢山いればいるほど空室率は下がりますし、空室にならない物件は家賃も下がりません。
結果、収益が下がらない物件は価格も下がりにくくなります。
ではその人口の比較です。
札幌市 195.2万人
仙台市 108.2万人
福岡市 153.9万人
名古屋市 229.6万人
大阪市 269.1万人
京都市 147.5万人
神戸市 153.7万人
合計すると1257.2万人です。
以上の様なデータとなっています。
では横浜市はというと、372.5万人です。
東京23区は948.2万人です。
合計すると1320.7万人です。
数字で見ると明らかですが、東京23区内の人口がどれだけ突出しているかがよくわかると思います。
しかし、事実地方都市にもこれだけの人が集まって生活しているので、需要はあります。
当然賃貸用の不動産を持っていても借りたい人もいる訳です。
ただし賃貸に出して収益を上げる際の需要の数でいえば、バックボーンとなる人口は明らかに地域により大きな差があるのも事実です。
これがどう影響するかといえば、空室率や家賃の下落率、価格の下落率にその影響が現れます。
地方で投資する際は、この家賃の下落率、価格の下落率をあらかじめ計算に入れた上で投資効果を狙っていけばいいだけです。
賃料の下落があっても、それが想定していた数字なのであれば問題はありません。
また、価格が下がっても、それでも利益になる計算になっていれば問題はないのです。
ではどうやってリスクヘッジをするのか？
これは融資を受けるなら頭金を入れたり、繰上げ返済をして金利の支払いを抑えたり、物件そのものを相場に対してなるべく安く買ったり、周辺の需要を確認して地方都市の中でも需要の強いエリアを選定して買っていく事でリスクを小さくし、利益を取りやすくします。
築年数の経過による価値の毀損は、築年数が20年程度経過すると下がり幅が小さくなります。
地方都市で投資する場合は、新築時からの築年数による価格の下落のスピードが早くなり、価格が落ちやすい傾向があります。
しかし不動産はタダになることはありません。ある程度立地条件のよい物件であればなおさらです。
新築時から一定の年数が経過して価格が落ち着いたラインから購入していけば、価格の大きな下落による損失は抑えることができます。
以上の様な点を勘案して、十分にリスクヘッジをかけた状態で投資するのであれば、例え地方都市でも賃貸が全く付かないということはまずありませんので、収益を上げることは十分可能です。
しかし、価格も賃料も下がりやすい傾向があり、空室のリスクも東京都心などと比べると若干高くなるため、そのリスクをコントロールするにはどう投資すればいいのか？
この予備知識や対処法、対応する資金をどれだけ持っているかで投資効果が変わってしまうのです。
一方で東京都心の不動産投資は安定感があり空室が少なく、家賃も下がりにくく、価格も落ちにくいのであまり予備知識のない方でも失敗しにくい傾向が強くなります。
よくわからないけど、まずは失敗しにくい物件を購入してみたい！という方は都心の不動産投資の方が失敗する確率は大幅に低くなるでしょう。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
