┃バス、トイレ
古い物だとバブル期前後はバス、トイレが一緒のタイプ、いわゆる3点ユニット型のビジネスホテルの様な間取りのユニットバスが付いていることも多いです。
現在は殆どの方がインターネットから賃貸のお部屋を探しており、バス、トイレ別（B/T別）という項目にチェックを入れて検索されると見てもらえない可能性があるので、基本的にはB/T別が望ましいが、そこそこの広さ、そこそこの立地を確保して、B/T別という時点で、東京23区内ではもはや1,000万円以内では物件は購入が難しいのです。
バブル期前後の3点ユニットであれば、平米数も今よりも小さいものが多く3点ユニットにはなりますが、安価で購入でき、高利回りの物件も多数あります。
では3点ユニットだと賃貸がつかないのでしょうか？
そうではありません。
実は昭和の時代よりも今の時代の大学生は仕送りの金額が厳しくなっており、苦学生も多いです。
また、外国人の流入も多くなり、少しでも賃料を安く抑えたいという需要も東京の中でも少なくありません。
この場合は、立地条件が非常に重要になります。大学等の学校が多いことや、商業価値が高いエリア、また同様の物件で競合物件が少ないことなどが条件となります。
葛飾区、足立区、江戸川区等は、場所により賃貸物件に対しての需要が飽和状態である傾向が見られ、同様の競合が多いエリアの物件は、物件のリフォームや、駅の距離、設備等により賃貸の状況が厳しいこともあり、運用にコストやアイデアが必要になる分、素人の方には手を出しにくいエリアになります。
また、賃料も築年数、駅距離により下がりやすい傾向があります。
こういったエリアでなく、賃貸の需要が豊富なエリアであれば、例え3点ユニットでも賃貸の需要は問題なく存在します。
これから先20年30年先を見据えるのであれば、当然現在は狭小のワンルームマンションは作られておらず、徐々にB/T別が当たり前になっている状況なので、そういった建物の方が需要が高まるとは考えられます。
しかし、平均所得が年々下がり続けている日本では、賃料が少しでも安い方が良いという需要がなくなるのも考えにくいのです。
よって、3点ユニットの物件であれば少なくともより立地を優先した考え方が必要になると考えて頂いた方が良いでしょう。
長い時間B/T別の物件と競合しても負けない需要を狙う事になるので、立地が良く、豊富な需要がなければ当然B/T別の物件が優先されてしまう可能性が高くなってしまうからです。
┃その他
販売図面上にその他経費という項目がある物件もあります。
これは、物件ごとに内容が変わってきますが、CATV使用料、インターネット使用料、水道費、町会費等、管理費、修繕積立金とは別に月々オーナーの費用負担が出る物件がままあります。
同じような物件同士で取れる家賃が同じ場合は当然収益を圧迫することになるので、購入前にこういった経費の内訳はよく把握しておくべきです。
┃物件選びチェックリスト
★間取り
□ 部屋が四角く物が置きやすい形をしている
★広さ
□ ユニットバスの場合は16㎡以上、バス・トイレ別の場合は18㎡以上の広さ
★向き
□ 部屋の向きよりも、浴室乾燥機がついているかどうか
□ ファミリータイプの場合は南向きがおすすめ
★洗濯機置き場
□ 室内に設置がされているか
★管理会社
□ 口コミや比較サイトのチェック
□ 自主管理は避ける
★階層
□ 1階・2階の場合、半地下になっていたりしないか
□ 4階以上の場合、エレベーターはついているか
★現況
□ 空室か、賃貸中か、居住中か
□ 居住中の場合、部屋の状況は確認できるか
□ 退室時にどこまで所有者の負担でお部屋の状態を直してくれるのか、
もしくは現状で設備の状況に不具合がないか
★権利形態
□ 土地の所有権はあるか。土地が借地権になっていたら要注意
★修繕積立金
□ 妥当性のある金額になっているか
□ 値上げの予定はあるか
□ 修繕履歴、修繕積立金を確認して、きちんとメンテナンスがされているか
★入居者
□ 賃料の遅れが現在あるか
□ トラブルや修繕があったか
□ 今の賃料と賃料相場に違いがあるか
★耐震基準
□ 新耐震基準で建てられた建物か
★バス・トイレ
□ バス・トイレは別か
□ ユニットバスの場合、賃貸需要のあるエリアか
★その他
□ 販売図面上でその他の経費項目があるか
↓↓こちらの記事のシリーズ↓↓
投資マンションの選び方について徹底解説！Vol.1
投資マンションの選び方について徹底解説！Vol.2
投資マンションの選び方について徹底解説！Vol.3
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
