新築VS中古 （前編）

皆さんもマンションを購入される際に、ご自宅または投資に関わらず、新築がいいのか中古にするのか悩まれる方も多いかと思います。

逆にどちらを選ぶかはっきりしている方もたくさんいらっしゃいます。

ここではそれぞれの特徴、長所短所を明確にして判断材料として頂けたらと思います。

私の観点から言えば、必ずしも新築が良い、中古がいいとは言い難いところです。

まずは新築から特徴をあげていきましょう。

┃新築の特徴

メリット

・設備が最新である

新築は当然のことながら付属設備は全て最新のものが付帯設備として備えられています。

新品である以上当面は設備が壊れる心配も薄く、購入から数年間はメーカー保障がついてくることもある為、設備の故障トラブルについては安心感があります。

年々機械設備、付属設備、建築物そのものも進化している為最新の設備についてはそれだけでもメリットはあるという事になります。

・部屋位置や立地の選択の優位性 

新築の場合立地が良ければ複数件購入できたり、角部屋や最上階もタイミングによって選び放題となります。

中古の場合は売りに出たもの以外買い付けようがありませんが、新築だと建てられたタイミングであれば自由にお部屋を選んで購入することが出来ます。

良い物件程中古は売りに出づらいと考えると新築時は購入のまたとないチャンスとなります。

特に駅直結型のタワーマンションなどはいい例だと思います。

・修繕積立金が安い

新築時のマンションは出来たばかりで壊れたりする可能性も当面はリスクがないため、月々徴収される修繕積立金はミニマムの金額で設定されています。

将来的には値上げされていくのが一般的ですが、むこう何年かは金額が安いまま推移するので、ランニングコストが安く抑えられるというメリットがあります。

・新築特有のプレミア家賃が取れる

新築時は賃貸に出して賃料を取る場合、基本的にその土地の相場よりも弱冠高く家賃が取れます。

新築で誰も住んでいない未使用の状態で引き渡しとなるので、中古との違いに対してプレミア家賃を上乗せて大きな利益が取れる特性があります。

この最初に付いた入居者の退室までは相場よりも高い収益が入ってくる可能性が高いため、利益を獲得しやすくしてくれる特性があります。

・部屋の状態が確認できる

中古の物件で賃貸中のまま引き渡されるいわゆるオーナーチェンジ物件を購入する場合は、お部屋の状態を直接目で見て確認することができず、場合によっては状態が悪いまま引き継ぐ可能性があります。

その点新築は状態がの状新品の状態でスタートしますので、こういったリスクは回避できることになります。

デメリット

・転売が困難である

新築時の価格はあきらかに中古の物件相場と比較すると高いという特徴があります。

新築と中古というだけでそう時間が経過している訳でなくとも、明確に相場に違いがあり、当然中古の相場の方が価格は安くなります。

新築時は建築コストや、土地代、パンフレット作成代、営業マンの雇用、モデルルームや

借入のコストなど、新築時にしかかからないコストが価格に乗っています。

その分新築で購入したものを売却する際は価格の下落による損失を被る可能性が高くなり、ローンを組んでいるのであれば、売却価格が安くなったこと抵当権を抹消できない状態に陥ると売却そのものが困難になったり、不可能になる事も可能性として高くなります。

・購入当初の収支は続かない

前述したように購入当初は修繕積立金もミニマムも金額に設定されており、尚且つ賃料もプレミア家賃が取れています。

購入当初は収支が良かったとしても、数年して入居者が退室すれば中古の物件として賃料を近隣の中古の物件の募集家賃に合わせて募集していくことになります。 

また、修繕積立金が改定されれば管理コストもあがりますので、検討される際に入り口の収支だけを見て、投資をスタートされる時点での収支しか頭にイメージがない場合は、購入当初に思ったよりも収支が悪くなってしまい、ご自身のイメージしていた投資とその時の状態に差が出来てしまいます。

・修繕積立基金が必要になる

新築時のマンションは例えば建てられてすぐにマンション内でのトラブルや故障が起きた場合に、修繕をしたくても修繕積立金が十分には積み立てられていないため、最初の購入者が修繕積立基金を負担します。

これは金額的にも修繕積立金と比べはるかに大きな金額を購入時に納めなければならず、売却したとしても手元には返却されないお金ということになります。

中古の物件であればこの費用は必要ないので、新築時の大きな特徴でありデメリットといえるでしょう。

┃まとめ 

ここに挙げたように新築だからいい悪いと単純に判断はできず、新築にもいい所と悪いところがあります。

直接自分がその物件に住んで、住まいとしてご使用になられるのであれば、新築という未使用の状態である気持ちよさもあるので、価格や月々のローンの支払いに無理がなければ、ロケーションや物件そのものや間取りが気に入っている場合は購入するメリットが明確にあります。

自分で住む場合は売却する可能性は低いので換金性については売らないのであれば当然影響を受けなくなります。

ただし投資という事で言えば売却が困難になると投資から離脱できなかったり、売却によるメリットを取りづらくなる可能性が高くなるので、購入価格と中古の相場が同じ立地や間取りであるのに大きく乖離している場合は注意が必要になります。

特に現在はアベノミクス以降の大規模な金融政策により金利が非常に安く、不動産を購入する方には有利に働いているため、実需投資問わず不動産の売れ行きが良く、場所が良ければいい程に土地の価格は高騰しています。

オリンピックの開催に備えた公共事業の影響を受けて建築コストも高くなっており、そのコストの割高感がそのまま新築の物件価格に反映され、価格に明らかな割高感がでている現在は、新築の購入価格においては細心の注意が必要です。