不動産投資において利益に対する考え方はいくつかの考え方があります。
例えば現金で購入して利回り4％であれば、資金の投下が先になります。
利回り、すなわち家賃から投下した資金を回収することになります。
この時、不動産の「価値」が投下した資金と同じ値の付く「資産」と考えるなら、取れた毎月の家賃収入は利益です。
しかし、投下した資金を回収することを考えると25年の時間を要します。
投下した資金は25年後には回収できていますので、そこから先が本当の利益では？と考える人もいます。
厳密な言い方をすれば、どの地点でも利益は出るのですが、以下の様な計算になります。
不動産の売却価格－今まで取れた家賃収入－運用経費－投下資金＝利益
それぞれをバラバラに考えてみましょう。
不動産は景気や需要などの影響を受けますし、築年数の経過などにより変動します。
景気、需要の変動によっては価格が上昇することもあり得ます。
しかしこの現象は都心などの好立地の物件にしか起き得ません。
通常は築年数の経過により価格は下がります。新築ならなおさらです。
ということは付価格が下がりにくい物件なら利益は出やすくなります。
家賃収入はあくまでも想定です。
今、10万円の家賃が取れていても必ず20年後も同じ家賃が取れるという保証はありません。さらに空室になるリスクもあります。
家賃が築年数の経過影響を受けなくても下がらない、もしくは上がるという可能性は立地条件に比例します。
空室リスクは需要の少ないエリアなら当然リスクは上昇します。
家賃は空室リスクが少なく、家賃が下がりにくい、また空室になりにくい物件でなければ利益を最大化できないということです。
運用経費は当然安い方が有利です。
新築のマンションなら修繕積立金が値上がりする可能性も高いでしょう。
中古である程度運営に余裕のあるマンションを購入すれば、運用コストの値上がりのリスクを最小化できます。
固定資産税、管理費、修繕コスト、リフォームなどのコストは安い方がいいですね。
給与所得のある方は所得税、住民税の節税効果がでることもありますので、運用効果に節税効果を加味して考えることもできます。
逆に納税の申告になる場合は自信の所得税率によっては納税金額が高くなることもあるので、納税額をよく考えるべきでしょう。
家賃に関しては値上がりすることはほとんどありませんので、取得価格が安く済めば利回り効果が高くなります。
なるべく安く買うということも利益を最大化するには大事ですね。
ただし現在は不動産投資の人気が上がってきていて都心の好立地マンションを相場よりも割安ではなかなか買えなくなっています。
いかがでしょうか？
利益を最大化するにはどのポイントに気を付ければ良いかわかりましたか？
自身で運用の効果を数字でまとめて、パソコンを使ってグラフ化してみてもいいでしょう。
見てわかりやすい状態で比較するのもいいかも知れませんね。
ここでは現金で購入した場合の考え方を説明しましたが、次回はローンを組んだ場合の説明をしてみたいと思います。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
