入居者によるリスク

不動産投資は入居者あってのもの。

家賃収入が発生して初めて投資効果が生まれます。

例えば駐車場を経営するのであれば使い方によって土地が痛むことはまずありません。

土地を貸す場合も同じです。

土地が使い方によって価値が変わることまずありません。

しかし、建物は違います。

どんな方がどんな使い方をするかによって、状態に違いがでてきます。

また、家賃滞納やトラブルもあり得ます。

私は管理部にて賃貸募集業務、条件設定、リサーチ、審査、契約、賃料督促、退室立ち合い、リフォーム手配、クレーム対応など管理に係る仕事はほとんど経験しています。

その中でいくつか注意したほうがいいことがあるので、こちらでご紹介しておこうと思います。

 
┃賃貸の仕組みを解説！

まず一般の賃貸の仕組みですが、家賃においてはその物件の立地条件の中で平均値をとり、

相場を洗い出します。同様の徒歩圏で同じような間取りの物件がどんな条件で賃貸を募集しているか、また実際に成約した事例を多数取って競合物件に負けない条件を設定します。

次にその物件に入居の申し込みが入れば審査ということになります。

ここが甘いと色々なトラブルに巻き込まれる可能性が高くなります。

ご収入やお勤め先などの背景、連帯保証人がいるか、入居の理由も非常に重要です。

少しでもおかしければ申込者本人に会って内容の確認や、ご本人と面談することによってその人間性を確認して最終判断をしています。

入居者のトラブルで私が見たケースは、賃料の滞納やペットを黙って飼ってしまう、入居者が違う、または同居している、使い方が悪く部屋が傷む、騒音を出して他の部屋からクレームが出る、入居者自身がクレーマー等のケースを目にしています。

 
┃トラブルになりやすいケースとは？

私たちが管理をする上で、こういったトラブルは入居者の人間性からトラブルに繋がる可能性が、今までの経験上でいえば高いといえます。

人間性というものはなかなか確認するのが難しいのですが、収入があるから、大手企業に勤めているから安心というわけではないのです。

不動産業者の方や、弁護士の方などは基本的に入居者としてはお断りしています。

また、大手の上場企業の中でも社宅を管理している部署が存在する企業で、大手だからと独自のルールを押し付けてくる会社の社宅契約もお断りしています。

基本的に法律などを盾に更新料を支払わない、原状回復でもめるなどの可能性が高く、契約書に明記してあっても普通のやり取りができなかったりするので非常に面倒だからです。

賃料を滞納する可能性でいうと、小さい会社で独立したばかりの会社の社宅や、社長さんが使うオフィス兼自宅、こういったケースは家賃滞納の事故率が経験上は高いといえます。

会社をたてるのは簡単なのですが、統計的に設立後10年以内に９０％は倒産しています。

設立はできても永続的に存続できる企業というものは実は非常に少ないのです。

また、賃料そのものが安いとそこに住まわれる方の収入背景は当然弱くなります。

単純にお金に困る可能性は高くなるので家賃滞納率、遅れ、原状回復の費用の負担が清算できない等のトラブルの確率は上がります。

 収入背景、お勤め先等の背景は確認できますので選ぶこともできます。

この入居者選びは人的要素が強いのでデータで表すのは難しいのですが、経験が何よりも重要としか言いようがありません。

┃お部屋の使い方やクレーム対応も避けられないリスク

お部屋の使い方や状態に関しては、経験上ですが外国人の方が使用している場合に状態が悪いことが度々あります。

弊社では外国人の入居者で内容に疑念が残る場合は敷金を通常よりも多くお預かりして、二か月分頂くなどのリスクヘッジをしています。

ペットを飼われる方の場合も、お部屋に匂いが付いたり、柱などを傷付けたりと通常の原状回復よりもコストがかかる可能性が高いので、三か月分の敷金をお預かりしております。

クレームの対応については入居者の方が設備の故障や近隣トラブル等で感情的になっていることもあるので、対応の仕方を間違えてしまうと問題が大きくなってしまうこともあり得ます。

これも管理を任せている会社の担当者がトラブルを最小限に収めてくれる能力があるかは担当者の対応力が非常に重要になると思います。

┃まとめ

安定して賃料を得るということは、こういった様々なリスクをヘッジしながらトラブルを避ける危機管理能力がないと、面倒なトラブルを抱える可能性がある以上難しくなります。

当然お部屋を借りていれば賃料を支払うのは当たり前のことなので、ほとんどの場合はきちんと家賃が入ってきます。

しかし、中には遅れや本格的に滞納につながる可能性もあるので、最終的には入居者の収入背景や、属性、質によってこのトラブルにつながる可能性を低くコントロールすることができるということです。

入居者の申し込みの中には収入証明を本物ではなく、偽物を作って送ってきたり、在籍会社を使って勤め先を偽って申し込んでくる場合もあります。

こういったケースでは、蓋をあけてみると実は夜の商売でお勤めで、賃貸が借りにくい事情を持っていて嘘をついている場合が経験上は多いと思います。

ただし、最近は偽物でも完成度も高く、素人の方では内容が嘘だとしてもほとんど見抜けません。

こういった手の込んだ内容のものは既にプロでなければ判断ができなくなってきています。

管理というお仕事は、オーナーと入居者の良好な関係を確立する上で非常に重要なお仕事であり、投資としての安全性は入居者やその管理の質や内容によっても大きく変わる可能性があるということです。