投資の世界でいうレバレッジ（てこの原理）とは？

投資の世界でよく使われるレバレッジという言葉。

テコの原理とは小さな力で大きなものを動かす事、大きな効果を得る事をいいます。

投資の世界で言い直すと、小さな原資で大きな投資効果を得る事をいいます。

 
┃レバレッジ効果の事例

一つ事例を挙げてみます。

例えば証拠金取引です。

これは一定の証拠金と言われる資金を預け、その証拠金を元に取引を行える仕組みです。

通常10万円の資金があれば10万円分しか投資商品を購入する事はできません。

しかし、この証拠金取引は10万円の資金を元手に投資をするときに10倍のレバレッジ（投資商品によりレバッレジは倍率に規制があります）のかけられるのであれば、100万円の投資が出来る事になるのです。

10万円しか投資していないのに100万円まで投資商品が購入できることになると、この購入した商品が10％値上がりすると10万円の利益を得る事になり、投資金額に対して100％の利益を獲得できます。

本来は10％しか利益を得られないはずですが、10倍の利益を手にすることができます。

しかし、いいことばかりではありません。

逆の事が起きる可能性もある為、10％相場が下がってしまうと、10万円を損することになります。

そうなると証拠金として預け入れた10万円は消し飛ぶことになり、損失も10倍になるという事になります。

レバレッジは10倍と決まっているわけではなく、ある程度自由に設定することが可能です。

レバレッジにも大抵は制限があるので、高いレバレッジが必ずしも自由に選べる訳でもありません。

高いレバレッジをかければかけるほど、利益も上がりやすくなりますが、リスクも大きくなります。

投資を効率よくするには非常に効果の高いこのレバレッジ効果ですが、通常はそのリスクも同じだけ大きくなります。

あくまでも効率が良くなるかどうかはその投資の成功率が高いかどうかで大きく分かれてくるという事になります。

 
┃不動産投資のレバレッジ効果

不動産投資でいうところのレバレッジ効果とは、主に資金の借り入れができる事により、手元の資金が十分になかったとしてもローンを使って所有できることにあります。

例え融資を受けていても、その不動産は自身の所有という事になるので、生れてくる家賃収入としての収益は自身の物になります。

この効果により、ローンの支払いそのものを家賃から賄うことができるので、資産を購入する資金そのものを資産から生まれる家賃収益で補填することができるのです。

しかし、一般の高いレバレッジ効果を狙った投機的でハイリスクな投資商品と違い、不動産の特徴は家賃の安定感にあります。

景気に左右され家賃が大きく変動することもほとんどの場合はありません。

ましてや1Rマンションは特に経済状況による家賃変動が少ない事がデータ上でも確認されています。

この場合、マンションオーナーは手元にマンションを現金で購入できる大きな資金が無くても、家賃収益を安定して得る事で、その収益を自分の資産形成にそのまま流用できることになります。

結果、手元の資金余力とは関係なく月々安定して入る家賃収入が資産形成を進めてくれることになるのです。

マンション一室から取れる家賃収入の利回りは都心部で４％～５％。

投資商品として極端に高い利回りではありませんが、その運用の簿価が不動産となると大きくなるので、100万円預けて4万円の利益を年間で得るのとはわけが違います。

2,000万円の物件価格に対して80万円の家賃収益を自分の口座で受け取る事になります。

この収益不動産という大きな資金源を融資を受ける事で購入でき、例え今2,000万円が手元になかったしても家賃収入という大きな利益を資産を購入したのと同時にすぐさま得る事ができるのです。

 
┃超低金利時代のレバレッジ効果は最大効果を生む！

超低金利の続く今は、そのレバレッジ効果が過去最大の効果を生んでいます。

低金利で借りてきた資金（他人の資本）で資産を買い付け、家賃収入（これも他人資本）で返済していきます。

事実上ほとんど自己資金は使わなくても、都心の好立地の不動産を自身の資産に変えていくチャンスがあるのです。

上記の実質利回り４％の2,000万円の物件を3件購入されている方は、年間240万円の家賃収入が入ってきています。

240万円分、自分のサラリーとは無関係のところで資産形成が進んでいるのです。

30年経過した時、不動産を所有していない方は自分のしてきた貯金や運用以外の資産は当然手元にないはずです。

しかし、ローンを組んで不動産という形で資産を形成してきた方は、ほとんどローンを返済し終えた不動産を所有しています。

残りの残債のみの完済と同時に月々24万円もの家賃収入が毎月実収となり入ってきます。

同様の資産は自身の余剰資金だけでは到底手にすることが出来ないはずです。

結果として不動産三件で6,000万円分、都心の好立地マンションという形での資産形成が、ほとんど自己資金を使わずにできたという事になるのです。

┃レバレッジのメリット、ちゃんと理解してますか？？

お客様とお会いしてお話をしていると、この自分の資金を使わなくても、大きな余剰資金が手元になくても大きな資産を形成できることのメリットを十分には理解できていない方がほとんどです。

私は3５歳から不動産投資を始めました。

運用開始して1１年が経過しています。

しかし、その間に皆さんが怖がるようなリスクは一度も経験していません。

エアコンは3台壊れ、30万円近く支出しました。

トイレの便座も一度壊れて1万４千円支払いました。

しかし、不動産の購入資金はそのものは自分では払っていません。

あと19年すると、所有している不動産は5件ともローンが終わり、全ての家賃収入が実収になると536,000円の家賃収入が全て自分の物になります。

年金収入と合わせれば大きな収入源です。

その頃には多少家賃は下がるでしょう。

修繕費も今よりはコストはかかるかも知れません。

しかし、それでもこの家賃収入が入るかどうかで、きっと私の老後の人生は大きく変わってきます。

今は家賃収入の恩恵は月々で見れば支払いがその分あるので、直接的なメリットはありませんが、将来の私の為に借金をするのです。

安定した老後の生活を希望される方は、不動産から得られるレバレッジ効果について、一度検証してみてはいかがでしょうか。

自己資金だけで運用する方法と比べて、きっと大きな違いや発見があると思いますよ？