弊社の創業は平成14年11月です。
2002年からすでに19年になろうとしています。
創業当初に不動産を購入頂いたお客様は20年近くもローンを償還しています。
しかし事実その月々の支払いは自分ではほとんど支払っていません。
当然月々入ってくる家賃収入が支払いのほとんどを賄ってくれています。
もし家賃収入が月々の支払いを全てまかなってくれていれば、自身の持ち出しはほとんどなかった事になります。
しかし20年もの間ローンを支払い続けていますので、残債はあと15年分となります。
金利によっても効果は異なりますが、当初ローンを組んだ金額の約半分程度までローン残債が減っています。
当然築年数もそれだけ経過していますので、本来ならその分価値が落ちているはずです。
しかし都心のマンションは場所が良ければ資産価値はあまり目減りしません。
場所の良いものは購入当時よりも価格が上昇していることすらあり得ます。
これが地方物件には無い部分です。
私の住んでいる千葉県柏市の柏駅周辺ではこんな事は基本的にはあり得ません。
築年数が経過するごとに順当に価格が下がっていきます。
景気の状況等により売れる価格は多少上下しますが、買った価格よりも価格が上昇して売却できるケースはよほど物件を相場よりも安く購入していない限りはあり得ないのです。
最近私のお客様で古いお付き合いのお客様は、物件を利益確定の為に売却される方が多くなりました。
売却時に現在の残債よりもはるかに高く売れる事も多く、大きな利益が手元に残る事も多くあります。
そのうちの一人の実例をここでご紹介してみようと思います。
| 当初の物件購入価格 | 2,000万円 |
| 当初のローン金額 | 2,000万円 |
| 現在の残債 | 978万円 |
| 月々の収支 | プラス収支 |
| 固定資産税年額 | 6万円（年額） |
| 現在までの持ち出し金額 | プラス収支の為実質ゼロ円 |
| 売却価格 | 2,650万円 |
| トータルの利益金額 | 1,672万円（税引き前） |
いかがでしょうか。
大きな持ち出しなく20年近く運用した結果がこの利益を産みます。
皆さんが今こういった状況の物件を3件保有していたとすると、単純に利益が3倍とするなら、利益は5,016万円となります。
実際には税金も365万円納税する必要がありますので、手残りは1,200万円程度となりますがそれでも3,600万円が手元に残ることとなります。
この物件を保有されていた方は普通のサラリーマンです。
皆さんと所得背景や資産背景は特に大きくは変わらないと思います。
自身の資金もほとんど使っていません。
年間で不動産運用に使っている時間もほとんどないでしょう。
割いている時間といえば確定申告の手続きに必要になる時間くらいだと思います。
もちろん運用中は月々マイナスの収支という物件もありますし、エアコンが故障して交換したり、給湯器が壊れたなどで費用が発生するケースもありますので、全てのケースで全く持ち出しがない訳ではありません。
それでも自分の出した金額に対して20年で得られる投資効果は他の金融商品と運用効果を比較しても比べ物にならないでしょう。
まさにこれが借り入れを活用して得られるレバレッジの効果です。
借り入れを活用して得られるこういった投資の効果は利回りだけでは比較をするのが難しく、マンション投資の利回りは４％前後の実質利回りとなるので、他の運用商品と比べ一見するとそう高くない利回りに見えます。
しかし自己資金を使わない事、利回りの運用簿価が大きいことを考えると10年後に得られる利益は想像するよりもはるかに大きな金額になることもあります。
貯金をするよりも一件場所の良い不動産を投資で所有する方がはるかに効率がよりということもあるのです。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
