┃不動産投資は長期でじっくり資産を増やせる
まずは不動産投資の基本的な理屈ですが、家賃収入を上げてゆっくりと長期に渡って安定して利益をあげていけるのがメリットです。
しかし、ローンを組まれている方はこの家賃収入が支払いに充てられることになります。
また、不動産は価格が上昇することもあります。
価格が上昇すれば入ってきた家賃収入に加えて売却時にその利益も上積みされることになるため、より大きな利益を獲得できます。
単純に不動産投資で一番大きな利益が取れる形は、家賃収入が絶え間なく取れ、尚且つその不動産の価格が上昇していれば売却すると一番大きな利益になります。
逆に不動産投資のデメリットとしてあげられるのは単利の投資商品だという事です。
取れた家賃がさらに複利の効果を生んで利益がどんどん増えていくということは、基本的には不動産単体ではあり得ません。
初めに５％の利回りと決まっていれば、大抵の場合は購入価格に対してその利回りのまま利益が推移することになります。
不動産投資のもうひとつの特徴は資金が借りられる点にあります。
他の投資商品では低利で大きな金額の融資は受けられません。
不動産投資であればサラリーマンであっても大きな資金の提供を受けることが出来ます。
┃キャッシュフローだけで判断するのはもったいない！
しかし、不動産投資を検討される方を見ていると、投資の月々のシミュレーションを見て「プラスの収支なら」とか「持ち出しが出るのは嫌だ」と仰る方が非常に多いのに私は疑問を感じます。
プラスの収支であれば、確かに運用は楽だと思います。
家賃が余っていれば多少設備が故障したとしてもその余り分で対応できます。
そういった意味では良いかもしれませんが、私はそこにさほどメリットを感じません。
なぜならプラスの収支の不動産投資はほとんどの場合内容が悪いのです。
逆に収支が持ち出しの収支でもそれをデメリットだとは感じません。
むしろその内容、お金を出したとしても、きちんと投資として成立しているのかどうか、投資した金額以上に利益が取れるのか、その中身の方が非常に重要になります。
月々ローンを組んでいるのであれば当然支払いが発生します。
ローンを組む期間によって、ローン期間が短いのであれば当然どんな物件でも持ち出しになるでしょう。
では持ち出しの収支だと投資価値はないのでしょうか？
そんなことはありません。
例えば月々１万円持ち出しの収支の物件があるとします。
この物件が資産価値の落ちない物件である場合に、月々家賃が20万円取れていて、そのローンの支払いで15万円ずつローンの残債が減っていたとします。
そうすると年間180万円残債は減っています。
10年経過すれば1800万円残債が減ることになります。
その間月々1万円持ち出していたのであれば、年間12万円、10年間では自己資金を120万円持ち出したことになります。
10年後の売却価格が購入価格と同じ、要は価格が下がっていないのであれば、
120万円しか出さずに、1680万円の利益を獲得したことになります。
家賃が入ってくる、それがそのままローンの支払いに出ていく。
そうなるとどこが利益なの？という不動産投資の利益そのものがどこにあるのかがわかっていない方が非常に多くいるということです。
┃実際のお客様の事例
私のお客様の今現在の状況の事例をあげておきます。
この方の場合運用から9年しか経過していません。
ローンはどれも30年から35年で組んでいます。
それでも今現在、売却すれば2,280万円の利益になり、保有している残りの物件に所有物件の内2件分の売却した利益を使って繰り上げ返済をすれば残った物件の殆どの残債を片付けられます。
この方は現在年齢が33歳です。
この年齢で不労所得が月々14.6万円取れる事が確定しています。
しかし、今はまだ売却しません。
もっと長い期間所有していた方がより大きな利益になるからです。
月々の収支では家賃がさほど余ったりはしていません。
それでもローンが返済されていく分が年々貯金の効果を持っています。
時間が経過すればする程に売却時の利益が大きくなっているのです。
┃まとめ
皆さんは月々1万円を積み立てて、10年後に10倍以上になって返ってくる投資をご存じですか？
今の時代にそんな投資はよほどのリスクを負わない限りないはずです。
不動産であればきちんと選んで投資すればそれが可能になる可能性が大きいのです。
しかしこの貯金の効果は資産価値が築年数と共にどんどん下がってしまう物件では生まれません。
だからこそ地方ではなく、都心で立地条件の良い物件の投資が必要になるのです。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
