不動産投資は金額が大きく、借り入れをすることも多いので失敗するのが怖くて投資できないという方が多いのも事実です。
しかし、様々なお客様のご意見を伺ってきましたが、失敗したくないという観念に囚われている方ほど失敗する理論的な根拠がないのです。
「なんとなく怖い」と思っている方がほとんどで、理屈ではなく感情で判断しています。
ここで失敗する理屈、原因を明確にしてみましょう。
極端な言い方をすると、不動産投資で損をすることがあるとすればこの理由だけです。
他に皆さんが心配になりそうな点を先に説明します。
これは実質的には損につながる様なリスクではありません。
8万円の家賃が7万円に下がったとしても、収益（入ってくるお金）が下がっているだけで支出になっているわけではありませんので、損には直結しません。
管理費、修繕積立金というオーナー負担のマンションの運用コストがありますが、修繕積立金は築年数に応じて値上げになるのが普通です。
しかし、ワンルームの管理費、修繕積立金が合計1万円から5万円に上がることはありません。1万3千円になったり1万5千円になることはあってもです。
結果、家賃収入が8万円の投資用ワンルームを購入して、管理費が上昇したことで収益が少なくなることはあっても、家賃収入を超える損失が出る事はありません。（地方で家賃が2万円なら話は別です）
エアコン、給湯器、ウォシュレットなどの設備が壊れて修繕や交換となった場合に修繕費や交換費用がかかる事があります。
しかしこれもワンルームの場合は、せいぜい7万円～8万円程度でエアコンも交換できます。
給湯器も高くても15万円程度です。
1～2ヶ月家賃収入が入ってくると損失を補填してしまいます。
入居者がなかなか付かず、家賃収入が上がらないリスクを考える方もいると思いますが、これも周りの相場が8万円の家賃相場の場合、7.5万円に家賃を下げて募集してもいいという覚悟があれば賃貸は簡単に付きます。
また、妥当な賃料で募集していて、まともな物件が半年以上も空室になっているのを、少なくとも私は20年近く不動産管理をしていますが、見たことがありません。
結果、家賃が下がっても、管理費が上がっても、修繕、交換があっても「損をする」ことには直結しないのです。
ある程度でも家賃が入ってくると結局利益になります。
要は損することがあるとすれば、「3000万円で購入した物件が残債が2800万円残っているのに2500万円の価格でしか売れない」という事が起きない限りは負けはないのです。
ただしこの状況でさえも時間が経過する事で解決できます。
残債は家賃などで少しずつ削っていけるのでいずれ残債よりも高く売れる事になります。
完済すれば、家賃収入は取れただけ全て利益なので、損をするというのは途中で無理に売却して残債以下で売らない限りはあり得ない話なのです。
強いていうなら、地震もあり得ますが、マンションが倒壊する可能性はかなり低いと考えられます。
きちんと運用する上でのコスト、リスク、収益を数字を並べて考えれば、不動産投資で損をする可能性はまずないという事がわかるはずです。
ただし、より利益になりやすい物件はありますので、バランスや値下がりリスクを勘案して物件を選定するのはもちろん大事なことです。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
